贝壳研究院：10月17城二手房源流动性指数环比增加，长沙增幅明显

　　1.10月重点34城二手房源流动性指数为81.62，近两月房源整体活跃程度保持平稳趋势。不同能级城市出现分化，一线城市整体房源活跃程度仍领先，二线城市因受调控政策升级影响较大而继续呈现微降态势。

　　2.上海和北京二手房源流动性继续领先，佛山挤进TOP5行列。10月17城二手房源流动性指数环比增加，长三角、大湾区、京津冀城市群重点城市环比增幅靠前，TOP10城中三大城市群包揽8城。

　　3.以北京、成都等为代表的8城市虽然房源整体存量处于相对较高水平，但市场交易活跃性高，房源去化风险较小。上海、长沙等8城存量房源规模适中，且房源活跃程度高于样本城市均值。

　　一、10月房源流动性指数整体平稳，城市能级分化

　　二手房源活跃度保持平稳态势。根据贝壳研究院数据显示，10月二手房源整体交易活跃程度呈现平稳趋势，34个重点城市平均二手房源流动性指数为81.62，环比上月微增0.07%，同比微增0.13%，同环比均基本持平。因疫情积压的需求已经逐渐释放，市场整体交易热度有所下滑，近两月房源活跃程度进入平稳过渡时期，10月重点城市二手房源流动性指数相比5月高点下降3.5%。

　　不同等级城市呈现出分化行情。2020年10月一线城市二手房源流动性指数为85.4，环比微增0.28%；22个二线城市二手房源流动性指数为81.1，环比微降0.02%；8个三四线城市平均二手房流动性指数为81，环比微增0.36%。总的来看，一线城市整体房源交易活跃程度仍然领先于其他能级城市，而受调控政策升级影响大的二线城市房源流动性指数继续呈现微降态势。

　　二、17城房源流动性指数环比增加，长沙增幅最大

　　基于聚类算法（PAM），我们对样本城市房源流动性指数进行聚类分析，结果显示，高流动性城市包括北京、上海、成都等8个；一般流动性城市包括西安、广州、厦门等19个；低流动性城市包括哈尔滨、烟台、济南等7个。

　　城市对比看，上海和北京房源流动性指数继续领先、佛山挤进TOP5行列。上海（89）、北京（87.6）、成都（86.58）、宁波（85.13）四城市二手房市场活跃程度较高，10月房源流动性指数仍然稳居前四；10月佛山表现较为亮眼，二手房流动性指数排名第五，较9月份提升8个名次，主要源于市场成交节奏的加快和供需矛盾的缓和，数据显示，10月佛山二手房源成交周期环比缩短8.4天，供需比环比9月下降11.7个百分点。

　　南昌和廊坊二手房源流动性指数排名靠后。10月二手房流动性指数较低的城市依次有南昌（71.26）、廊坊（72.39）、郑州（77.2）等。南昌以新房交易占主流，二手房市场购房需求相对不足，房源成交节奏缓慢，10月二手房成交周期达到140天，在样本城市中处于高位水平。廊坊则在限购政策出台之后，需求整体萎缩，供需矛盾凸显，10月供需比达到18.4，在样本城市中较高。

　　10月17城二手房源流动性指数环比增加，长三角、大湾区重点城市环比涨幅居前。贝壳研究院数据显示，10月二手房源流动性指数环比增加有17城，环比下降有16城。长江中游城市群的长沙、长三角城市群的合肥和苏州、大湾区的佛山和中山、京津冀城市群的石家庄和廊坊，环比涨幅靠前，其中长沙环比涨幅为2.7%。环比下降明显的城市包括西安、南昌、青岛、嘉兴等，跌幅均在2%及以上。

　　调控政策持续发酵，南京、杭州等城市房源活跃度仍维持环比下降趋势。受前期调控政策持续性影响，南京、杭州、成都、宁波等城市二手房源交易活跃度继续下降，其中南京10月二手房源流动性指数环比降幅1%，杭州房源流动性指数环比降幅0.9%。

　　三、上海等9城位居低存量-高流动性区间

　　流动性指数反映城市存量房源交易活跃水平的高低，如果将各城市二手房源存量与流动性指数进行二维交叉，可以对比出重点城市当前所面临的去化压力状况。

　　以北京、成都等为代表的8城市位居高流动性—高存量区间，虽然房源整体存量处于相对较高水平，但市场交易活跃性高，房源去化风险较小。上海、长沙、厦门等9城存量房源集中在6万套以下，且房源流动性指数高于样本城市均值。

　　附录：

　　1、计算方法：

　　房源流动性是存量房市场交易活跃性的主要表现之一，流动性高，表示市场活跃性高，反之亦然。房源流动性指数可以分为两部分，一是供需分析，二是成交周期分析，权重配比为1：1，具体计算方法如下：

　　index = Σw * x

　　w = 0.5

　　x = 归一化处理二手房成交周期及供需比

　　index = 房源流动性指数

　　说明：我们在计算二手房成交周期及供需比时，使用的是截面算数平均值，并进行了异常值处理，过高或过低的数据，参考意义不大。同时房屋类型选择的是普通住宅，商办等其他形式未纳入统计。

　　城市选择方面，我们选择贝壳平台上月二手房成交量不低于400的城市。按照此统计方法，城市数量及城市名称，会随其交易情况发生改变，因此，我们统计的城市数量并非固定的。

　　另外，需要说明的是，我们使用的是贝壳找房数据平台上实际成交及挂牌数据，并不保证能够完全代表样本城市实际情况，因此，我们并不保证结论不会带来失真情况。同时，我们选择的是样本城市，并非代表全国情况。

　　2、特征：

　　根据定义，房源流动性指数主要受到成交周期和供求关系的影响，房源成交周期越短（房源成交越快），流动性越高，供求比值越低（供不应求明显），流动性越高，反之亦然。

　　为了向读者提供可参考信息，报告中所涉及观点，系数据分析师基于现有数据分析得出，均是基于数据的客观描述，仅代表分析师个人观点及判断，不包含任何道德偏见、性别偏见、地域偏见与政治偏见，贝壳研究院与分析师对任何基于这些观点引起的所有可能后果不承担任何责任。

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