广州楼市:这类房产涨幅垫底,买房请远离!

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提问：广叔您好！本人在黄埔区工作，家庭年收入六十左右，两个小孩。出于投资加自住的目的，买了知识城龙湖双珑原著的联排中间位，花了七百多万。买完之后才陆续看了一些有关房产投资的资讯，现在有两个问题:1、龙湖这套联排有投资价值吗?是能卖的时候尽快出手还是长期持有等待升值?2、手里还有八十左右的子弹和一张房票，刚看了黄埔雅居乐创新中心的公寓，均价九千多一方，四十年的居住权，您认为有投资价值吗?如果不建议买的话持有现金还是投资其他地方?资金不多，投资的话可以看看哪些楼盘呢？

回答：你好。1、龙湖双珑原著近地铁，但知识城位置较偏，刚需通勤太远，因此短期就缺少了主力购买群体的支撑，片区发展起来需要很长时间，同时周围空地多，未来楼盘也会多，竞争大，有很大的不确定性。当然未来如果配套跟上，产业成熟、多企业进驻、周围环境改善了，价值还会攀升。如果做好了中长期投资打算可以持有。短期三五年的增长较慢。

2、公寓不要买！涨幅慢如蜗牛，转手税费高，流动性弱。建议想办法多凑点子弹，房票珍贵，不要浪费了。可看下天河：天河星作

提问：新人首问，你好广叔，老黄埔的万科城市之光（双地铁）和科学城香雪板块的品秀星樾，投资+自住，哪个的增值空间会大一点?

回答：自住万科城市之光配套要好一点，但是片区成熟，增量也有限。投资的话品秀星樾增量要大。如考虑自住+投资，万科城市之光可能会好一点，考虑通勤距离可能会短很多，节省下时间用来提升自己。

提问：新人首问，广叔您好，最近在关注品秀星樾，各方面条件都比较满意，但对此项目下面的车辆段这个因素还是有点担心，不知道在夜深人静的时候会否感受到震感 ，另外，所选楼栋的小区花园范围内会有车辆段的排烟口，不知道排放会否有异味释出，对小区环境有所影响。目前只知道国内有类似情况的且已入住的项目有北京琨御府，请问您有琨御府或者其它地区或国家有类似情况的项目的业主入住体验反馈可给我借鉴吗？另也有在关注文冲站附近的万科城市之光，请问此项目离中石化大概有多远呢？这个项目与星樾比，您觉得哪个盘的增值空间和宜居度更大一点呢？本人买房目的为令资产稳健增值，后期(10年后)有可能用于自住

回答：你好。品秀星樾各方面都不错的，你说的车辆段的震感因素可能会有点，但在车库层之下，而且现在技术也会充分考虑噪音和震动问题，我觉得问题不大，另外通风口的影响不大。万科城市之光与中石化有五六百米，问题不大，但黄埔东路边上，也会有点噪音。品秀星樾靠近公园，自住会更舒适一些。

提问：续上次回问

1.上次广叔建议广州新塘北如品秀，看了价格3字头，这盘可看做短期吗？另了解新塘过程中，中介推广园东珠江花岐花城新盘和品秀旁二手锦绣天伦花园您觉得呢？

2.看了南沙确实很不错，哪个板块较好呢？万顷沙吗？

回答：1、广园东珠江花岐花城不建议，位置不好。锦绣天伦花园也可考虑，就是离地铁不是很近。

2、投资最差的是万顷沙，定位是交通枢纽和保税港加工业，加上无穷无尽的填海造陆，这里的实际价值就是1w出头而已。最有投资价值的是明珠湾的横沥、灵山两岛，这里集结的是国家队、现代金融服务业，拿到的是华南地表最强的配套资源，只可惜横沥没房，灵山岛尖的交通、产业稍弱于横沥，新房的周期也比较长，过三四年再来最好，如做好长期投资，现在也可上车

提问：新人首问，广叔你好，我是东莞本土居民，坐标茶山，手上现金60W，月收入1.3W新盘在售的金融街悦府，万润和尚峰只剩两三套顶楼的。附近的二手盘就是宇丰名苑，伟隆国际，纳帕溪谷，美国湾畔和丽江豪园.我是想投资加自住！但现在二手房价有点偏高了，新盘又不多，两难选择。我是再看看，还是可以出手。综合那个盘会比较适合？

回答：你好。如果需要自住，首先考虑通勤距离，顶楼虽然有折价，但不建议买，主要是风吹日晒，容易漏水。综合看广源纳帕溪谷要好一些，楼龄新，安静。次选伟隆国际，和纳帕溪谷挨着。

提问：广叔，现在虎门镇区几十万一套的二十年楼龄的老房子可以买吗？

回答：你好。这些老破小和老破大未来要失去流动性的，而且银行贷款还不批。所以自住可以考虑，投资不建议。

提问：广叔您好，东莞南城区兆丰大夏有套2房的房子，贷款已付清，麻涌铜雀台有套3房的贷款上个月已经付清，因都在松山湖上班，想卖掉南城那套，售价在140-150万之间。问题1、南城这套房子可以卖掉吗？这个价位是不是低了？2、麻涌铜雀台那套有投资价值吗？3、若是在松山湖买房选择哪个小区，还是选择临松山湖的寮步、大岭山？现手里有子弹250，夫妻月收入3.5万左右，年收入50-150万，要看公司收益，奖金多少。谢谢广叔百忙之中抽出时间解答

回答：你好。

1、可以卖掉兆丰大厦，这个售价太便宜了，最少要挂200w。

2、麻涌铜雀台周边没有啥配套，麻涌经济也弱，自住可以考虑，投资不是很建议。

3、你的投资理念需要调整一下，买房子不是买便宜，而是要买地段，买优质的核心地段中的好房子。子弹250，参考选筹：

松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾

南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景

长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城

提问：老师你好啊，我家情况是这样，我们家在深圳以前老人家感觉小产权便宜就买了有6套左右，现在分给我和弟弟没人三套，现在给我管理我的，我想把一些小产权卖了，改买商品房，我目前打算一套大自住，卖了一套150万左右，我好纠结怎么花这150万，看中路布吉百合星城一房一厅150万，二手房一厅270万，还有罗湖旭飞华达园一房一厅160万，还有南山区人民医院对面翡翠明珠一房一厅240万，我现在很纠结买哪里，或者你有什么好的建议给我，这些我是拿来投资等升值，没打算拿来住。我不想负担这么大，就像搭个顺风车等升值

回答：你好。还有3成首付名额吗？我建议直接买一套好一点的。布吉百合星城不是很建议，靠近路边，也没花园，商住混合。旭飞华达园，近地铁，楼龄偏老，东晓小学，这种1房附近还是挺多的。打算什么价位的呢？如果是250-300左右的，可看下坂田的：万科城三期；石芽岭：慢城；福田：京基御景华城

提问：新人提问，广叔您好！想在深圳投资房产一套，预算在500～600万，目前有一套房无贷款，有现金300万，收入5000月/元，对深圳不了解，完全不知如何选择，跪求推荐楼盘，买入后可持有5年左右，万分谢谢！

回答：你好。有贷款在深圳只能5成。深圳最好先尝试打新，如光明：金融街二期、电建洺悦府、金地峰境瑞府、民轩揽翠台；沙井：海岸城、清平华府；

二手建议看下碧海富通城、广兴源圣拿威；西乡：中粮幸福花园、白金假日公寓

提问：老师你好，深圳布吉慢城三期，我想请问一下周边的几个不是这样大型的小区怎么样，像倚山别苑，中海怡瑞山居，长庆小时代这些怎么样，升值潜力能跟上慢城三期嘛

回答：你好。慢城主要是临近未来的14号地铁石芽岭站。

倚山别苑地铁太远，中海怡瑞山也差不多，长庆小时代楼比较新，要比上面两个盘更近地铁，但是只有一栋楼，小区小，如果选的话建议选择最后这个。慢城相对好一点。

提问：海南临高县或琼海或海口周边有推荐楼房吗？选择两年付款，总款在7O万到8O万，年底自住

回答：你好。海口不错，但总价80左右在海口或者三亚都很难找到合适的房子。可看下临高的新盘如：长岛蓝湾，衍宏海港小镇 ；琼海：世茂幸福里、海城时代广场

提问：广叔您好， 现在通过中介购买一手房，价格与开发商直销的价格是否基本上都一样的了? 中介主动跟我提出如成交会返还两年管理费给我， 除此之外，我有可能为我自己再多争取一些权益吗?

回答：你好。可以的，一般中介跟开发商有1-5个点的返佣，然后门店中介销售可以提成20-50%，你对应计算着砍一点。

提问：广叔，您好，二楼带平台的房子值得买吗？只有其他楼层8折左右。

回答：你好。二楼可能视野不是很好，自住可以买的，投资最好选择中层

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