深读 | 挖来一位常务副总裁,张园林依然有烦恼

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-13 18:56

作者 | 李家言

出品 | 焦点财经

刘翔入职新力控股，似乎在陈凯走的那一刻，已经敲定了。

十一假期第一天，陈凯正式辞任新力控股联席董事长、行政总裁兼执行董事，不再担任任何职务。

假期刚刚结束，就传出原祥生副总裁刘翔入职新力的消息，一切看似是无缝衔接，但也有些许不同，加盟新力后，刘翔担任的是常务副总裁一职；陈凯离职后，空缺的行政总裁的位置由董事长张园林兼任，带领现有团队。

张园林的动作很快，但找来的并不是与自己联席的“兄弟”，而是分担具体事务的“干将”，刘翔将主要负责大运营、人力和品牌工作。

刘翔是营销体系出身，前东家为祥生地产，于2019年3月前后加入，具体职务是副总裁兼华中区域总裁；更早之前，他在正荣地产任职5年，担任正荣地产副总裁、董事会秘书。

在其任职期间，正荣成功于2018年跨入千亿阵营，彼时的刘翔位列高管团队；包括其后来加入的祥生地产，也与正荣同一年跨过千亿门槛。对比来看，如今的新力，正如当初的祥生地产与正荣地产，正在谋求进入千亿俱乐部。

无论是从企业规模，还是发展诉求，新力如今的气质，会让刘翔感知到一丝熟悉的气息。或许，张园林看中的也正是这一点。

2020年，新力的目标是突破千亿，全年销售目标定在1100亿元左右。

10月9日晚间，新力控股公布今年前九个月的业绩，合同销售金额约734.2亿元。按此计算，目前新力控股完成年销售目标的66.75%。这意味着，新力在最后一个季度，依然存在不小的销售压力。

但是对于张园林而言，压力不止于此，先前高杠杆扩张下暴露的问题，也在烦扰着他。

被疑“秀财技”

在地产圈，新力被称为“黑马”，从江西起家，成立9年便登陆港交所。尤其在2016年至2018年，销售规模分别为161亿元、452亿元、822亿元，年均复合增长率超过120%。

利用杠杆撬动规模，“高杠杆+高周转”是新力规模快速扩张的主要途径。数据显示，新力销售规模快速提升的同时，净负债率也处在行业高值，2016-2018年分别为190%、270%、240%。

虽然2019年该指标骤降至67%，2020年上半年进一步降至66.2%，但有业内人士指出，新力使用了“财务技巧”，如增加少数股东权益，将多个合联营公司剔除出报表，从而将大量负债转移到表外。

这一点并非空穴来风，数据显示，新力控股的少数股东权益余额从2018年底的8.2亿元增加至2020年中的76.81亿元，大涨了9.37倍，且少数股东权益在公司总权益中占比47%。

有分析认为，规模庞大的少数股东权益（即合联营公司），成了新力控股负债率和利润的调节器。

另外，今年上半年，新力控股的少数股东净资产收益率（ROE）仅有0.65%，而归属母公司股东的摊薄净资产收益率则达到了9.7%。

著名财经评论员侯宁指出，“明股实债”的财务技巧，使得少数股东的权益无法得到保证，“继续发展下去，公司的负债风险较大，最后只能考验企业的真实偿债能力了。”

“三道红线”全触

抛开是否使用“财务技巧”不谈，即便净负债率骤降，新力依然踩中“三道红线”。

今年8月，住建部、央行与绿地控股、中梁控股等12家重点房企举行座谈会，确定了房企融资的 “三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。据国盛证券资料显示，新力控股剔除预收款后的资产负债率为76%，净负债率为107.5%，现金短债比为0.91，三条线均踩中，被列为“红档”。

“红档”意味着，不得新增有息负债。在这样的背景下，对于惯于高杠杆扩张和正在冲刺规模的新力而言，就像是给黑马加了一道缰绳。

显然，在销售规模之外，如何降低杠杆，控制“档色”，成为了新力控股不得不面对的问题。