冯仑认为:在后开发时代,房地产商将要从有钱人变为手艺人

再没有“挖坑就能赚钱”的神话可供迷恋。在新房需求减少、“房住不炒”等诸多因素下，房地产业迅速转向，仅靠高速度、低成本、大规模盖房卖楼就能成为赢家的模式走向终结。未来，中国房地产如何发展？一个深耕存量、比拼运营和资产管理、创造最具价值空间的后开发时代就在眼前。这就是冯仑所说的，房地产进入 “后开发时代”。

冯仑说，那是一个特别好的时代。

口述 |冯仑

整理 |章伟升

后开发时代房地产所有创新在两个方向

“后开发时代”的概念，主要是我们提出来的。后开发时代有几个最重要的标志：一是人均GDP达到8000美元、人均居住面积达到30平米。从全世界而言，达到这个标准，住的问题就基本解决了。第二，城镇化率超过50%，大部分城市人口的增量接近于0。在这种情况下，我们就进入后开发时代。

开发时代也是住宅时代，主要产品是住宅，其开发模式、竞争重点，在于规模、成本、速度。在后开发时代，竞争重点在运营和资产管理上。

后开发时代主要是七大类房地产：办公、商业、物流仓储、酒店度假、医疗健康、教育研发和政府物业。

2016年我们做了一个决定，把开发的公司（万通地产）卖掉，集中精力做七大类里面的大健康不动产，为什么呢？在发达国家，大健康不动产市场非常大，而且是这七大类里增长最快的。我们御风集团主要做健康公寓、疗愈系酒店、康养社区、医疗中心等四大系列产品，分布在国内不同地方，目前在国内是领先的。

在后开发时代，所有房地产创新大概都在这两个方向。一是空间怎么解决健康问题，国际上衡量空间的健康因素有七个，比如光、声音、空气、水……七个标准一共有一百多项指标。未来，大家都要在这种健康空间里生活、工作和学习。

二是不动产科技。科技在不动产里的应用里，底层数据基础几乎都会请腾讯做，室内智能化设备是找华为做，智能出行系统找滴滴、奔驰做。这样的话产品方向就很清楚，要么是运用科技使空间和空间的连接更智能化，要么是使空间内所有设备互通互联。

我们之所以要人造空间，就是想让它比自然空间更安全、舒服、便捷。围绕这六个字，是未来空间创新的方向，需要靠科技智能化，同时要使空间、水更洁净，解决健康问题。

以这种标准建房子，成本并不高。我们之前买了一栋楼，以新的标准改建成健康公寓，在当地的租金市场、销售市场做到第二，客户进到楼里后感觉空气、水特别好，这一系列的进步并不复杂。

从规模来看，按现在的算法，我们最近围绕大健康的开发、管理、运营的不动产规模将近200万平米。如果算上收购的医院资产，达到300多万平米。按照现在的增长，我们未来几年会特别好，因为我们不跟别人竞争、不去拍地，主要是提高空间的运营效率，在空间的便捷性、安全性、服务的有效性下工夫。

房地产是空间的导演和制片，讲空间的故事。就是说，你在空间里干什么，怎么去收人家的钱，怎么样降低成本，怎么样收到更多租金或者把它卖出去，几十年来我们就做这么一个事。

后开发时代是特别好的一个时代。为什么？开发时代只有20年，而后开发时代可以做50年、80年。我说的是国际经验，不是瞎猜。全世界的新兴经济体也好，战后的欧洲、日本、美国也好，人均GDP达到8000美金以后，住宅增量就非常少。纽约去年一年新增住房才4000套，因为不需要那么多房子了。北京去年一年增长45000套，但是每年的增量都在减少，当人均GDP到达六万美元时，每年可能只新增几千套。

开发时代的算帐方法，是按房屋销售额。在后开发时代，是按每平米的租金。比如北京国贸，30年才开发了100万平米，销售额为0，但是一年租金达到70亿。也就是说，这100万平米值2000亿。

房地产商最重要的是改变身份角色

上海陆家嘴不到30栋楼，只有两栋楼是地产商的，剩下全是别人的。但是这些楼谁建的？是地产商建的。在后开发时代，房地产商最重要的是改变身份角色，从有钱人变成手艺人、专业人士，而不应该是一个有钱人。将来，金融机构、投资商、大公司拥有这些物业，他们是有钱人。

美国的开发商叫“收费开发商”，这就是手艺人。世界一流的开发商铁狮门管了120亿基金，特朗普也是，每个项目出5%到10%的资金，咱们叫小股操盘。小股操盘卖的也是手艺。未来，开发商将会转化成收费开发商，国内叫代建服务。

我再举个例子，国内民间做不成功的产业园区，普遍原因是贪大，目标不聚焦，园区不好好做，只是在土地上挣钱，又圈了很多地。国外私人做的园区，一般规模在一两百亩地，而且产业聚焦非常明确，这都是可以成功的，产业集群有一个集群效应。

一般来说，医教园是一体的，商业化医院是分开的，建筑是一群人做，看病是另一群人负责。我有一个朋友做透析中心，他们不用打广告，病人一旦要透析就是做一辈子，而且按时按点来医院，每个月医保结账，天下有这么好的生意吗？医院只要把病人照顾好，不要去建房子，开发商可以建了房子租给你，或者他们买了你的房子再反租给你，这就是大健康不动产当中的资产管理业务，我们现在正在做。

国内有12000家民营企业医院，其中有规模、经营好、能赚钱的大概150家，150家里符合我们资产管理标准、买了再反租的大概120多家。我们就是为医疗机构提供专业的不动产服务。

美国也有一个“莆田”，私人的医疗、赚钱的医疗都在这个州，他们在宁波奉化建了一家医院，别人建好后他们租过来，只负责看病。英国有一家机构专门给医疗机构做不动产服务，从选址、设计、施工全负责，建设好了以后运营、管理、物业，如果你还让他们培训护士、开医院，他们就撤了。

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责任编辑：胡耀元

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