房价迈入万元时代：从2020年开始，千万别乱买房了！

　　一：楼市的安全高地

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　　根据易居房地产研究院的最近报告数据，2020年6月到9月的新建商品房的成交单价分别为10113元、10263元、10540元和10191元，这宣告了全国整体来看，房价进入了“万元时代”。

　　但从成交单连续横盘，也可看出，在国家的调控下，房价已经涨不动了。

　　中国楼市，是再典型不过的政策市。

　　没有什么比政策更有控盘力，也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。我们知道，流动性驱动，是所有大类资产（楼市/股市/债券）价格涨跌的核心要素之一。

　　但是，流动性不是大类资产价格涨跌的决定性因素。就楼市而言，更有效的指挥棒是政策因素。

　　今年四月以后M2就一直站稳着两位数，但在“房住不炒”的调控基调下，就今年而言，除了少数核心城市，大多数城市的房价基本稳定，三四五线城市还不乏价格下跌的情况。

　　所以，2020年中国楼市的所谓的“火热”，其实就是深圳、杭州楼市等一个个“点”还热乎。

　　甚至严格意义上讲，只有局部城市在涨，它不仅没有把这种涨价的火热蔓延到全国，甚至周边几个城市都没有全部蔓延过去。

　　这说明了什么？说明政策想要抑制房价炒作是完全办得到的。哪怕半年来经历了如此严峻的疫情和如此严重的经济下行，也能顶住巨大的压力，没有开启2009年和2015年那样的去库存和棚改，来刺激楼市。

　　调控不放松带来的结果是全国楼市将出现大分化：全国分化、城市分化、板块分化、楼盘分化。

　　各地楼市的增值潜力将从原来大尺度的全面刺激，转变为严重依赖人流、经济、收入来决定。

　　所以，如果现在谈买房，第一件事情看看这座城市是否呈现人口净流入，或者说，请把眼光聚焦在核心头部城市，因为只有这些城市的硬实力和发展潜力才足以支撑未来房价的上涨空间。

　　这是趋势的力量，越早行动越主动，越晚醒悟越被动。洪水来之前，搞明白哪里是更安全的高地，并在自己能力范围内，尽可能爬到相对最高的地方。

　　二：房子不赔的时代已结束

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　　在租售比倒挂的大环境下，房价“只要不涨就是亏”，这个常识得到越来越多人的认可。

　　之所以会这样，是因为房子作为资产，作为占用六个钱包、承受长达20年甚至30年按揭贷款的大笔投资，每天都在产生成本。哪怕是全款买房，房子也在占用这笔资金本该开财的收益。

　　任何购房行为，既然享受了杠杆的涨幅，就要承受杠杆带来的成本。据统计，在一二线城市，持有房产的总成本高达6%-9%，而租金回报率约为2%。

　　这意味着，如果房价涨幅低于6%，那么买房其实每年都在亏钱。如果没有一次又一次大涨来覆盖，那么这些成本将会成为许多人的难以承受之重。

　　以深圳买房为例，买一套价值700万，80平左右的房子。

　　深圳二套房房贷利率是5.5％左右，扣除物业等支出，把房子租出去的收益率大概为1.5％（已经算不错了），那么每年的亏损就是4％左右（实际不止），也就是28万。

　　以上是静态算账，背后起决定性的还有房价的涨跌。如果房价上涨能够覆盖成本，每年4％左右的现金流亏损算不上什么。

　　但如今楼市打压之下，长期横盘，你的现金流就可能受到考验。虽然长线看，未来人口增量流入的区域房价还会涨，你最终一定能盈利、能保值，但关键你能否扛过未来一段时间，赢得最后的胜利。

　　这个“忍耐期”或许是1年，或许是3年甚至更长，没有人能说得清。所以很多人只顾买房，要知在楼市一旦进入房价走平的阶段，买的房实际就在亏钱。

　　三：未来买房的一些忠告建议！

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　　过去买房，上涨空间有多大，无疑是第一位的。而未来买房，安全性和流动性的重要性，已经远远超越了上涨空间。

　　任何资产，只要不能变现，就终究只是纸面财富。房子有价无市，任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁。

　　房地产已经过了“闭着眼买就能发财”的时代，纵使你压对了买房趋势，现金流也会成为最大的拦路虎。

　　在我们身边，不乏有一些殷实家庭、大款家庭，过去十多年投资房地产，因为资金周转陷入困境，最后导致现金流崩盘的惨烈后果。

　　毕竟人一辈子赚钱的黄金时间只有短短十几年，现在的高收入不代表未来持续不间断的高收入，收入曲线会在40岁之后掉头下滑。

　　而还房贷的压力却要贯穿几十年，尤其是手持多套房产的投资者，遇上现在这样的横盘周期，房价上涨无法覆盖现金流支出，在心理上就足够让所有的“心急”投资者精神破产。

　　如果这时再来个外部的突然冲击，比如大病住院，意外身故等，辛苦运营的现金流闭环，就会立马中断崩溃。

　　大部分普通人并非天生富贵人家，可支配的资金本就很有限。在财富积累的黄金时期没有做好风控，等到人至中年，身体状况、职场前景都走了下坡路，跌倒了就很难再次翻身。

　　就好比上图，建议大家认真看三遍！如果这个领头羊出现意外，那就等于这个幸福小车的缆索被砍断了。

　　家庭的幸福指数，会迅速下滑，下滑速度远远超过当年的攀升速度。从小康到贫穷，也许就是一次意外。

　　谁都不希望意外发生，但生活不是剧本，我们无法预知未来，唯一能做的就是未雨绸缪。

　　因此每个人都要考虑科学的规划转移未来的风险，做好托底的终身保障，避免现金流变为负数。

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