房价大涨,卖家开精神病证明违约?原因为何……

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-28 18:18

精神病是屠龙刀

北京房价大涨，卖家要求涨价未果，于是到医院开张精神病证明，以不具备民事行为能力为由拒绝继续交易。

这不是个编造的段子，而是现实发生的案例。这也不是一则新闻，确切的说，是一则旧闻，只是一直到现在整整五年了还没有最终结果。

故事摘要大概如下：

2016年1月29日，买家通过绿中介与卖家葛某签订二手房买卖合同。卖家房子位于海淀知春里某小区，是个学区房，签约价格370万。

不到两个月，北京楼市房价开始普遍大幅上涨。3月初，同样的房子价格已经涨了100万。这时候，卖家后悔了，要求买家加价50万。对于买家而言，合同已经是白纸黑字，并且支付了45万的首付，再加价50万，相当于在原来基础上涨价13.5％。于是买家拒绝涨价。

这之后，现实比小说更精彩。葛某说自己有精神残疾证，不具备民事行为能力，因此签订的二手房交易合同不具备法律效力，并且拒绝配合买家网签，也拒绝承担违约责任。

根据买家提供的录音，葛某声称自己有精神病证明，杀人都没事。搞笑的是，还一再表示如果加价五十万交易还能继续。不仅如此，葛某表示如果解约的话，当天就可以把45万定金退还给购房者，但不承担其它违约责任。

故事不复杂，就是一个二手房买卖合同违约的故事。但是，这个案例竟然持续了5年依然没有最终解决，而买家这五年起诉、上诉等等，不停折腾，迟迟没有结果。

买家应对

作为买家，面临这种情况，第一反应自然是向法院提起诉讼。案例中的买家，行动力还是蛮强的。2016年3月21日，买家向法院提起诉讼，法院立案后。卖家葛某果然提供了一本由中国残疾人联合会盖章的残疾人证。2010年1月29日签发，有效期十年。

按照中国残疾人联合会官网上的图片，残疾人证是这个样子的。

后来，也有媒体，根据获得的葛某姓名及残疾人证号，在中国残疾人联合会官网输入相关信息查询后发现，官网弹出的提示是，“经查询残疾人人口基础数据库：您输入姓名与证件号码不一致！”

到了这一步，法院委托司法鉴定机构对葛某民事行为能力进行鉴定。两年半之后，鉴定意见才出来：被鉴定人葛某诊断为精神分裂症，据现有资料不足以确定被鉴定人葛某2016年1月29日签订房屋买卖合同时的精神状态，对其当时的民事行为能力无法判定。

神操作再次出现。得知鉴定结果对自己不利，葛某马上提交了一份北京安定医院出具的病历。病历有该医院主任医师姜某出具，落款时间2016年1月29日，正好是签订合同的那天。同时，姜某还向法官作证，称葛兰当日精神分裂严重发作，由女儿陪诊，需要住院治疗。

原来，葛某是北京安定医院的正式职工，高级护师，一直在安定医院正常上班。为她出具病历的主任医生姜某，是其多年的老同事。

因此，一审判决合同无效，所有费用由买家承担，45万的定金也不退，需要买家另行起诉追讨。

事后诸葛亮

五年的时间，当时知春里370万的房子，现在价格估计700万左右了。对于买家而言，2016年这一波涨幅完全错过。按照买家原先的买房时间安排，比较准确的踩到了房价上涨的节点。

此后诉讼的两年间，无从得知买家是否购买了其他房子，抑或是疲于起诉应对，等待结果。五年时间，除去房子涨幅，买家在这件事情上耗费的时间、精力、心力无法估量。随着投入越多，沉没成本越高，就越难以切换应对方式。

从局外人的角度，事后诸葛亮的做法，买家应该采取什么样的应对措施呢？按照当时的情况，买家有三个选择：加价50万继续合同，解约，起诉。

站在今天来看，如果选了前两个方案，不管是加价继续合同，还是解约，都比起诉的结果要好的多。

作为买家，加价50万，心里太憋屈，凭什么合同都签了，首付都支付了，还要再涨价？

解约，肯定也不甘心，房价已经涨起来了，即使再买同小区其他房子，价格也上涨了100万，就两个月的时间，要多掏100万，给谁都不会甘心。

如此，在买家看来，这个简单的合同纠纷，走法院起诉或许是最快的路径了。只是，买家完全低估了法院的审判效率，更没有预料到卖家葛某在精神病院一圈人脉。

精神病，就是最好的护身符。

加价50万也好，解约也罢，都是认怂。

在精神病面前，认怂，及时止损，是最好的应对策略。