历经28年,房贷利率终究回归市场!

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一个意料之中的变化已经出现！今年个人住房贷款利率已连续三个季度高于一般贷款利率。这是自2009年，央行有贷款数据记录的11年来，一般贷款与个人住房贷款利率的关系首次出现反转。1992年个人住房贷款制度诞生之日起，个人购房贷款通常被认为是具有普惠性质的金融制度。房贷利率低于一般贷款利率，不仅仅是购房者如此认为，甚至在整个金融系统，甚至更高层面，都是默认的事实。此次个人房贷利率首次反转，不仅仅影响到购房者的切身利益，更代表了国家对未来房地产行业的态度的转变！央行的金融政策已经完成保护刚需的历史使命，房贷利率市场化已经成为大势所趋！

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个人购房贷款制度诞生之初，唯一的目的就是解决老百姓购房的资金短缺问题。1992年5月，上海市发放了全国首笔住房抵押贷款（公积金性质）。当时中国建设银行上海市分行向4名企业职工，共计发放了10.4万元的住房贷款，用于解决他们的购房资金短缺困难。在银行系统工作的季先生，成为上海，乃至国内首批吃螃蟹的人之一。当时季先生和父母兄弟4口人，一同住在上海崇明一套49平米的房子里。婚期临近的他，急需一套房子解决自己的终身大事。看中一套崇明区89平的三房，总价6万元。

父母的资助加上自身的积蓄，季先生仍然缺少1.5万元，问亲戚朋友借拉不下脸面。

最后季先生通过公积金贷款，解决了这个燃眉之急，更为重要的是，每月的月供支出，基本不影响日常的生活。从另外一份1993年签订的，期限十年的贷款合同可以看出，当时贷款利率为5.7‰（月息），月供仅仅123.27元。有数据可查的是，当年上海市平均工资为471元／月，负担率仅仅26.1％，远远低于目前要求的50％的个人房贷压力标准。作为参考的是，当年三年期商业贷款利率9％左右，远高于个人房贷利率。在讲政治的年代里，挣钱从来就不是银行最主要的任务。当时制定个人贷款业务的基本原则之一就是：利率优惠！

第八条贷款利率一年以下（含一年）月息3.6‰；二年以下（含二年）月息4.2‰；三年以下（含三年）月息4.8‰。如遇利率调整，调整日前按原利率计算，自调整日起按新利率计算。

原因就是为了维护老百姓的生活稳定，这不仅仅是一笔经济账，更是一笔政治账！随着房地产市场的商业化进程加快。1997年，中国人民银行正式颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，明确规定了，住房贷款利率按照同期固定资产贷款利率基础上减档执行。

期限5年的房贷利率，执行3年期贷款利率，其他贷款年限的，同样以此类推。

在接下来的20年里，即便房价如同过山车一样跌宕起伏，个人房贷利率始终遵循，降低老百姓购房负担这一普惠理念！

1999年，央行调整个人房贷利率，将个人住房贷款利率进一步下调10％。2003年，央行规定个人首套房贷，执行原有优惠政策，二套房贷利率执行基准利率。2006年，央行扩大个人首套房贷利率下限降至0.85。2007年，央行保持首套房贷利率政策不变，二套房贷利率上调10％。2008年，央行扩大个人首套房贷利率下限降至0.7。

央行在多个场合表示，要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”！个人首套住房贷款享受特殊的贷款政策，低于一般贷款利率，已经成为全国上下公认的事实。直到轰轰烈烈的买房潮席卷了神州大地！

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历史的车轮似乎偏离了预定的轨道。房价持续飙升，房子从满足老百姓居住生活的需求，转变为财产暴富的发动机，带来的是居民财产结构的变化。从2008年到2016年，居民杠杆率从18％上升至45％，2017年更达到了48.97％。对比其他国家，美国的居民杠杆率从20％上升到50％用了近40年时间，而中国只用了不到10年时间，其速度之快，令人担忧。住房贷款占据家庭债务的绝大比例。2017年三季度末个人购房贷款余额为21.1万亿，占总贷款余额的54％，同比增长了26.2％。2017年开始，各地出台房地产限购政策，限制了居民获得房地产贷款的途径。也就是在这一年的9月，央行“人民银行营业管理部”（相当于央行北京分行），突然对楼市表态，支持北京对首套房上浮利率！部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济信贷支持力度，符合政策要求和导向。从这一年起，北京、上海、深圳等地区商业银行陆续提高首套房贷款利率，较基准利率上浮5-10％，已成为全国各重点城市的普遍现象。从年初的9折——？到5月初的95折——？到8月中旬的基准利率——？再到年底的最少上浮5％。2017年的购房者经历了冰火两重天的购房历程！即便个人房贷利率较基准贷款利率上浮10％左右，从当时央行的数据上显示，个人房贷利率依然低于一般贷款利率。以100万贷款额度为例，十年还款周期，企业老板就是要多付4万元利息。抛开政策层面的影响，个人房贷从银行收益上，仍然算的上是顶级的优质资产包，稳定，风险低，抵押充足。银行员工的一个段子更能说明问题：听到老板把企业贷款拿去炒房，心里松了一口气，就怕真去做生意。

利益与风险是互相制约，违约风险越高，贷款利率越高。

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2019年8月7日，必须要牢记的日子。央行宣布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。LPR利率被划分为1年期（实体经济）和5年期（个人房贷）两部分组成。定向降息的政策被彻底贯彻，利率市场化的步伐迈的更快了。一方面，今年由于受到疫情的影响，为了激活经济活力，LPR1年期报价利率下降幅度较大，为实体经济降低融资成本（信贷成本）的效果明显；另一方面，高层坚持房住不炒，维持楼市稳定预期，对房贷利率影响较大的5年期LPR报价利率降幅相对小。以上两方面因素导致，今年金融机构一般贷款利率连续三个季度低于个人住房贷款利率。历史终于揭开了新的篇章，购房者和企业老板终于站在了同一起跑线上。金融政策从保护刚需到抑制刚需观念的转变，未来的个人住房贷款在较长的时间里，摆脱不了政策性管制的压力，购房享受金融福利政策好日子一去不复返了。在国家高层的眼中，购房已经从自住行为，演变为投资行为，优先倾斜的福利已经不符合实际情况！“万人摇号”、“代持买房”、”抱团涨价“，房子已经成为脱离实际生活的敛财工具。到了不得不打压的关口。无论是经济双循环还是需求侧改革的重心，扶持实体经济，尤其是民企和小微经济，将会成为下一阶段金融政策的核心。就像28年前扶持个人住房贷款一样，扶持实体经济的发展将会成为银行新的政治任务！哪怕它并不挣钱！

 

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