中央经济工作会议聚焦大城市住房,专家解读房住不炒租购同权

近期，2020年中央经济工作会议在京召开，会议聚焦解决好大城市住房突出问题，涉及“房住不炒”、“租购同权”、整顿租赁市场秩序等民众关心的内容。

中原地产首席分析师张大伟认为，相比以前，今年会议关于住房的内容格外多，直接涉及住房的有236个字，同时还有多条内容与之相关。“与往年的房地产论述只提及基本要点相比，今年的所有政策都有明确所指，更像执行政策。”他向南都记者分析。

兰州市一处新建小区。坚持“房住不炒”，全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态 。 新华社发

连续三年提“房住不炒”，未来政策有利于刚需

值得注意的是，今年中央经济工作会议第一次明确单独提出大城市住房问题。张大伟表示，大城市房价高企等问题已经存在多年，尤其是在人口流入、资源聚集、产业发达的大城市，炒房现象集中。

会议提出，住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

这是中央经济工作会议连续第三年提“房住不炒”。张大伟统计，2020年至今，全国房地产调控政策提到“房住不炒”的次数超过450次，这说明全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。

“‘房住不炒’也代表了未来楼市政策将依然保持打击投机、保护真实居住需求的思路，未来微调的政策也有利于刚需。”他说。

近年来，部分城市出现摇号买房的现象，被人们称为“楼市打新”，尤其今年以来，炒房号、茶水费、关系户等乱象时有发生。

张大伟说，部分大城市出现的“打新”问题已经成为市场关注的焦点。短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡，只能给市场带来更大的紊乱。因此，调控政策要避免一刀切，未来各地房地产调控依然以地方主导、住建部与中央指导为主。

提出“租购同权”，增加租房者权益、鼓励租赁消费

“2021年将是租赁市场政策出台最频繁的一年，老问题没解决，新问题频繁出现，租赁将成为重点。”张大伟说。他认为，这次会议主要的政策主要是做“加减法”，“加法”即增加供应，“减法”即减少选择租赁居住的阻力。

会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

南都记者了解到，目前我国落户的政策与房屋挂钩，导致承租人无法平等享受子女就近入学等公共服务，这成为人们选择租赁居住的一种阻力。业内认为，这种“歧视”会影响城市租赁市场的发展。

张大伟分析，实现“租购同权”有助于增加租房者获得的权益。据介绍，目前全国有超过20个省份60个城市发布了类似政策，“政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定”。

同时会议提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

对此他表示，租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

他认为，整体看，应建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。对于房地产调控来说，租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利。“不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。”他说。

整顿租赁市场秩序，合理调控租金水平

会议提到，要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

张大伟指出，当下租赁市场问题比较多，租金上涨的数据各家各不一样，有些机构发布的数据会误导市场，因此国家需要加强对租金水平进行合理调控。

他认为，长租公寓最大的问题其实不在推涨房租，而是金融化带来的“资金池”，资金池最大风险是掩盖问题、后移投资风险，如部分城市的二房东跑路、租赁公司‘暴雷’现象。

他分析，随着经济稳定、需求平稳，过去几年房屋租赁市场的租金价格上涨趋势明显放缓，大部分区域甚至出现了租金下调，这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，在未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。

同时，当下公寓租赁市场竞争激烈，进入的企业数量很大，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，相关企业上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。而在上市方面，长租公寓类企业遇到资本寒冬，这也导致出现中小型长租企业“暴雷”现象。“这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。”张大伟说，

对于后续租赁市场如何加强监管，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；同时，加强对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。

南都记者胡明山 发自北京

来源：南方都市报

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