聚焦房企降负债⑨丨江瀚: 对房企而言,短时间降负债很难

降负债已成房地产行业主旋律，日前，盘古智库高级研究员江瀚对和讯房产表示，短时间内降负债是一件很难的事情，多年来房地产行业一贯坚持“高出高进”的发展策略，这种策略本身很难转变，对于降负债，很多企业都在“拖”，争取用时间换空间。江瀚表示，从降负债方式来说，经营层面，第一，减少拿地，但这是饮鸩止渴的方式，不拿地企业就没办法发展，拿地企业就是高负债，所以，少拿地不是一个很好的方式；第二是促销，开发商在促销方面的玩法很多，比如先涨价再降价，企业大概率不会真的大幅度降价，如果降价，售楼处可能会被砸。不过，有些高负债企业出于短时间内快速回笼资金的目的，可能会在三四线城市的个别楼盘，通过大力度降价快速回款，不排除这种情况。从资本层面讲，江瀚认为，企业可以通过债务置换的方式来降低利率，从而减少利息支出。江瀚认为，整体来看，房地产企业降负债没有“一招鲜”，没有一个方式特别有效，降负债是一个很融合的、涉及方方面面的事情，当然，诸如剥离资产、债转股等方式也不排除，不过，债转股限制很多，需要监管层批准，并不容易。对于拿地销售比较高的房企来说，40%的红线会让这些高增长房企降幅，短期阵痛不可避免，净利润率下滑，包括可能出现裁员等，不过，即使裁员也不会明着裁员，而是会通过诸如“末尾淘汰”等方式来裁员。降负债会加速行业分化，对一个日趋成熟的行业来说，市场集中度会越来越高，大型房企土储分布均匀，多元化布局也比较成熟，这些都是降负债的有力条件，尤其是多元化，可以让房企有“转移腾挪”空间，比如恒大汽车，碧桂园机器人，这些都是实体经济，是国家鼓励的方向

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