“卖卖卖”还不够，粤泰股份又谋债务重组，信达资产拟接手8.93亿债务

  自2018年底爆发债务危机以来，粤泰股份旗下多个项目资产及下属公司银行账户先后遭到冻结，随后其控股公司及一致行动人的股权亦经历了多轮冻结，使这家曾经与保利、富力、合生创展等齐名的“广东十大房企”之一的老牌上市房企一度陷入风雨飘摇之中。

  从去年开始，粤泰股份走上“卖卖卖”之路，后又通过债务重组获取机构授信，得到了一丝喘息之机。

  近期，粤泰股份的债务问题又有了新的进展。

  4月14日晚间，粤泰股份发布公告称，公司与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司(下称“信达资产”)、广州远泰股权投资管理有限公司(下称“远泰投资”)及相关合同方签署了《债务重组合同》，信达资产收购公司及公司控股、参股公司的部分债务合计为8.9亿元，并由远泰投资承接，与信达资产进行债务重组。

  预计减少1.12亿元潜在利息成本

  根据《债务重组合同》及有关协议，本次债务重组交易涉及公司下属公司淮南粤泰天鹅湾置业有限公司（下称“淮南粤泰”）和公司参股公司淮南恒升天鹅湾置业有限公司（下称“淮南恒升”）及公司持有的项目资产为远泰投资的债务进行担保，同时淮南粤泰及淮南恒升为厦门锬潮贸易有限公司（下称 “厦门锬潮”）对信达资产的36.1亿元债务提供担保。

  截至目前，粤泰股份持有淮南恒升20%的股权、持有淮南粤泰80%的股权。经估算，粤泰股份本次提供担保的淮南恒升、淮南粤泰股权所对应的股东权益初步估值约为1.2亿元左右。

  根据《债务重组合同》约定，本次重组宽限期自重组基准日起至2022年9月30日。重组宽限期内，远泰投资每自然季度末月21日向信达资产支付一次重组宽限补偿金。重组宽限补偿金以重组债务余额、重组宽限补偿金年率/360和实际重组宽限天数为基础计算，其中重组宽限补偿金年率为10.5%。

  粤泰股份董事会认为，此次债务重组将有利于上市公司恢复流动性，有效缓解公司目前的债务问题，不影响上市公司业务的独立性，不存在损害股东特别是中小股东利益的情形，符合公司各项运作的合规要求。

  《债务重组合同》签署后，粤泰股份及公司下属公司重组债务中原对应抵押涉诉的部分广州、江门、郴 州项目相关资产后续将解除抵押冻结。同时重组完成后能有效降低公司融资成本，相较债务重组前的融资条件测算，本次债务重组实施后，截止2022年9月30日，公司预计累计减少约1.12亿元潜在利息成本支出，累计影响净利润金额约为8400万元。

  地产分析师严跃进向《国际金融报》记者分析称，此次债务重组对于粤泰股份而言实际上是一种融资手段，其债务本身没有减少，但对于企业目前的资金现状能够起到一定的缓解作用，也让企业有望重整旗鼓。而无论是直接变卖资产，还是以资产为抵押进行债务重组，都是房地产企业在被逼无奈之下的最终选择。

  债务危机起底

  粤泰股份原名华东实业，在2005年之前，其董事长杨树坪曾是最意气风发的开发商之一。1995–2005年间，杨树坪在广州成功开发十多个楼盘，开发地块面积达40多万平方米，销售商品房超过100万平方米。在广州以外，粤泰股份也不断攻城略地，相继布局北京、江门等地。彼时，杨树坪旗下的“城启系”一度媲美保利、富力和合生创展，拥有“广州十大地产开发商”头衔。

  不过，自2005年初，城启系因伪造行政公文印章30宗，10年超建20万平方米，欠缴国家各项款额总计高达30亿元等事由，遭到调查，并收到约7亿元的巨额罚单，随后企业的状况急转直下。

  为了筹措资金脱身，杨树坪在2005年4月起便马不停蹄地抛售名下土地，如以4亿元将地理位置优越、总建筑面积近40万平方米的广州洲头咀项目转让给香港天誉置业；以5600万元出售北京“柏联别墅”项目的股权；作价1500万元转让广州“东山紫园”项目股权等。

  事件平息后，杨树坪一直在地产界鲜有声响。直到2016年4月1日，杨树坪旗下老牌房企东华实业重组股份发行正式上线，房地产板块业务重组宣告完成。2016年5月12日，东华实业正式更名为粤泰股份。

  然而，不久之后，希望借粤泰股份东山再起的杨树坪却又一次遭遇了债务危机。

  2018年11月14日，粤泰股份发布公告称，因涉及借款纠纷，整个集团共11个账户被冻结，司法冻结金额10.16亿元，实际被冻结的金额为442.36万元。5处资产被查封，涉及房产、土地使用权。受此波及，广州粤泰集团股份有限公司位于海珠区革新路广船机械厂厂区“城启天鹅湾二期”项目的170套房屋及两层地下室汽车库被轮候查封。

  自此之后，粤泰股份旗下资产、银行账户便开始频繁遭遇冻结。此外，粤泰股份控股股东粤泰控股及其多名一致行动人也涉及多起股权轮候冻结，其所持有的共计16.27亿股粤泰股份全部股权（占企业总股本的64.15%）最终无一幸免，而资产与股权冻结的原因，均为借款纠纷。

  财报显示，截至2018年底，粤泰股份短期借款为37.2亿元，长期借款为16.86亿元。其中，逾期借款为29.52亿元，并涉及较多的诉讼仲裁事项，部分银行账户、开发项目、物业和股权、债权等被冻结或查封，逾期应付利息2.46亿元。

  “卖卖卖”脚步不停

  事实上，自2018年债务危机爆发之初，为了求得生存，粤泰股份就已经开始了漫长的“筹资之旅”。

  2018年11月，粤泰股份与中国长城资产管理股份有限公司（下称“长城资产”）签订协议。协议显示，为帮助粤泰股份化解债务违约风险，长城资产将利用自身的综合金融服务优势为粤泰提供一揽子综合金融服务，包括但不限于资产重组、债务重组、经营管理重组等综合服务。

  一个月后，粤泰股份又公告称，以1018 万元向西藏恒璟创业投资管理有限公司转让公司全资子公司信宜市信誉建筑工程有限公司100％的股权。据悉，本次股权转让是为了调整公司资产结构，处置部分不良资产。

  不过，这对于其所面临的债务困局而言，仍远远不够。2019年，粤泰股份不得不加速变卖旗下资产，同时积极寻求其他融资途径，这其中就包括获得北方国际信托的授信，以及出售项目给世茂。

  2019年4月24日，粤泰股份宣布，北方国际信托将为其提供不超过63亿元的授信规模。

  其中，北方信托将通过债务重组及新增开发资金的方式，为粤泰股份旗下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70层、淮南恒升天鹅湾置业有限公司名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司名下淮南洞山天鹅湾共计五个项目，提供48亿元融资，以及不高于15亿元投融资合作。

  2019年6月5日晚间，粤泰股份接连发布了三份公告称，其淮南“公园天鹅湾”及淮南“洞山天鹅湾”两个项目分别进行了部分股权的转让。

  4天后，该公司又发布了公告称，除了以上两个项目外，又与世茂旗下公司签署了《广州天鹅湾二期项目在建工程转让协议书》《广州嘉盛项目在建工程转让协议》。

  此外，粤泰控股子公司深圳市大新佳业投资发展有限公司也将其全资子公司深圳市中浩丰投资发展有限公司20%股权进行了转让，5个项目总合作对价为63.9731亿元。

  伴随着世茂等企业的转让款陆续到账，粤泰股份被冻结股权终于在今年初逐渐得到解冻。虽然公司目前的财务状况由于尚未发布年报，尚不得而知，但根据2019年第三季度报告的数据，粤泰股份的短期借款已从年初的37.2亿元大幅下降至9.4亿元，长期借款也从2019年初的16.86亿元下降至10.68亿元。

  今年初，粤泰股份新任总裁梁文才曾对媒体表示，2019年以来，公司能在短时间内改善其财务状况，主要原因是其在2019年度内成功对外出售部分地产项目，从而有效降低债务杠杆。

  而对于企业的未来发展计划，梁文才表示，粤泰股份仍会加大力度调整低效项目和资产，快速恢复提升投融资能力，聚焦于高周转、高毛利、高估值的项目和业务。公司在适度关注其它区域发展机会的同时，深耕粤港澳大湾区和海南，培育公司区域优势。

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