广州楼市:投资和自住该怎么买?大部分人都选错了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-17 23:53

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提问：广叔你好，坐标广州，本人在海珠区有一套两房单位，市值约四百万。无货。现有子弹35。月入两万，可月供一万，请教可否DY再买一套房子投资或将来自住？

回答：你好。可以的，红本在手可DY7成。加上手上的子弹一共有310左右。考虑月供能力，建议做五成买500左右的房子，留一点备用资金在手上。可考虑滨江东：富力银禧花园、嘉仕花园东区、蓝色康园

提问：广叔，我是西安人，手里有子弹100多，还有好几个房本可以贷款，如果在广州买房投资，不知道都需要哪些条件？最好在投资哪里？投资新房还是二手房？

回答：广州一般需要5年社保，没有房票的话可以看下广州新塘，子弹100的话可以看下品秀星图。

提问：你好，广叔。子弹备好100-150, 首套首贷。尽量靠近广州，2个小孩3岁与1岁。需要学位，新塘最值得购买的新盘二手盘是哪一些？本人非广州户口在广州发展，广州社保还需要2年才有房票，不想占用日后限购区的指标，先买新塘2年后再增购科学城或龙洞板块，这样合理吗？谢谢

回答：你好。可以的，新塘是不限购区域，不会占用未来在限购区的购买指标。可以看下新塘的品秀星图、亚太新城亚太银座、现代城市花园

提问：广叔，您好！番禺万博和黄埔科学城，这两个板块做投资，哪个升值更快？

回答：你好。黄埔科学城的确定性要高一些。

提问：广叔，我想买个250w左右住宅，如果选一个新盘，您首推哪里？

回答：你好。广州新塘的品秀星图；科学城：实地常春藤、珠江嘉园

提问：您好广叔，本人40岁，自住广州市一套三房，500万。地铁9号线附近另有一套大户型，值400万，老人家住。2套不欠款。现想入手花都和清远交界的碧桂园假日半岛，5房双拼别墅，面积250平带花园。距离市区住处开车50分钟，距花都区住处25分钟。

原因：1度假（以后养老）2、此房11年开盘时160万，17年因广州加大限购力度，利好清远涨了一波。现在下滑了一些。预计广清轻轨开通、清远长隆营业以后会涨。3、本想花都住处卖掉置换，但老人住得习惯。4、孩子读小学，以后初中住校，可把白云区出租约5千元一月，搬到别墅长住。这套别墅280万元，要按揭，5年利息75万，5年后房价会上升75万吗？能不能下手？

回答：你好，广州现有2套资产不错，可以长持。至于想在花都和清远交界买双拼别墅，这种属于消费品，如果想养老自住可以买，主要看你个人喜好，投资我不看好，不要期待太高，因为自住和投资本身就很难两全。投资来说，远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差。如果打算自住可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估，回报率比较低。

提问：你好广叔，番禺品秀星瀚这个盘怎么样，地铁陈头岗站家门口开，一站到广州南，三站到番禺广场，东晓南辐射线未来几年开通，到海珠仅10来分钟，南大干线十五分钟到南村万博cbd。本人26，父母住东晓南，珠江新城上班，父母主要需求考虑的是离他们那近一点，本人倒是不急着追求短期内的升值，喜欢安静，少人点还好，但品秀星瀚附近目前全是荒地，目前什么都还没有，父母不太信任规划，怕突然改规划。那附近水份大吗？发不发展得起来？

回答：你好，这个地方要真正的发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大尚的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系依据你的需求（父母住东晓南，珠江新城上班，父母主要需求考虑的是离他们那近一点，本人倒是不急着追求短期内的升值，喜欢安静，少人点还好），海珠、天河都有的选，次盘要果断放弃

提问：广叔好，求抽中。广州黄埔最近政策明确本科加半年社保可以买房，放宽之下房价是不是很快就会起来。现在才开始交社保，满半年还适合入场吗？

回答：你好，最近黄埔区的价格在往上涨，几个因素重叠： 1、疫情之后，小阳春的滞后带来的旺销局面 2、从2017年3月调控以来，挤压的刚需一股脑的释放 3、深圳涨、上海涨、杭州涨，收到整体大盘的影响，广州市场也热了现在可以开始淘笋，如果有性价比高的，先付定金拿下，跟业主谈谈交易周期就好了。

提问：您好广叔，计划卖小换大，旧房子未卖、大概能320万成交。一家五口想买三房自住，现住天河南、对口市一级小学不算差，但我想好的，孩子四年后上小学，大人在体育中心上班，老人在天河公园附近医院看病开药。SFSD ，首期和月供都在320万里分配，请问：1.总价和月供多少适合我的资金分配？2.员村、天河公园一带有什么推荐呢？

回答：你好，你希望有更好的小学环境，天河南住惯了，也就继续留天河吧。目前三四房的置换热度会慢慢热起来了，郊区买到二三房的，有能力的也就往市区这边走了。先考虑学位华阳、华景、龙口西、天府路，三成首付，若以此全部打尽做首付的话，基本都可以找到不错的楼盘户型。但保守的话，需要留足月供。

从性价比来看，华景、龙口西比较适合。可以建议珠江俊园的三房。或者芳草园三房。大概220-240w首期+80-100w的备用金。足够三年无忧。三年在目前的行情预期下，足够迎来一波涨幅了。

提问：你好广叔，广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗？楼龄有点旧92年的，带学位，称得上是老破小了。目前担心的是房子还没供完就变成危房了怎么办？如果拆迁还好，万一不拆迁会不会就砸在手里了呢？是第一套房所以谨慎问问你的意见。

回答：你好，买房投资不要赌，每笔都是上百w的资金，既然知道这种老破小风险高，就不要往坑里跳。如果有资格建议sfsd用在主城区，普通人第一套房应该怎么买，结论：1、尽一切可能凑到更多首付。2、打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产。3、尽可能贷款贷足，因为房产的增值是稳定的，打不动的房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的是房产拥有杠杆，只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益。第一套房买好了才能房生房，有第二第三第四套。第一套房买差了工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。上班挣的工资大概率是永远也凑不上首付，越往后这个现象就会越明显，一步错步步错。

提问：你好广叔，我有2套投资的房子，自己都用不上的。一套天河北天诚广场28.66方单间(还有欠款40万) ，一套广州大道时代花生北向低楼层1+1的2房(还有欠款57万)。我想卖掉整合成一套三居的未来可能保值更好些。你觉得有必要吗。

我目前还贷能力大概能负担150万左右贷款，可长持。认筹了保利天汇88方，没有买到。花生那套从2017年到现在不涨反跌，估计卖不了好价。天河北那套倒是涨了60%几。天河北那套你觉得还有空间吗？现在公民同摇号，感觉有插班生家长需求，热度和价格又起来了点。我也想过天河北那套还有上涨空间的话，先卖掉时代花生那套，做个流水贷多一些入一套3居，过几年再卖掉天河北那套提前还款减轻压力。求总体思路上点评一下

回答：你好，目前按照现在的行情来说，天河核心区还有黄埔，还有海珠核心区，都还是起来了。目前你卖掉容易卖的天诚，是相对很容易的，如果说你这一套花生你跌了之后还是有赚头的话呢，我建议也是可以把它卖掉的。

你的问题主要是小学位房面积太小了，而且另外一套两房也没什么看头。卖房子肯定是容易卖的才好卖，不容易卖的你就很难折腾的。所以在买进的时候就决定了我们后面好好不好卖了，不好卖，你就只能吃那个涨幅，涨幅也不行了，那就等它有涨幅。

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