广州楼市:买房除了地段和价格,还有这些一定要考虑清楚

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-24 23:38

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提问：广叔您好！目前总价约300万，其中首付100万，其余月供。有广州户口，在广州内买首套房，自住+保值。上班地点是珠江新城，与女友还未领证，小孩上学起码要等八、九年，因此本次购房学位问题可以暂不考虑，但需要电梯房。目前本人比较后倾向于东圃附近，看中天力居一套房，请问还有没有其他更具价值、风险更低的选项？另外，本人目前信用卡及借呗还有一些小额还贷，总额7万以内；供职央企，住房公积金有保障，也还有十余万未用，是否会影响首套房房贷的比例？恳请解答释疑，谢谢

回答：你好。天力居还可以，近地铁东圃站，周围生活配套也还可以，就是楼龄有点老了，具体潜力大的板块，详见内部分享。建议在申请贷款钱还清欠款，不然负债率高影响审批。

提问：你好广叔南沙湾星河山海湾怎么样？

回答：你好。星河山海湾近地铁南沙港站，景观不错，主要缺点是配套不足，适合中长期投资，还有潜力。

提问：广叔好！个人比较青睐新房，万科城市之光不一定能选到房，今天也了解到新塘保利335的盘，看起来很高大上但是不知道自主+投资怎么样，如果山畔和保利选择怎么选呢？本人从事互联网行业目前在天河金融城上班，要考虑通勤和以后换工作。谢谢！

回答：你好。有房票，建议买山畔。新塘通勤也远，价值远没有科学城大。

提问：广叔您好，今天看了黄埔实地常春藤的房子，特价房顶楼134方350万上下，南沙灵山岛复式房98方320万，望江房450万左右，常春藤的特价房很吸引人，而且学位是开元二中9年制，还有黄埔品秀星越，您觉得我应该怎么考虑呢？是首选常春藤海，品秀还是南沙灵山岛的盘，升值空间怎么看呢？

回答：你好。实地常春藤大面积不建议买，流动性弱，而且还是顶楼。灵山岛在南沙算是比较有价值的区域。具体参见内部分享！

提问：您好广叔，年前定的深圳大运那个房子，已经交了定金15，和资金监管，贷款审批中，中介费没有交，中介的。疫情影响，收入（外贸）暴跌。感觉无力承担1.5的月供了。手上仅剩下20多子个弹了，小孩子下半年幼儿园。你说我们要不要稍微亏点定金3-5万，把房子退了。也不知道退不退的了，还是硬扛。不知道国外什么时候才能恢复快递。好造孽啊，买房的喜悦全部变成负担了

回答：你好，国外刚开始，可能还要持续几个月先和业主协商下，拖一段时间，跟银行打个招呼，暂时不放款了。业主不同意，只能先退掉了也可以让中介找找其他买家，尽量把定金赎回来

提问：您好广叔，本人坐标深圳，38岁，做小生意，年入100w上下，净资产1000w,打算换购700万的宝安中心次新房，这样下来个人住房占净资产70%了，这样比例是不是太多了？毕竟生意可能会不稳定，我目前的资产分配是住房占到净资产90%+

回答：你好，现阶段房产依然有升势，除非你每年能找到稳定（注意这个词）回报率超过12%的投资方式，否则我还是建议你继续在房产里多投入。生意不稳定的话，可以留一些大概3年月供的准现金，买一些银行理财产品，以作备用。万一有问题，也可以灵活变卖房产。

提问：你好广叔，预算220w左右，投资保值为主番禺：东华花园一期，南向小三房楼梯 77方 235w（单价3.05w）黄埔：丰逸尚居北向电梯2房 56.34方，215w（单价3.81w）东港花园南向马路边电梯2房 74.77方，245w（单价3.28w）这三个该怎么选呢？或者群主有更好的推荐在天河上班的，买了也是出租，不自住。

回答：你好，番禺广场东怡，东华一带不建议选择超过3万的货，3万是一个槛，还不如去万博一带，也有不少3万多一点的货你说的3个楼盘其实都可以选，但是单价偏贵不是很建议了东港，丰逸这两个属于黄埔的后涨房，因为黄埔花园那几个好盘涨得快了，次级盘会陆陆续续跟上来，你买也无妨，就是单价略高

提问：广叔你好，我5月份买了南沙的越秀天诚141的4房平层，顶楼368万，一直感觉南沙还要好多年，不知道值不值得？上个月一冲动又买了黄埔的品秀星越，127平4房总价500万，感觉比国庆特价贵。能否帮忙分析一下这两个投资的前景与弊端？那个涨得快，末来风险在哪？

回答：你好，你买的都是大户型，总价较高，流动性相对来说没有100平左右3房的流动性好。南沙短期是比较多投资客的，最少还需要5-8年才发展起来，所以还是需要点时间。品秀星樾不错，但是买的户型偏大了未来还是有潜力的，可继续持有。短期黄埔会好一点，中长期南沙。

提问：你好广叔，坐标广州，小生意人。目前在广州星河湾一期有一套130平住房，评估价在550万左右，有80左右贷款可随时还清。现在想买一套星河湾四期的250平，价格在980万的二套住房。首套房不打算卖，依然自持。手里子弹600W左右。计划980的房子付七贷三，贷款290W，然后再把550万房的做经营贷贷出来300W左右。尽量多的把现金用于生意周转，这样操作的风险在哪里如何规避？有没有其它更好的操作方式啊？

回答：你好，星河湾跟随万博崛起，属于超高性价比豪宅，星河湾出笋的机会很多早年ceo盘，有些老板现在出问题乱抛盘，自住星河湾没问题，投资的话就需要考虑入手价格了，单价3万左右更适合入手。你的思路可行贷款多少，需要对比按揭和抵押的利率谁比较低，如果月供能hold住就问题大。

提问：您好广叔，目前我们一家住在金沙洲广佛交界的时代地产，因地铁12号线的建设开始，每天出入金沙洲就更累了，所以就想出去租房，但是发现租金并不便宜，然后现在想买一套二手房，再加上我们夫妻年龄也大了，近50岁了，两套房的名额都有，想着要是再不买房就没机会了，我老公和我女儿有公积金，我老公和我女儿上班都在地铁8号线附近，一个靠西，一个靠东，我们现在就定位在海珠区的昌岗2和8号线或江泰2和未来11号线选房，从去年中旬开始直到现在我锁定了江燕路的晓燕湾，75平的两房，广叔觉得这个楼盘怎么样？

回答：你好，你们的这个买房思路还是正确的，租房没有未来，有能力情况下可以在广州继续买房加仓，没有太大问题。现在也是比较好的进场时机，南沙、花都、黄埔的人才购房变相放松限购，这几个区域的一手和二手成交速度非常快。还有之前广州政策一日游，种种迹象表面广州ZF已经按捺不住了。根据你的情况来看主要需求是自住+通勤，选在江燕路是可以的，这个也是可以满足你们的买房需求，晓燕湾是江燕路成交率比较高的楼盘，要买就买房龄新一点，更有利于长持！

提问：你好广叔，石岩嘉信云峰是双地铁，也不知道今后周边旧改会怎样。石岩城市界面差是现实问题，这个项目的亮点是双地铁，如果对标横岗3号线沿线地铁盘，如建信，哪一个更强点呢？

回答：你好，石岩直接为南山外溢区，价值肯定会好过于横岗，只是价格也上去了。纯投资的话，还是建议远离这些三不管四不靠地段，往城市副中心走，配套补齐之日，房价腾飞之时。

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