房地产“最牛乙方”遭降级!12亿买楼与降薪并举

来源：房产装修家居资讯时间：2020-03-28 09:38

3月25日，国际三大评级机构之一的标普将易居（中国）企业控股有限公司（下称“易居”）的长期发行人信用评级和发行评级从“BB”下调至“BB-”，以反映杠杆率的上升。

在2019年回购近1亿美元股份后，易居最近以16亿元收购了上海的各类建筑和办公场所，用于员工培训和教育。标普估计至少一半的资金将来源于债务融资。

斥资12.6亿买楼，5亿美元债未到期

3月22日，易居披露了近期的7宗交易。其中，公司以6.6亿元收购上海市杨浦区一栋占地面积约21万平方米的办公楼，并以6亿元收购了上海唐朝大酒店，此外还有5宗涉及房地产行业专业培训、线下教育服务、物业管理服务领域的交易，总计耗资约16亿元。

在完成上述的房地产收购之后，标普预计易居的杠杆率将从2018年的0.7倍升至2019年的2.2倍~2.4倍，2020年升至2.7倍~2.8倍。2019年的经营现金流复苏和非核心业务支出也将放缓。

标普认为，易居杠杆率升高的情况在未来一至两年内不大可能出现实质性好转。这在一定程度上是由于新冠肺炎疫情的爆发对易居的主要房地产代理业务和债务扩张的打击。

小债注意到，易居仍有不小的举债空间。截至2019年6月末，易居资本负债率为43.1%，与截至2018年底的12.5%相比，上升30.6个百分点。这主要是由于公司在2019年上半年发行了3亿美元债。

2019年易居共发行了5亿美元的优先票据，目前均未到期。其中3亿美元将于2021年到期，票面利率7.75%；2亿美元将于2022年到期，票面利率7.625%。预计今年偿付债券利息将支出0.385亿美元（约合人民币2.7亿元）。

截至2019年6月末，易居总资产152.28亿元，总负债75.25亿元，净资产77.03亿元，资产负债率49.41%。

小债发现，易居主要以流动负债为主，占总债务比72.39%，其中短期借款13.05亿元。与此同时，公司账面现金及现金等价物为30.35亿元，短期偿债压力不大。

现金流为负，管理层带头降薪

易居成立于2000年，拥有全国规模最大的房地产销售平台易居营销、覆盖最广的房地产信息数据与咨询平台克尔瑞（CRIC）及最大的房地产互联网交易平台易居房友。

财报显示，2019年上半年，易居经营业绩较去年大幅提升，实现收入43.3亿元，同比增长55.8%；实现利润6.54亿元，同比增长16.1%。

从收入结构来看，一手房代理业务和克而瑞服务收入占比分别为59.5%和10.2%。虽然一手房代理依然是易居的主要收入来源，但小债发现，增速最快的却是2016年方才起步的房地产经纪网络服务业务即“房友”板块，营收为13.1亿元，占总收入比重也从2017年上半年的1.9%跃升至30.3%。

在亮眼业绩的背后，易居的现金流状况却不容忽视。

自2017年开始，公司经营性现金流量净额持续为净流出状态。2017年-2018年及2019年上半年，公司经营性现金流量净额分别为-2.75亿元、-22.43亿元和-2.45亿元，合计净流出27.63亿元。

此外，受疫情影响，房地产行业面临着流动性压力。作为房地产下游服务商，“最牛乙方”易居也没能幸免。

据《界面新闻》报道，2月25日，易居集团CEO丁祖昱在一场电话直播会议上表示：“整个房地产行业受疫情影响严重，三周左右时间基本颗粒无收，成交趋近于零，在房地产行业历史上是第一次。”

在易居2月份发布的《致全体易家人的一封倡议书》中，公司表示：“当每个月营收为零，但同时却要支付几个亿的人员工资成本时……企业的抉择很艰难!……所有管理层在疫情期间，自愿带头调整薪资。”

周忻毕业于上海工业大学（现上海大学）机械工程专业，毕业后选择去卖房子。1992年，周忻在上海好莱坞房地产公司任职销售总监。两年后，他成立了上海万欣房地产投资顾问有限公司。

1997年，周忻出任国企上房置换总经理。2000年，周忻创立了易居前身——上海住宅消费服务有限公司，推出购房中心模式“易居会”，为消费者提供一站式住宅消费服务。2001年，凭主推的项目青年汇崭露头角。

2003年，周忻将营销代理业务推向全国。次年，周忻引入红杉资本沈南鹏的天使投资，开启全国性的战略拓展。后来，在沈南鹏的牵线下，还引入了包含瑞士信贷集团崇德基金在内的4家私募。

2008年易居与新浪合作成立了新浪乐居。2009年，将旗下克而瑞信息数据业务与新浪乐居合并，成立了中国房产信息集团，仅用148天时间便在美国纳斯达克成功上市。后来，易居私有化退市转战港股，友谊的小船上坐满了开发商及顶尖互联网企业。

在易居迅速发展壮大的同时，其实控人周忻也以35亿元身家位列《2019年胡润百富榜》第1166位。

以一手房代理起家的易居始终将自己定位为“服务生”，周忻经常戏谑：“开发商是我们的衣食父母，都是爷，我们要清楚自己的定位，我们是孙子公司”，末了不忘补一句“但要挺直腰杆做服务”。

如今，这位“服务生”继降薪后，又因收购导致杠杆率上升，被标普下调评级。2019年发行的5亿美元债，是否让驾驭着“一手房代理、房地产数据与咨询以及房地产经纪服务”三驾马车的易居拥有足够的资金储备？欢迎在下方留言。

来源：债市观察