成都楼市:二手房买卖重要干货,99%的人都想知道!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，请问卖二手房有哪些相关注意事项？以及怎么样才能卖到理想价格？

回答：业主出售二手房，首先要办理委托和打房源核实码（按经纪人要求），这样才能外网展示。那么我们就要注意看房的便利性（如果你一直看不到房子，中介就不愿意推销了）。总体而言，成交价格与成交周期呈正相关。通常，应该与源代码维护者通信。如果你认为这真的不合适，你可以要求一个更好的。维修人员的经验和能力非常重要！和维护人一起想法提高系统评分的分值，为了获得更多的推广资源，最好成为“必看的好房子”。另外，自身的市场行情也有判断，遇到优质客户最好不要放手。

提问：成哥你好，你能不能大概的说一下二手房买卖全流程的内容？

回答：二手房买卖全流程大概内容是：

1、锁定二手房源，范围越小越好，通过网上渠道、中介、亲朋好友介绍等锁定几套比较中意的房源；

2、了解二手房源，重点了解所选房源区域的市政配套、小区规划布局、市场房价小区口碑等情况，越详细越好；

3、看房.现场实地看房，不光是要看室内情况，还要了解房子的光照、楼间距、物业服务质量等多方面情况；

4、对比，多看一些房后，脚裂情况后具体选择；

5、谈判。价格、交房、首付款等等，要谈到自己的理想之内；

6、充分了解权属状况，包括房产权属以及产权人权属两个方面。

7、交物业公共维修基金、挂牌、网签合同

8、批贷款购房者先向银行申请二手房贷款，在银行审核完双方材料，符合贷款条件的申请，银行出具批贷函，同意贷款，然后银行在过户前出具抵押合同。

9、过户缴税。银行批贷之后，即可办理过户手续，一般当天就可以缴税。

10、取房产证。经过二级审批之后，便可到房地产交易中心取不动产证以及他项权证。

11、交房

12、放款。银行拿到他项权证之后，会在5-10个工作日内给卖家放款，具体时间咨询贷款银行。至此，整个贷款买房流程才真正结束。

相较于贷款买房，全款买房就简单很多，只有交公维、挂牌、网签，过户缴税，拿证以及交房四个流程，而且只需买卖双方到场。放款与交房顺序要看事先合同约定。

提问：中部地级小城，一年前订了一套87平方米的二手房，老破，学区房，考虑到孩子上学，交了5000元定金，没有通过中介。想知道如何讨价还价。房产转让，如何省钱。不准备做按揭，全款30多万。夫妻首套房，无公积金。

回答：其实，你的投资理念不对，不要全款买房！你可以买一套更好更新的房子，而不是花全款30去买一个老破小，这是你的第一套房子，无论自住和投资都是次等资产。

简单地说，如果子弹30全款，没有任何杠杆作用，你的选择范围会很小，因为总价30的房子不会很好，几乎都是老破小。如果用“子弹30”作为首付30%，没有公积金可以商贷7成，就可以买到总价在100万元左右的房子。在小城市里，你的选择范围非常大，你可以买更好更新的房子。

最后，提醒一下：千万不要全款买老破小，宁可不要5000定金，否则就是浪费30万！希望新人第一次买房一定要避开坑，否则以后后悔也没用。另外，二手房不应该私下交易，这是非常危险的。比如房东的房子已经抵押了，故意不说，那么你买了之后就没有合法的产权了。

提问：成哥好，最近打算买房了，但是买二手房总价差不多，有户型好的，有地段好的，有学区好的，有面积大的，有地铁的，该怎么选？

回答：房产价值是有阶梯，一般排序为： 地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>小区环境=户型=朝向=楼层。

如果给定每个权重系数地段的权重占50以上。如果前几项非常好，那么房子也不会太差，这就决定了它价值的下限，面几项高，是加分。相反，如果户型好，楼层好，小区交通设施不好，只能是在同等价位里好卖而已，不代表升值潜力。

选择房子，打开应用程序，在地图上选择房子，选择你能负担得起的最好的地方，在这里选择一个觉得可以的房子。

提问：成哥好，买二手房已经签了合同之后才发现所买房屋已经被抵押了，怎么办？

回答：1、抵押房屋，双方签订的房屋买卖合同有效，但不得转让。

2房屋抵押的，卖方应当明确清偿房屋剩余贷款的具体时间和办理解除抵押登记手续的具体时间。

3、卖方解除抵押所需的资金，可以自筹，也可以是买方提供的首付款。首付用于解除抵押的，首付资金应当用于专项用途或者担保支付。这条路比较安全。

4、不要直接给卖家钱。会非常被动。

5、对按揭住房剩余贷款金额超过房屋成交价格80%的，要特别防范交易风险，对大额定金和首付进行监管。

提问：成哥你好！最近想卖出一套房请问一下：如何判断二手房价格是否合适？经常在你的文章中看到二手房市场价格能反映一个更真实的市场情况，对此如何理解？套几的更适合投资？

回答：要判断二手房的价格是否合适，看看周围有多少二手房出售，现在就需要去中介门店问问，如果你的楼盘质量、户型和楼层装修都比较好，可以卖的比较贵。二手房价格由买卖双方自行决定。如果市场冷清，二手房供应量大，业主可以选择降价出售，反之亦然。新房子可不是这样。开发商可以统一控制价格，造成市场非常火爆的假象。从长远来看，你可以选择投资套二或者套三以上，这是流通最好的户型。

提问：成哥你好！最近在网上看成都二手房，一般要向中介了解哪些信息再去实地看房呢？

回答：首先先看价格，楼层，装修，户型，配套设施，学区，交通，升值潜力，最新成交价格等。很多人急着买房，或者被房地产公司的销售策略所引导，很快就做出决定，这极有可能买到性价比不高的房子。大多数买房的人在看房不超过20套的时候就买了。结果只是自己承受了。买房是件大事。在你买你最喜欢的房子之前，你必须仔细看看，总结一下你的想法。首先，买房看板块，你看几十个小区，几百套房子，你对房子的理解会迅速上升。你很快就会成为专家的。因此，我们必须花精力、花时间去认真看盘、分析、总结。

提问：成哥你好！新二手房的“剪刀差”大的地方可以买吗？

回答：闭着眼睛评测一个城市（地段）的房地产价值，有一条非常重要。看新房和二手房的价差非常重要。新房的价格比二手房高。差别越大，房地产的价值泡沫就越大。因为房地产的价值不在于收入，而在于“出”。二手房价格越低，房屋变现越困难，自然投资价值越低。另一层意思是新房和二手房库存过大，导致房价低迷。

值得注意的是，成都的购房者大多患有“新房癌”。但新房长期过度开发，会导致库存持续增加，供需失衡，房价下降。因此，在“新二手房价差大”的城市，如果操作得当，最好购买5-10年的二手新房，性价比会更高，也不容易上当受骗。

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