中国楼市会不会走日本楼市的老路?从楼市现状可以看出端倪

房价上涨过快有什么弊端？其对楼市到底有着什么样的影响？今天我就给大家具体来谈一谈房地产行业房价上涨过快到底对经济有什么影响。

要想真正了解房价上涨过快有什么弊端，首先我们可以借鉴一下历史，看一下日本的房地产行业的发展轨迹。

上个世纪七十年代到八十年代，日本经济快速发展，日本制造更是遍布全球，贸易顺差不断拉大，日本也成了当时世界上最大的债权国。而当时的美国却深受财政赤字和贸易赤字的双重困扰，因此美国首先推出以贸易战为核心的“301条款”，紧接着推出“广场协议”，重塑国际市场汇率关系。造成当时日元的大幅升值，3年之后，日元兑美元汇率就比之前升值了86.1%。

当日元大幅升值，国人购买力与日俱增，加上当时日本处在大宽松时期，日本出台了宽松银根、放松金融管制的措施，造成了大量的资金流入到楼市和股市。在短短的4年时间，日本城市的地价就增长了200%，在1990年，仅仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格，但美国面积是东京的1.5万倍。在楼市的繁荣之下，地价和租金都随之水涨船高，对制造业等实体经济造成挤压。由于银行将贷款投放到房地产行业之中收益更多，周期更短，因此他们更愿意将贷款投放到房地产行业，而不是制造业和高新技术行业，因此这些行业被进一步压缩。

用货币宽松和信贷宽松带来的股市和楼市的快速繁荣，造成经济的虚假繁荣，最终的结果是楼市的大崩盘与经济衰退。当时日本政府也意识到了房地产行业产生了巨大的泡沫，因此日本政府下了一系列的猛药来治理泡沫。在1989年，为了应对通货膨胀和楼市泡沫，日本一改此前10年超级宽松的货币政策，连续五次大幅调高利率，短短两年银行利率就从2.5%上升到了6%。1990年日本也开始启动“史上最严厉的楼市调控政策”，对房地产贷款进行总量控制。

然而，猛药虽好，但为时已晚，放纵了长达10年的房地产泡沫繁荣，其崩盘的剧烈程度不是政策能挽救的。1990年，股市率先崩盘，一年之间日经指数从最高的38915点跌到了14309点，跌幅超过60%。紧接着楼市崩盘，日本6大主要城市住宅用地价格跌幅65%，随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和，随后日本经济更是萎靡不振，此后20年，日本年均GDP增速只有0.75%。

其实在过去的20多年，我国的房地产行业的发展轨迹和日本七八十年代是非常相似的。从1998年开始我国开始进行商品房的建设，20年来我国总体房价翻了接近3-4倍，北上广深的一线城市房价更是翻了6-7倍。全国平均房价从1998年的2000元到2015年的7571元再到2019年的9000元左右，可以说，过去的20年没有哪种资产的升值速度能和房地产比肩。

如果房价快速上涨，老百姓的收入也和房价一样能快速上涨，那房地产行业还算不上有什么泡沫的存在。但是房价上涨的速度是远超居民的上涨的速度的，随着房价的快速上涨，人们买房的难度不断增加，这从房价和居民的收入比中可以看出。

根据易居房地产研究发布的2019年全国50城的房价收入比来看，全国总体房价收入比高达13.6，也就是说国人要不吃不喝工作13.6年才能买套房。其中深圳房价收入比更是高达36.1，大部分一线城市的房价收入比都高于20以上，可以看出想在一二线城市买套房是多么的困难。

有人说房价高也可能是房子供不应求才导致的啊！怎么就是房地产泡沫造成的呢？那么中国的高房价真的是因为房子供不应求才导致的吗？显然不是，根据西南财经大学研究中心发布的《2017年中国城镇住房分析》报告显示，我国城镇空置房超过5000万套，空置率超过20%，其中一线城市的空置率是16.8%，二线城市的空置率22.2%，三四线城市空置率更是高达30%以上，全国各地出现了很多的空城。

从以上分析可以看出，尽管我国的房地产行业的发展程度还达不到日本上世纪七八十年代那样的程度，但同样面临着严峻的考验和风险。

总结：其实我国也做出了很多政策来稳定房价，“房住不炒”的定位，各项对房地产行业调控政策的相继出台，有效地遏制了房价上涨过快的弊端。相信在我国政府对楼市有效的调控下，中国的房地产行业不会走日本人的老路。

来源:老王楼市 

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