布局与产品双核驱动!祥生控股集团成长潜能持续释放...

在最近的资本市场，祥生控股集团（02599.HK）（下称“祥生”）赚足了眼球，祥生的上市作为地产30强的收官之战，有两个维度被行业广为称赞：第一，祥生创下了最快的上市记录，6月3日第一次递交申请到上市，到11月18日正式登陆港交所，祥生只经历了168天，是今年仅有的一家一次递交表格就顺利过关的内资企业。第二，祥生发行的股票获得了市场的超额认购，根据祥生招股结果，祥生在全球IPO共发行6亿股股份，经重新分配调整后，香港发售3252.2万股，国际发售5亿6747.8万股，认购比率为1.49倍。

在村长看来，无论是祥生创造出最短的上市时间，还是发行的股票获得超额认购，最本质的原因在于祥生的业绩驱动。从各项指标来看，祥生发展态势良好，据其招股书显示，2017年、2018年、2019年收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。就连被巴菲特称之为“选股神器”的净资产收益率（ROE）指标，祥生也表现亮眼，2019年祥生的ROE为50.1%，较去年同期增长33.5个百分点，远高于行业及同类规模房企。

01业绩驱动背后的两大内核素有“领导变革之父”之称的约翰·P.科特，在他所著的《新规则》一书中，以苹果、亚马逊和Facebook等为例，总结了具备高增长潜力公司所具备的两个“内在”要素：第一，具备过硬的产品实力；第二，把产品卖到该卖的地方。

这两点换到地产行业，对应的是产品和布局。过硬的产品决定的是品质，而深耕核心城市则决定了能不能获得更好的“买方市场”，比如像某些人口大幅流出的四五线城市，整体需求有限，就算品质再好，对房企来说想要获得大的销量，也是极难的。

所以，如果我们对那些保持着高增长的房企进行要素归纳的话，不难发现这些企业都具备着共通的特质，一方面有着过硬的产品，另一方面将产品推向了需求更旺盛的市场。透视祥生控股集团业绩稳健增长背后，便会发现，同样离不开“产品”和“布局”两大内核，这也是祥生业绩得以持续增长最为根本的原因。

1、布局维度：深耕浙江，同步深入布局全国。如果说祥生的发家依托于浙江，那么其被众人知晓，很大程度上得益于祥生走出“大本营”迈向全国。祥生以前深耕浙江时，就已在当地小有名头，甚至与中梁、德信、佳源并称为“浙系四小龙”。但近年来，祥生已开始迈出浙江、打破区域性房企的掣肘，成为了一家真正意义上的全国性房企。近年来，祥生在立足浙江省、深耕长三角的同时，将战略眼光放到全国各地高潜力城市上，提出了“1+1+X”的全国布局策略。

第一个“1”代表的是浙江，浙江作为祥生的“大本营”，祥生对保持浙江的领先地位，十分重视；第二个“1”代表的是泛长三角，在实现浙江地级市全覆盖的同时，祥生也紧跟长三角一体化战略，深入渗透泛长三角区域；第三个“X”则代表的是全国具备高经济增长的城市，为此，祥生制定了详细的土地策略，将长三角深耕中积累的大量宝贵资源与经验复制到了全国其他城市地区的选择与开发中。

祥生控股集团全国战略布局图“随着1+1+X动态推进，当下541格局未来会逐步走向均衡，预计3年、5年后会呈现出442的新格局。即浙江区域占比40%，浙外泛长三角占40%，而X区域占比20%。”祥生控股集团行政总裁陈弘倪曾在采访中表示。从结果来看，祥生的“1+1+X”战略现如今已取得成效。祥生从2004年起将战略布局扩展到泛长三角地区。经过15年的开发积累，祥生在2019年中国长三角地区房地产企业排名中名列第14位。据公开数据统计，年初至今，祥生新获取近30个项目地块，主要位于绍兴、杭州、南通、宁波、合肥、嘉兴、南昌等。亿翰最新的统计数据显示，截至2020年11月底，祥生新增土储中的一二线城市新增土地建面已占当期总新增土储建面的50%以上。

祥生控股集团全国各省土储分布从招股书就可以看出，从截至2020年7月底，祥生应占总土储2382万平方米，其中浙江占比50%，泛长三角区域土储占37%，合计总占比达87%。当前，祥生在上海、杭州、南京等一二线城市都有地块斩获，也有项目启动并持续热销，今年更是开启了祥生在上海的首个综合体项目，一二三四线城市布局达到平衡，土储结构得到明显优化。

2、产品维度：以人为核心，打造客户满意的均好产品。目前地产行业有一个普遍共识，当土地红利开始消失后，房企只有更注重对产品的打造，才能获得更高的市场回馈。而对企业来说，需要思考的是如何将面粉做成一个普通面包、馒头、网红面包抑或是可颂的产品，让它足够吸引人。例如很多开发商在打造产品时，会注重对房子的“基础要素”花更多心思，比如大堂精装、室内精装、铝合金门窗、外立面、入户门、室外景观以及电梯等，这本质上反应了行业的市场应对策略：只有把产品做好了，才能在购房群体中获得好口碑。而对产品的打造，祥生控股集团对品质的专注，以及对开发理念的传承，在业内是出了名的。祥生在产品维度的核心词汇，可以归纳为五个字，即：“以人为核心”。

祥生控股集团位于南通的云境项目谈及祥生的产品观时，祥生曾表示内部对于产品开发上秉承的理念：”追求的是可持续发展，一直在围绕人性出发对价值链进行综合提升，这也是祥生最核心的产品竞争力。”正是基于“以人为本”的价值观，致使祥生在产品开发时，不断进行更迭。例如，祥生有时会直接邀请客户来样板房提一些修正建议。所以从某种意义上来讲，祥生是客户的产品经理人，而不是单纯的设施提供者。

祥生控股集团四大产品线2020年祥生最终确立了樾系、府系、云境系、TOP系四条产品线，分别针对首次购房者、首次换房者、后期换房者和高净值客户，产品与目标客户间的匹配进一步清晰，聚焦满足多元人居需求，实现了产品对各阶段客户的全面覆盖。

02后地产时代下的突围对整个地产行业来说，从2018年开始就已经进入了后地产时代。地产行业的发展趋势，经历了两个最典型的“十年”，从1998年到2008年，是属于房地产市场化的十年。

从2008年到2018年，则是房地产货币化的十年。但是，从2018年下半年开始，房地产跳出了“越调越涨”的逻辑，其增长逻辑也已发生根本性转变——中国房地产高速增长的周期结束了，房企依靠房价上涨迅速获利的时代也终极了。那么在房企要想在后地产时代实现突围，依靠什么？

可以预计的是，在后地产时代——1、整体上，房价上涨动能受到抑制，上涨和下跌概率都小，以长期横盘、小幅震荡为主；2、局部上，房价分化比较明显，一二线核心城市将成为购房者和房企高度关注的城市，但那些人口净流出的城市，房价下跌可能性大；3、对房企来说，试图通过房价上涨获得大额利润，已不现实，房企将进入产品致胜的时代，将更为在意购房者需求，更为在乎对核心城市的深耕。在村长看来，房企要想在后地产时代实现突围，绕不开两大核心要素：

第一，布局的前瞻性。第二，产品的竞争力。所谓布局的前瞻性，是指房企是否提前布局核心城市；产品的竞争力是指，房企在产品开发时，能否抓住用户核心需求。发达国家的经验告诉我们，人口的流动趋势是往发达城市和核心城市群流动的，以美国为例，美国的波士顿——华盛顿城市群，该区面积只占美国国土面积不到1.5%，汇聚的人口却达到了美国总人口的20%以上。对房企来说，提前布局核心城市及城市群，能获得更好的“买方市场”，因为从长远角度来看，房子的需求，本质还是人口决定的。除了深耕核心城市，同样重要的就是产品力了，无论哪个行业，产品力从来都是企业的核心竞争力。

村长印象特别深刻，今年疫情发生时，在互联网上流行过一个非常经典的调查：未来你想住什么样的房子？从大家的回答来看，普遍倾向于入住面积更大、绿化很高、低密度，还有很多社区服务的房子，这本质上反应的是居民对美好居住生活的向往，人们生活越好，对房子更高层次的追求就越高。所以，从某种程度来说，祥生控股集团的稳健成长，是一种必然，因为它悟透了地产行业实现稳健增长的内涵。在投资届有一句经典名言：“如果你发现了一只潜力股，并且持有了它，那么你会发现，时间是你最好的朋友”。对祥生来说，这句话同样适用。正是因为多年来对核心城市的深耕以及对产品力的专注，才会成就现在的祥生。

幸福生活运营商——祥生控股集团论业绩。根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的资料，从2011年的销售排名92位，到2020年11月的28位，祥生是浙系第三家成功晋级千亿的房企。论布局。祥生总部从过去扎根浙江三四线诸暨，到省会杭州，再到如今上海；总部三级跳升级的同时，企业整体布局也完成了从区域房企向全国房企的蜕变，以及一二三四线城市全维度布局！祥生稳健成长的背后，是基于深耕与扩张并重的土储战略、针对客群需求的产品迭代，这两大因素正是祥生持续发展的动力源。

在地产行业进入下半场的当下，此二者所发挥的效能将构筑起祥生独有的竞争力。在商界中，有个著名的飞轮效应。它诠释出了企业发展的普遍性规律：当静止的飞轮转动起来，一开始必然将花费特别大力气，但只要达到一个临界点，那么飞轮将越飞越快。对祥生控股集团来说，在实现全国布局以及业绩稳健增长后，必将迈入高速发展期，祥生的“飞轮”已开始越转越快，或许要不了几年，市场就可以看到一个发展又快又稳的祥生，这就是时间的魅力！

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