东莞楼市:买房最容易犯的错误,劝你不要再入坑了!

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提问：广叔你好，本人38岁现沙田汇景联排一套、翠珑湾97平一套、均无贷款，手上现金有500-600米，年收入150米左右：妻子东莞户口、想投资房子或写字楼求推荐！谢谢

回答：你好。沙田汇景周围环境不是很好，价值一般。翠珑湾靠近华为基地，还可以的。写字楼、公寓、酒店、商铺这些不建议碰，好好买住宅。可参加万象府的打新，二手可考虑：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔您好，我买了一套20年楼龄地铁边的旧房子，有可能未来3～4年卖掉，正在考虑装不装修，现在花20来万装修，到时候卖掉的时候划不划算呢？现在很纠结，想请广叔指点一下。

回答：你好。你装修的目的是什么？如果三四年卖掉，没有必要大装，简单装修下即可。

提问：广叔，您好！我现在居住在东莞，在东莞已经有两套住房，上东国际一套（大4房），金域华府一套（2居，出租），现在在纠结继续是在东莞购买一套还是去广州购买一套，主要以投资为主，东莞看上松湖半岛（明天开盘，单价3.3万左右），手上首付款120万左右，家庭稳定收入100万左右，如果买广州应该看那些区域，最好有相应楼盘推荐，女儿是9月份的大学新生，现在在办迁移户口，等户口下来就有广州的购房资格了，因对广州不熟悉，请广叔指点，谢谢

回答：你好。你女儿虽然有户口，但是没有社保和银行流水，一般银行是不批贷款的，需要全款买。不然要你担保才行。松湖半岛也不错，可以考虑的。

提问：广叔你好，目前在东莞厚街汇景中央华府有一套房子每月还款8K左右，现在想入手第二套房子用来投资，手里有260W左右，上个月南城万象府的房子没有抢到，是否继续抢万象府？现在看了周边CBD内的二手房石竹新花园三万五左右，楼龄久一些是否值得买入？松山湖的二手星城翠珑湾现在6W左右，长安的龙光大镜，这几个盘哪个更值得入手？比较纠结！

回答：你好。汇景中央华府不错的，近万达广场，近地铁，配套各方面都不错，可继续持有。可继续尝试万象府打新。楼龄太老的不建议。

星城翠珑湾可以考虑，中长期看依旧有价值，属于稳健型。龙光大境临深，也是可以考虑的，短期有较大的潜力，属于进取型。看你的投资偏好选择吧。其他还可以参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，我在东莞万江和博罗石湾各有一套房，没有贷款。我打算将万江房子抵押借贷在高埗全款再买一套作为投资，你觉得这样做划算吗？另外东莞高埗石碣的房价能达到四万吗？

回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做得最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。 东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。

令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。 东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。 长安紧邻宝安的松岗，松岗是宝安远郊区； 长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。 未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。 松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。 当下最好的投资是抵押东莞买广州，赶上这一轮涨幅。

提问：你好广叔，你对楼龄怎么看？如果后续鱼珠港发展起来了，那边的接盘人群还是以年轻白领为主，他们会对盈彩这种相对较老的盘产生抵触，反而会更容易接受美林誉府的次新逼格溢价吗？

回答：你好，只要楼龄不超过15年，就问题不大，想想看天河北的帝景苑、猪心的南国、星汇园，东山口那一堆堆带小区的电梯洋房照样天价，问题不大

提问：广叔好，新人首问，有两个孩子，老大在读小二，老二两岁打算明年入幼儿园，老婆户口去年年底拿到的广州集体户口。请问如果考虑到投资＋教育＋自住的话，有没有推荐的楼盘，预算1000左右。如果在天河华阳小学买了学位房，是否能明年转学入读呢？

回答：你好，1000左右自住首先得考虑通勤距离，这个价格各方面兼顾比较好的是天河北，像华阳小学、华康小学、龙口西小学对应的小区。如果有广州户口是可以对口入学的，没有户口的话需要根据积分进行录取。

提问：你好广叔，新人首问，天河公园及琶洲万胜围板块这么少四房产品，然后这么多三房产品，在二胎时代他们是怎么解决的呢？ 原地置换四房毕竟选择很少，远点的其他地方又不太愿意去，因为第一 胎可能就在周边读书，离开也不是很现实。那就只剩下同小区再给爸妈买个一房或者两房？或者租个一房两房？

回答：你好，你只需要知道一个绝对的真理 ，市区四房从产品非常稀缺，除了珠江新城动辄1500-2000w大部分不可期盼之外，附近剩下的四房基本分布在汇景、牛奶厂、天河公园、华景、骏景这些地方。真的是没选择之下的无奈变通，所以换四房基本小孩升初中之后的事了，可以让小孩自己上下课。这个日子其实都是比较将就，或者三房或者再租一个房勉勉强强。到了真改善时刻天河公园、琶洲板块的，除了原地置换，基本只有两个去处，广州塔-带诸如珠江帝景或者是近期纳入规划的大学城一带。即使是公交车上下课也不能太远，再远一点去到星河湾也是不太现实了。

提问：您好广叔，首套上车，400万左右的预算，主要想在广州市区一手盘白云，天河，海珠，不知道您有没有推荐的？优先考虑交通、学校、配套、环境。感谢。

回答：你好，可以考虑一下天河和海珠，可关注一下这几个楼盘：具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，1.基本情况： 夫妻都是深户，深圳无房，但是其他城市有一套房有贷款。年收入税后150万左右，目前手上有现金400万+ 2. 需求：明年9月份小孩上小学一年级，考虑自住需求，要学位房，工作在坂田华为，不希望上下班花费太长时间。3. 目前考虑了福田10号线上的盘，基本都比较旧，宜居差，而且3房基本1000+，首付5成还是有压力。坂田或者龙华有什么好的建议呢？十二橡树庄园，信义嘉御山，上品雅园？坂田万科城，这几个盘怎么样，什么时间入手合适？谢谢.

回答：你好，十二橡树庄园小户型 不建议，是双拼劈开的，贷款难度大。深圳楼市从来是此消彼长的，没有绝对洼地，只有相对洼地。信义嘉御山，靠着科技园外国语和楼盘品质，去年下半年领涨坂田，成了坂田标杆。去年底上品雅园靠深实验学位后来居上，迅速超越了嘉御山。上品涨得太快太猛，嘉御山又成了相对的洼地，目前买嘉御山会优于上品雅园。

坂田万科城：1.大社区、高低配；2.绿化率高但人车不分流；3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁（除四季花城沿五和站）、商业和好的学校。4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。

对于这个板块我的看法是：1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势。

提问：您好广叔，请问大亚湾是否会并入深圳，现在是否值得入呢？目前我打算卖掉广州新塘的小三房，卖了后释放一个家庭贷款名额，然后在加上手上100w，借贷一点，买入深圳+大亚湾，最快也要明年四五月份才能入深户，请问是否等入深户后先买深圳光明的房，然后再回头购入大亚湾，那时大亚湾如果并入深圳，是否就错过了它的爆发期呢？但是如果先买大亚湾，又担心后继资金不继影响明年四五月买深圳，明年四五月应该深圳又涨了一波了，所以很纠结。

回答：你好，大亚湾并入深圳这是个伪命题。深圳缺地不假但是这并不能代表可以吞并邻近城市的土地，否则岂不天下大乱了。再深一层分析，首先惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。第二建议你们看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内90%都是山，很少的平地已开发殆尽到处都是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。 这样的惠阳和大亚湾深圳要来有何用？帮它提高房价和重整乱糟糟的规划！所以不要自作聪明提前布局，踏踏实实盯着深圳。

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