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一、为什么近两年，法拍房有这么多负面案例，却还这样火热？

相信这是很多现在准备买房，初次了解法拍房之后，人们心底里最疑惑的问题。

最主要的原因，就是目前的限购政策严苛，大多数人又都没有买房资格，而「法拍房不限购」，并且产权明晰，房产性质与二手房并无不同。

因此，即使法拍房的购买过程存在着一定风险，但相较于其他「灰色的」破限购方式，没有购房资格的人更多地还是选择了买法拍房。

毕竟，法院希望房子能尽快出手，是鼓励大家去购买法拍房的。为了降低买家的购房阻碍，上海地区的法拍房源在公拍网、阿里拍卖、京东拍卖等平台上发布，关于每套法拍房的细节信息，在网站上都能查到。

可虽然法拍房的房源信息是公开的，又是从法院那里发布的拍卖公告。但在拍卖公告中，房子本身的优缺点和瑕疵并不会公开。

二、激情竞拍，结果惹上税费麻烦

除了不限购这一特点外，法拍房的起拍价比较低，大部分是市场价的8折，也有部分二次拍卖或者破产拍卖的房产起拍价仅是市场价的5-7折，但这并不代表法拍房的成交价就是低的。

如果遇到比较冲动的参拍者，最终的成交价甚至会高到离谱。这可不是危言耸听，而是因为参拍现场的“抢房”气氛会刺激肾上腺素，因一时冲动「出价过高」成交的案例也不少了。

2019年1月11日，浦东新区浦东大道的房金丰苑小区有一套建筑面积为158.58㎡的法拍房，起拍价为680.75万，一拍流拍。

一拍流拍

过了一个月，2月28日，这套法拍房开始进入二拍处置，起拍价为544.6万，13人参与竞拍，这一次成交了，成交价为795.6万，比一拍的流拍价格高了一百多万。

二拍第一次成交

更神奇的还在后面，中标后，第一次成交的买受人因冲动参拍，向法院提出悔拍，法院没收54.46万的保证金之后，5月10日再次将这套法拍房上拍。下图是第二次成交，起拍价还是544.6万，14人报名参拍，成交价是901.6万，比上次成交高出一百万。

二拍第二次成交

第二次成交的买受人，冲动参拍后又觉得十分后悔，申请悔拍，同样地保证金被法院没收之后，9月6日再次将这套法拍房上拍。下图是第三次成交，起拍价544.6万，成交价715.6万，这下终于不再悔拍了。

二拍第三次成交

一套法拍房，前前后后上拍四次，成交三次。第三次成交之后，买受人去办理交接事宜，才知道这套法拍房在拍卖之前欠了1.4万的物业费，需要买受人承担。再加上过户时的契税、个税、增值税等「全部由买受人」承担，这些杂七杂八的费用加在一起，价格也比二手房市场要高出不少。

所幸这次的买受人是个挺会开解的，他没选择悔拍，想着高出的费用就相当于破限购的成本，最后也就接受了。

法院法拍的拍卖公告（部分）如下：

十一、拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加拍卖。

十二、买受人付清余款后应及时自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。

标的物转让登记手续由买受人自行办理，依照相关法律法规和政策的规定，交易过程中所发生的应由相应主体承担的税费（包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人（企业）所得税、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准），均由买受人承担。标的物可能存在的水、电、煤、物业管理费、车位管理费等欠费均由买受人承担。未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。

拍卖成交价不含本条涉及钱款。

三、破限购但有风险 房子自身风险&法律风险

不同地区的法拍房，其交易流程的手续是有很大差异的，况且法拍房的手续本身就非常复杂。

这里说的「非常」，是复杂到专业投资人士都不建议自行去操作的。

一是因为房产本身自带风险。

法拍房如果不实地考察的话，面积、装修、楼层、采光都只能依赖法院的拍卖公告，出现偏误的可能性很高。依照上海的房屋均价，面积差个几平，几十万就出来了。

法拍房的原房主如果牵扯到民间债务或者高利贷，很可能有人三天两头上门来闹事。住进去本是理所应当，但心里多少会有点惴惴不安。

最重要的是，如果房产本身就有「户口登记」，那么原房主会不会配合迁出还是一个未知数。

二是因为法拍房存在法律上的风险。

法拍房很可能被多次抵押，被很多法院轮候查封过。上篇文章中提到过的「买卖不破租赁」，如果有租客在房子里，租赁合同期满前，正常情况下是没法要求租客搬离的，除非强行违约。

四、买受人的义务

违约需要承担法律责任

1. 法院要求，买受人必须在成交日之后的7-10个工作日内，「全款汇到法院账户」，否则参拍时缴纳的保证金会被自动没收，并且这套房子还会继续上拍。

2. 如果买受人坚持不付款，法院就会重新组织拍卖，如果二次拍卖的成交价低于初次成交价，还会需要买受人进行「差价赔偿」。

3. 如果有比较极端的买受人，把一套法拍房拍出天价却无法支付，不止会没收保证金，还会因扰乱正常司法秩序「被拘留」。

4.如果买受人需要办理按揭贷款，减轻买房压力，那么必须要在「参拍前办好按揭手续」，并且只有少数银行会接收这方面的业务。

5.法拍房按揭贷款必须有「第三方担保方」为买受人与银行之间的贷款合同作担保，否则不会有银行愿意办理法拍房按揭贷款。

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来源：蓝鲸法拍 

站内编辑：Flora

文章审核：超引力

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