2020年一季度盘点:商务公寓存货充足

近来，一个位于蛇口的招商太子湾·湾玺（推14套四千万公寓）土豪砸钱入手，一个位于沙井的万科星城（推288套公寓），一入市便迅速销售一空。再一次感叹：有钱人太多了！

为何深圳的公寓如此受欢迎？答案是：在深圳，商务公寓可以算得上“准住宅”。深圳地少人多，这是不争的事实。

2016-2018年以来深圳常住人口一路飙升，目前为止，深圳常住人口约为1343万人，管理人口达到2500万左右，并且最近五年，深圳每年涌入人口平均在55万左右。再加上深圳住宅用地稀缺，土地面积是一线城市里最小的，仅有1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。于是，在深圳对住宅严格限购的情况下，公寓因其不限购而成为了不具备购房资质人眼中的香饽饽。与此同时，公寓产品通常总价较低，所处地段也较好，加上越来越多的开发商开始推出带装修的公寓产品，所以有不少非自住的人也会选择购买公寓，甚至对于部分刚需客来讲，公寓也成了购房的选项之一。

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“真假”公寓 傻傻分不清楚

“那我如果买公寓，要注意哪些事项呢？”首先应该明白什么是“真公寓”！

大多数人口中的“公寓”其实是一个比较模糊的概念，昨天几个朋友就公寓的问题展开了激烈的讨论，但甲说的“公寓”和乙说的“公寓”完全是两码事，关键是两个人还能聊得到一起，拼妹不经扶额表示佩服。

首先得区分公寓的性质，常见的公寓种类有以下几种类型

公寓小科普

1、住宅类公寓

房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，和普通住宅一样。

2、商业／办公类公寓

改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权一般是40年。房屋用途则是办公或者商业。

3、产研用地类公寓

俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权一般是50年。房屋用途则是产业研究用房。

4、商务公寓

政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公。

土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40－50年，房屋用途明确写着“商务公寓”。

综上所述，只有商务公寓是政府承认的根正苗红的“真公寓”！

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买商务公寓的理由可能在路上，但永远不会缺席！

有些人买房被限购了，于是想到去买不限购的商住公寓；

有些人买房，看到同地段公寓比住宅便宜，想买个商住公寓；

有些人住宅买不起，想先买个商住公寓过渡一下，以后再换房……

那么商住公寓是不是就可以买买买呢？买不买看用途！

如果你抱着搏一搏的心态想买公寓涨几年后卖掉，那你可就要注意了，商务公寓的涨幅远不及住宅来的多。一是商住公寓没有普通住宅的配套，二是商业公寓过户税费极高。商住房交易税费相比住宅除了印花税，契税，增值税等还有差额20%的个税（住宅可以满5唯一减免，商住房不免）和差额30%至60%的土地增值税。土地增值税占据总税费很大比重，计算方法较为复杂，具体计算方法如下：

一般来说，二手商住公寓出售税收支出要占增值额30%-50%之间。打个比方，小A 5年前花50万买了套商住公寓，现在涨到120万，如果他卖出至少要交21万以上税费！

商住公寓如此高的交易费用，导致不好出手，涨幅自然也比不上住宅。

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那是不是商住公寓就不能买呢？

商住楼由于高昂的交易成本，未来转手很难，涨幅也比不上住宅。但如果你是想有个固定资产稳定收租金的话，商住公寓是个不错的选择。

假设400万住宅租5000一月，租金年回报率才1.5%（5000×12/400万），还不如买余某宝了。所以投资住宅主要看重的是房价涨幅，而商住公寓有没有投资价值就看它的租金年回报率。如果租金年回报率能达到4%以上，可以考虑买。商住公寓虽然涨幅有限，多多少少还是会涨点。假设5年上涨30%，年化利率接近6%，加上4%的租金年回报率也有10%的年化利率。

但！总的来说，我的建议是：优先买住宅其次选公寓！

对于急需安家但是又苦于限购政策的盆友们，如果上述的某些结论对你影响不大的话，买个公寓当自己的窝也是极好的。

对于投资客来说，深圳的公寓市场还是比较活跃的，公寓出租市场也比较活跃。如果你打算投资公寓产品的话，必须要做好长线投资的准备，以出租回报为主，房产升值回报为辅。公寓的单价和总价相对住宅要低，如果地段选择好的话，每年的租金上涨速度还是可以的。最后，今年深圳还有这些潜在入市的公寓项目！

（数据来源：咚咚找房）

小tips：商务公寓可以申请学位吗？

近几年，罗湖、福田、南山、大鹏新区都陆续放开了公寓积分入学限制，允许商务公寓申请学位。但是在类别、积分方面有些许差异，从这些差异中也能看出申请难度的高低。以福田区为例：福田区的商务公寓被列为第三和第四类型。商务公寓被归到特殊房产类进行积分，与自建房、集资房、租屋和军产房一样属于第三到第四类型。同等条件下，公寓比住宅积分低10分。但只要满足条件，购买特殊住房每个月都能加0.1分，最高不超过10分。因此，在福田区早买商务公寓，积分越高，具有一定的优势。

因此，买公寓，南山、福田、罗湖、大鹏新区优先~

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