物业服务有瑕疵 物业费可酌减不能免

案情回顾

李某以其房屋楼顶漏水、室内门窗变形影响通风以及电梯隔音不好等为由，请求物业公司进行处理；物业公司回复，公司暂时缺乏维修基金，一个月后才对房屋楼顶及电梯进行维修处理，而室内门窗问题不属于物业公司管理范围拒绝处理。于是，李某很不满，拒绝向物业公司缴纳物业服务费，被物业公司诉至法院。庭审中，李某称物业公司不仅维修不及时，而且还存在垃圾清理不及时、楼道清扫不干净等问题。最终法院判决李某向物业公司支付物业服务费，但考虑到物业公司服务上存在瑕疵，酌情减免物业服务费500元。

法官说法

根据合同法第八条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。业主拒绝缴纳物业费的前提是物业公司违反了物业服务合同的约定。法院应谨慎审查双方的合同履行情况，物业服务的一般瑕疵，不应视为物业公司违反了合同约定。只要物业公司提供的服务能够维持小区各项功能的正常运行，业主都应该缴纳物业费用，物业服务存在瑕疵并不能免除业主的全部物业费用，只能酌情减免。

本案中，房屋存在质量问题时，如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由开发商承担维修义务；在房屋质保期届满后，室内门窗等房屋专有部分由业主承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、电梯等公共设施设备可由物业服务公司动用小区的公共维修基金承担维修义务。针对业主室内门窗等专有部分质量出现问题，物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，业主可依法向开发商主张损失，不能以专用部分房屋质量问题拒缴物业服务费。

（作者单位：北京市门头沟区人民法院）

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