北京五环外,首付88万的亦庄橡树湾,值得出手吗?

10月10日，南城新盘——亦庄橡树湾，项目开盘销售340套房，销售额11.83亿。想到之前就有朋友来问这个新房项目如何，到底值不值得买？今天就来跟大家聊聊这个项目究竟如何，同时也提供些新房看房逻辑。

亦庄橡树湾是今年2月，由中交和华润联合体拍下的不限价商品房用地开发出的项目，同前几个华润参与土拍的项目一样，虽是几家企业联合，但营销操盘这块仍是由华润主刀。后期的物业管理也是华润的子公司来做。

虽然近期华润的维权事件沸沸扬扬，但如今的房产市场上，低到百万、高至上亿新房项目，几乎都逃不开维权的魔咒，且十一黄金周期间，“买房即维权的”华润·万橡悦府一举夺得销量与销售总金额的“双料销冠”。所以看待维权这事儿，还是理性衡量利弊得失，保持平常心吧。

从华润之前的橡树湾系列项目来看，适合买此项目的购房者，还是可以期待的。像海淀前几年的大盘橡树湾，如期交房，物业维护的也是相当不错，业主口碑也是可圈可点。

海淀的橡树湾

再来看看，亦庄橡树湾这个项目究竟如何，到底又适合什么样的人购买呢？

01、亦庄橡树湾在哪？

亦庄橡树湾位于马驹桥板块，东南六环边的凉水河公园附近。这一板块原属于通州管辖，之前一度因为位置远离市中心与区域发展中心，而沦落为三不管地带。房价也因位置偏+交通不便+产业定位不高+双限购，处于同环线内最低水平。

但2019年出炉的亦庄经济开发区国土空间规划中，马驹桥被划入亦庄新城规划内，被定位为宜居宜业社区，将为周边几个产业板块的就业人员，提供完善配套服务和产业服务。

而后，今年6月28日，亦庄经济开发区建设局和规自委通州分局联合发布公告：马驹桥正式划入亦庄经济开发区。经开区领导也公开表示，将按照亦庄新城标准来建设马驹桥。下图是近日经开区的公开招标资料。从时间线与行动力来讲，马驹桥的发展向好是必然的。

02、亦庄橡树湾的居住属性如何？

1.交通。对大部分的置业者来讲，买房最看重的点就是交通。那马驹桥的交通便利度如何呢？

轨交方面，当前距离亦庄橡树湾项目最近的地铁站，是亦庄线的同济南路站，步行里程3.5km。此外，附近500米内多个公交站。但总体来讲，马驹桥的公共交通并不便利。且堵车的情况常存。

但是，当前已明确的规划中S6号线、有轨电车T3与T4号线都将在马驹桥设站，且站点距离橡树湾预计都不足1km，妥妥的准轨交地铁房。届时，马驹桥居民到亦庄的中心——亦庄文化产业园、大兴瀛海、台湖基地、亦庄火车站与大兴机场、首都机场都会很便捷。马驹桥的交通情况，未来可期。

2.商业。虽说马驹桥当前轨交匮乏交通便利度欠缺很大，但马驹桥的商业生活配套却相对丰富，步行1km内就有百尚生活广场，2km内有百尚购物中心等商业广场，能够满足日常生活所需的采购。再大型的购物商场需要去到10km左右的亦庄中心板块。

3.教育。项目1公里范围内有马驹桥镇中心幼儿园、英才双语幼儿园等多所幼儿园，3公里范围内分布有马驹桥实验小学、马驹桥中心小学等知名小学，5公里范围内有通州区马驹桥学校、亦庄实验中学。目前来看，即便按照亦庄新城标准来建造，也难以跨过教育这堵墙。毕竟，教育也是整个南城近年难以突破的一堵高墙。

但这点没必要过度纠结，若一定要个好学区房，可以去东西海买老破小。当你一次买房能解决你当下或者未来5年内的第一需求，你就是成功的。

4.医疗。附近1km内即有两三家中小型医院，满足日常需求，车行5.5km有三甲医院同仁医院。

5.环境。项目西北500米左右就是一个小公园，西行1.5km可到凉水河沿河公园，饭后遛弯还是惬意的，但此外也并无大型绿地。无功无过。

6.产品设计。一梯两户，75-139㎡的2-4居。户型设计上，绝大大部分南北通透、格局方正紧凑、起居动线动静分明。部分户型的客厅还有270°转角全景飘窗，精装修交付。

以79平米的两居户型为例，比较惊艳，南北通透，主卧与客厅全朝南，且270度转角窗，采光非常棒，但是这点对于家装布局，会有更高的要求。主次卧分隔两端，保障主卧的私密性。卫生间干湿分离，家政间也不显多余，当然这样的户型即便是暗卫也已经很圆满了。

另外本次开盘的还有同户型的东西向78平，主卧和客厅朝西，次卧朝东，整体价格会差很多。

03、适应人群

从亦庄橡树湾产品设计与宣传亮点“6环内，价格最低的不限价商品房”，以及所处的马驹桥板块来看，项目瞄准的正是低预算刚需客。同等环线位置价格最低这点，确实如此，那亦庄橡树湾到底是不是一个性价比超高的价格洼地呢？亦庄橡树湾项目最低价3.3w起，但均价在3.6-3.8w左右，目前周边次新二手房均价在3.3w上下，所以这个定价属于市场常规定价而已，可别被广告冲昏头脑。

整体来看，项目本身不错，所处板块有一定发展空间，但目前看不到很大红利，有上行空间，但周期偏长，3-5年期内基本享受不到轨交带来的便利，但可以等S6开工取得些价格红利。板块周边的刚需可以考虑，主城区上班族需要时间换空间与价格，投资或许可以考虑，但目前来看，可能有更合适的板块项目，预期更好。

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