老房子“免费”安装电梯？1、2楼仍然反对，三个理由很现实

国家一锤定音，从明年起，棚改或逐渐退出房地产的历史舞台。

这的确合了很多人的心愿——棚改虽然是以服务民生之名诞生，把城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，通过直接拆除重建的方式，彻头彻尾改善居民居住环境。但是熟悉房地产历史进程的人都知道，棚改也是过去这几年全国数量众多的三四线城市房价“后发飙涨”的“祸首罪魁”。短短两三年时间，很多欠发达的三四线城市房价由四五千一平，一度飙涨到了万元级别。环一线三四线城市，更因为承接了一线的资源、资金和购房需求，房价甚至赶超国内很多省会城市。比如环京的燕郊，本为“三无”小镇，北京之“睡城”，但房价最高时竟达3万多一平。

拆迁式的棚改逐渐退场，那么全国剩下的数以万计的老房子，尤其是房龄超过20年的老房，依然面临基础设施陈旧、没有电梯、环境脏乱差、没有停车位、没有物业等亟待解决的难题，未来老旧小区的这些摆在台面上的难题到底该如何处置？答案很明确：伴随棚改的逐步退潮，粉墨登场的是新一轮4万亿“旧改”。

“旧改”到底是什么？国家在今年初的《政府工作报告》中说得很清楚：城镇老旧小区量大面广，要大力进行三类改造提升：1、基础类包括更新水电路气等配套设施；2、改善类包括支持加装电梯和无障碍环境建设；3、提升类是指健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

“旧改”时代，虽然老房子不再拆除重建，但是经过以上3类“改头换面”式改造之后，相信很多老旧小区的外观外貌和居住舒适度，甚至是市场价值也会大幅提升。

根据公开资料显示，“旧改”5年规划是，2025年之前，全国要完成17万个老旧小区，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米的改造。基于此数据，国家智囊、恒大研究院等均推算出，未来5年“旧改”的总投资额或不低于4万亿。值得一提的是，2020年旧改对象都是2000年以前建造的老房子，旧改指标是3.9万个小区，涉及700万户居民。

对于“旧改”，很多专家都曾给出高度评价。不少内行更是直言，旧改初心是以人为本，改善人居，更遵循自愿原则，称得上是最适合当前国情的城市更新模式。

但纵使是在很多专家看来是较为合理的“旧改”，在现实中推行也是困难重重。尤其是在进行第2类改善类加装电梯步骤时，整个小区的住户意见更是很难达到统一。正因为此，很多老旧小区的加装电梯改造工作，甚至是整个项目都被搁置或最终取消了。

众所周知，老旧小区的常住居民以老年人为主，他们对于小区的改造有着两个重要需求：其一是水电气路基础设施的更新，其二是高层住户上下楼出行的痛点。尤其是老房子加装电梯，不管是解决老年人上下楼的难题，还是方便年轻人提重物、抱孩子等行动，都是大好事一件。按理说，加装电梯的改造行为应该很好推进，但现实中，却是困难重重。 

老房子加装电梯难以推进，最主要的原因就是低楼层，尤其是1、2层住户的“阻挠”。老房子加装电梯的新规一推出，其实高楼层的住户就找过低楼层的住户，给出的方案是整个楼栋共同出资补偿国家补贴之外的加装电梯费用，而且日后的电梯运营、维护费用，也是整个楼栋一起承担。但这个方案一提出来，就遭到低楼层业主的集体强烈反对：低楼层吃亏多，高楼层受益多，不合理，不同意，不接受。 

后续高楼层业主又提出了新的“圆满方案”：引用第三方机构“免费”安装电梯，乘坐电梯的方式实行“公交刷卡”模式，也由第三方机构收取。此外第三方机构还可以拿走电梯内外广告的所有收益。

高楼层业主也接洽了一些第三个机构，有人明确表示同意这个方案——第三方机构“免费”给老旧小区安装电梯这个方案，确实是可行的。因为这样一来，大家都不用出钱安装电梯了，低楼层既然不用电梯，也就不用支付乘坐电梯的费用。电梯有人“免费”装了，高楼层业主自费乘坐，也占不到便宜。

这个方案按理说是天衣无缝。但怎料，还是遭到了1、2楼业主的强烈反对。1、2楼业主的三个“反对”的理由不仅道出了实情，说得也很现实：

第一、加装电梯虽然对整个小区居住舒适度有大幅提升，但是对于1、2层来说，加装电梯却是实打实的“利空”：加装电梯1、2层本来就不佳的采光、通风等会雪上加霜，从底到顶的电梯，基本上要占用一个侧面的位置，挡光、挡风的问题会更加严重。高楼层如果觉得这个方案合理，我们愿意和高楼层换房子。换房之后，这个方案，我们全部欣然接受； 

第二、1、2层加装电梯后，环境会更加嘈杂，尤其是还会面临不可忽略的噪音污染。噪音问题虽然也不难解决，但是诸如加隔音棉、隔音窗户等消除噪音的费用又该由谁来承担？

第三、也是5、6层业主忽略的现实问题。加装电梯后1、2层的市场价值可能会迎来一定程度缩水，第一、二条提到的加装电梯后的物理缺陷会直接影响房屋的市场价值，业内机构根据现有的老旧小区加装电梯后市场价值的评估发现，加装电梯后1、2层的市场价格平均下滑了5%-10%。1、2层这部分的损失该由谁来补偿，如何合理补偿？而且很多1、2层的房子不是贬值的问题，而是更难套现了。在电梯房时代，洋房、改善房扎堆的时代，老旧小区1、2层俨然变成了“烫手山芋”，接盘者变得更少了。

高楼层业主一直都是老房子加装电梯的主要推动者，其实他们自己心里也明白，加装电梯对自己有利，不仅方便了上下楼，而且高层的缺点全部变成了优势。同样有机构评估，老旧小区的5、6层加装电梯后，其市场价值整体上浮了20%-30%。但是1、2层业主的话，说得也很现实，所以老房子加装电梯这事还需要尊重和采纳每个人的意见，权衡好所有人的利益。绝对不能把好事办砸了。

不过，国家已经明确了“未来4层以上老房子都要加装电梯”。这意味着未来肯定会有更圆满，符合所有人利益的方案诞生。事实上，也有专家站在公平公正的角度给出了一些参考意见：1、一楼业主受害最大，应该免去其安装电梯的费用，2层也应该照顾，应适当降低出资比例；2、尽量想办法弥补1层的“损失”，比如增设入户花园、绿化带等；3、解决好1层的噪音、安全问题，比如免费给1层装隔音玻璃、防盗窗等；4、加装电梯事件中，1、2层房子贬值，5、6层房子升值，应该适当让5、6层住户给予1、2层住户现金补偿。 

老房子加装电梯，1、2层住户的“痛点”确实难以圆满化解，大家对此有什么高见？欢迎留言讨论。

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