成都楼市:远郊盘只有坑没有价值?看看这些消息就知道了!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，你觉得成都这个省会城市的远郊盘怎么样？远郊能买吗？

回答：购买郊区要看发展价值，同时重视地铁和人口的引进。如果没有大型基础设施和配套买入郊区房的话，很难生活。

从过去的数据看，许多郊区都面临着难以出租的问题，二手房在尴尬的情况下不能高价出售。即使是相对稀缺的别墅产品，升值的潜力也很低。对于那些资金充足、想通过购买房地产来保障资产的人来说，尽量选择相对的核心板块、首选中心或能够承受刚性需求溢出效应的近郊区，可以靠租赁维持贷款是最安全的，即便以后转让也不担心没人接手。对于那些不富有的人却想投资的人，更应该谨慎地买入或比较，持币观望一段时间。

购买远郊时，应注意以下几点：1.三四线城市不买，离市中心越近价值越高，房子本身的价值不高，买房更多是土地价值高，周围没配套的房会慢慢衰落；

2.政府有规划的郊区可考虑，规划要有地铁、学区、商业区、综合规划新区交通等环境设施好于旧城区，再加上配套设施的引进，要有未来发展的可能性，否则谨慎！

简而言之，对于远郊的购买，购房者首先要有充分的计划和心理准备，并制定好计划维持长持的时间。另一方面，我们可以考虑更多的自住，将远郊的规划与未来的生活和工作条件结合起来，以避免"吃亏的购买"！

提问：您好成哥！坐标成都，之前购买了高新东苑小区小户型104平方米，25层，地铁口在楼下100米以内，带高新小学位，3年后才能交易。买的时候是毛坯，是不是应该简单装修后再出租，还是放着，但是感觉又太浪费，3年后直接出售更划算呢？我主要是投资使用，大概率不会自住。

回答：房子要不要装修出租，核心取决于几点：持有的时间，如果2-3年就要翻倍卖出，那么出租可能影响你卖出计划，装修成本可能收不回来。装修回收成本。只要出租，必然有破坏，接受什么样的破坏程度，取决于这套房子本身的条件，以及你后续对这套房的处理计划。

比如，核心区老破小，计划长期持有，原本装修很破，出租需求旺盛。那么，可以简装出租，用坏再换。再比如，郊区地段的次新毛坯，出租人群少，我宁愿选择空关。结合你的情况来看，你的房子面积不大，有学区临近地铁，后期很好出租，建议可以简装出租。

提问：成哥你好，准备夫妻二人用纯公积金购买一套投资房，我们二人的公积金加起来一个月有7000多，看了新津、青白江、新都的一些盘，还有黄龙溪的恒大文旅城，青白江的协信天骄城，新都领地悦府，青白江价格低交通不便，新都地铁线交通方便，悦府价格高，后来定了新津站附近的中南智在云辰的小三室，单价13090元，总价121万，交了两万的定金，这个地方交通方便TOD，但是位置偏僻还很荒凉。准备住房公积金贷款70万，10年内还完，月供7000。请问成哥是否看好这个盘的升值空间？或者投资值不值得？

回答：我觉得你看中的这3个地方，都不是非常好。青白江，成都唯一一个郊区没有通地铁的地方，未来规划的是一个物流园，交通不便和人口是它的主要问题，没有人口就面临以后没人接盘。做投资，不可能一直持有，后期都需要出手，所以接盘的问题必须考虑。新都，目前只看好大丰，离主城区近，又通地铁很多刚需的朋友，没有能力购买主城区的房子，就会选择离主城区稍微近点，通地铁的位置。大丰未来发展空间比其他几个地方大。新津，新津以前一直是一个县，今年突然划县为区，被很多中介和开发商大力推荐和炒作。导致它的房价已经高出它原本的价格，所以溢价空间很大，现在持有会有一定时间的很盘期。黄龙溪，基本不考虑，文旅产业，除了适合自住外，其他的都不适合。

至于你选择的新津站附近的中南智在云辰，小区和位置都不错，临近地铁就是它的最大优势。如果可以长持的话，还是有升值空间的，翻倍是没有问题的。

提问： 成哥你好，在成都市区有一套房，款已付清，现在手里有20,想在大丰看二手老房子，是现在下手，还是等疫情稳定了再说，经济有限不敢下手买新房，希望成哥给点意见。

回答：你好，投资不建议买太老的房子，没有太大升值潜力，未来跑不赢新盘或次新盘。子弹20太少，影响选筹的判断和选择，买错比买贵更可怕，建议你把成都市区全款房进行抵押融资，扩大资金流，选择的范围会更大，会买到更有价值的板块和楼盘。子弹有限主要有两种打法：一种是在成熟商圈附近找小房子，另一种是在近郊新区买新一点的大房子， 我更加倾向于第一种，买得比较稳一点，各种配套也会好一些。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好!一直想买万科公园5号，可迟迟不开盘。今儿看您推的陆肖麓鸣九天不错。有高新南区购房资格,我是继续等公园5号呢?还是下手鹿鸣国际？

回答：普通资格，建议考虑麓鸣九天,如果是高新刚需一顺位资格,那就还是等万科公园五号，应该本月内就会拿证，价格估计就是2.8左右，一次性全开，性价比很高。麓鸣九天需要几年时间才能打造完周边，万科公园五号周边配套学区已经成熟了。

提问：成哥您好，本人45岁，新成都人，职业经理人。爱人全职，一男孩16岁。目前在成都有三套房，一套在青羊无贷款，自住；另两套在红牌楼，目前有贷款共220。中海持有4年多，租赁市场平淡。红牌楼是否值得继续持有？看中目前自住房隔壁小区一套，面积135，总价330，如果卖出红牌楼置入该房是否可行？

回答：趁现在成都静淡市，正好做置换。成都城市化速度加快，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同。

起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快。发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。

成都既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但空间不大且变化缓慢。先以改善需求为主，再考虑投资郊区次新盘。可以出手武侯老房置换。

提问：您好成哥，青岛西海岸，在纠结新房二手房，但目前更倾向于二手的，因为可以买来简单收拾一下直接住，刚需首套，第一考虑学区，第二考虑交通升值，预算110-140之间，目前一个孩子，想买套三，但是发现套三这个价不太好找，西海岸分开发区和胶南，麻烦老师给指点一下买二手房的注意事项。请教老师几个问题1、新房二手？2、套二套三？3、哪个区域比较合适，如果能推荐楼盘就更好了4、什么时候入手比较合适，年后小阳春会不会涨起来。5、房龄。

回答：考虑居住需求，这个价位可以想办法买到套三小户型，给孩子做个独立书房这样。这个价格淘二手房好一些，省去时间和装修等成本。但购买二手房要注意房龄别太老，次新房最好10年之内，其次要多关注一下物业，好的物业对二手房有保值效果。星海城、凭海临风好一些。大概率不会涨，小阳春行情有限。

关于市区老房和郊区新房如何选择有几点注意：老城区房子：单价高，位置好，配套完善。缺点：设施落后，户型一般，小区环境差。郊区房产：单价低，户型好，小区环境绿化不错，缺点是离老城区远，配套不完善，交通短期欠缺。

刚需如果孩子上学，注重学区，那么尽量选择市区老房子，因为孩子的教育等不起，先过度几年，等条件成熟购置改善房产。其次看生活半径，如果朋友、工作、娱乐都在某一区域，并无学校困扰，哪边近、价格合适选择哪边可能是最佳选择

刚需客千万要注意的事项就是：首套房要完美无缺，只能取舍，选择一处房产。如果不是有某些特殊需求，建议刚需同等距离下选择近郊楼盘。一般而言老城区的房产因为配套都已经兑现，所以升值较慢。而近郊的房产，随着商业配套、医疗配套、轨道交通配套的建立完善。它有较大的提升，所以近郊楼盘是投资的首选。近郊的房产无论是自助还是投资均优于老房产。

提问：成哥好，看上了成都天府新区的首开云著，195平四房，投资+自住，精装修2.4左右包括6000的装修。这个盘所在区域规划是总部经济，据说潜力很大，应该会超过金融城。周边蔚蓝卡地亚清水2.6左右，还有保利和万科，都是高端盘，不过他们俩因为拿地价格和有配建等开出来的价格应该比首开要高一些。这个盘未来升值潜力如何？

回答：距离市中心偏远，区位优势不可能超过金融城。别听卖房人瞎扯。长线看，此板块升值性中等略强。如果当前定价比周边便宜一点，也只是眼前的小幅划算。从楼市短周期运行来看，当前成都楼市仍处于下行期，上车时机还早。具体更多分析详见内部文章！

提问:你好成哥，三年左右结婚，户口落户在天府新区集体户，成都社保，外派外地工作，但是二三年以后工作地点在天府三街的概率大，新津10号线是恒大牧云天峰和新城.金樾府邸那边吗？感觉那边地铁交通不方便。还有一个江口水镇的楼盘，价格低，挺有吸引力的。刚刚工作25万多子弹少父母一辈子不容易年纪大了不想给他们增加压力!现有资金精打细算自住投资条件好了再换房，希望您能给点意见，成都哪个楼盘目前值得买入？

回答：你好，成都投资推荐 城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。之所以推荐这几个板块，是因为非热点新区的近郊地铁房便宜。 而成都ZF喜欢摊大饼，我们认为只要有地铁有地的近郊都会有很大的发展，不过是板块轮动而已。有成都房票，能接受投住分离，建议在书房淘淘二手低价笋盘，单价1万左右可以入手。 新津只是在不限购区比较有性价比的板块，但是并非投资首选。可以入手性价比高的项目，分割出租，可以缓解月供压力。自住可以暂时在公司附近租房，等待下一轮成都楼市上涨之后再置换自住改善盘。更多楼盘分享详见内部！

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