民生导向、模式创新、政策引领!老旧小区改造的江门实践

来源：江门日报

“彩虹村”如今是网红打卡点。邱昱 摄

北门社区改造后整洁美观。

闹市中的启明里延续城市文脉。

市民在雅怡口袋公园晨练。

义工鲁姨助力北门社区活动。

“不碍事的！我还要谢谢你们呢，把环境弄得这么好！”近日上午，因部分沿街路段的地砖需要维护，新会区北门社区党委副书记陈贤璇向受影响的商铺解释沟通，没曾想收到了餐饮店主罗祖海这样的回答。更让她没想到的是，罗祖海还主动从店里接出水电，供施工队使用。“社区为民办好事，我们居民支持配合、帮帮手是应该的。”从福建来到江门谋生多年的罗祖海感慨道，这两年小区变化很大，环境整洁了、车位多了、设施齐全，在这里生活很幸福。

居民的幸福感、获得感和参与感，源于江门市城市品质提升行动的重点任务——老旧小区改造。近年来，江门市先行先试，老旧小区改造工作取得阶段性成效：152个旧楼加装电梯项目启动实施，42个口袋公园完成建设，农林、美景等8个片区完成交通“微循环”改造，2018年以来主城区新增公共停车位超过6500个……

在补齐设施短板、增进民生福祉的同时，江门市还结合辖区各老旧小区的性质、特点及周边环境，开展了一系列“升级版”改造，探索出“历史文化街区”“网红村”“党员群众服务街”等老旧小区改造新模式，逐步形成“江门实践”。

今年5月6日，江门市正式被列入省老旧小区改造四个试点城市之一。借此契机，我市在改造提标扩面的基础上，全面构建“1+2+N”政策体系，全方位加快推进全市老旧小区改造工作，切实把好事办实、实事办好，满足人民群众对美好生活的向往。

文/图 江门日报记者/梁佳欣  通讯员/陈威林韵（除署名外）

民生导向

破解痛点难点

“小区改造以后变化很明显，我现在经常下楼遛弯散步，和邻居们聊天。”近日傍晚，记者来到育德社区走访时，居民李伯感慨道。随着社区中心区域约6000平方米的文体广场升级改造完成，许多居民每天都会来此运动休闲，十分热闹。

育德社区建于上世纪90年代，位于车水马龙的蓬江区白石大道南侧，是我市人口最为密集的社区之一。2019年开展老旧社区改造以来，社区的水、电、气、路、化粪池等基础改造项目陆续完成，老旧的公共配套设施和场地全面“上新”，特别是全新升级的文体广场，获得了社区居民的一致好评。社区党委副书记梁晓敏介绍，改造工程对广场的功能布局进行了调整，重新铺设地面，对周边灯光照明也进行了提升，并新增了休闲座椅和小舞台、公厕等。不仅如此，社区周边还陆续建成了聚德街、育德、萃锦园等多个小而优的口袋公园，与文体广场功能互补，让居民在自家楼下就有休闲放松的“会客厅”。

走进社区内街小巷，干净整洁的环境、温馨和谐的生活气息让人印象深刻。据悉，因人口密集，活动频繁，此前社区道路拥堵、车位紧张、公共区域环境杂乱等问题较为突出。随着工作推进，社区居民楼下的道路、绿地全面改造，重新施划了多个车位，交通“微循环”改造也全面完成，居民楼上的“蜘蛛网”——架空线路也以“横平竖直”的标准统一捆扎或下地，看起来十分“清爽”。同时，社区还积极引入社会资本建设立体停车场，缓解停车难题，引导和协助有条件的居民楼加装电梯，提升居住品质。

类似育德社区这样的老旧小区，全市有多少呢？据江门市城市品质提升办公室（以下简称：市提质办）前期摸查，目前我市2000年前建成老旧小区约250个，户数约22万户，楼栋约1万栋，建筑面积约1800万平方米。由于历史原因，许多老旧小区在建立之初没有物业公司进驻，居民也没有成立业主委员会进行自治。随着城市发展，人口、车辆急剧增长，各种矛盾和问题日益突出。

为此，江门市从2013年开始推进相关工作。起步的2013—2017年间，我市每年投入2000万元用于背街内巷道路维修工作，同时结合文明城市创建工作，对部分老旧小区进行综合环境整治和内部改造提升；2018年，我市启动城市品质提升行动，并将老旧小区改造作为重点工作任务纳入行动计划，通过实施外墙粉饰、防盗网和商铺招牌、雨篷改造等，对胜利路、跃进路、桥南大道、江南路、江海一路等临街老旧建筑进行外立面改造；2019年，城市品质提升从城市道路“主动脉”向街头巷尾的“毛细血管”延伸，先行先试完成蓬江西园、江海蓬苑、新会北园等10老旧小区改造；今年，我市争取到中央财政城镇保障性安居工程补助资金7532万元，地方政府专项债获批规模3.1亿元，老旧小区改造工作在进一步提标扩面的同时，相应的配套政策和指引文件也将陆续出台，着力解决老旧小区改造过程中的重点难点问题，让老旧小区改造和后续管养可持续、规范化。

模式创新

改造出新出彩出精品

老旧小区的改造，思想不能老旧。

从近年来各试点城市的实践看，老旧小区改造不但能有效改善居民的居住条件，而且在扩大投资、拉动就业、推动经济发展、改善城市形象等方面都发挥着重要作用。为把这一民生工程同步打造成发展工程，江门市在改造中充分考虑各老旧小区的特点和周边资源，注重因地制宜、模式创新，推动老旧小区改造出新出彩出精品。

启明里

历史街区重现光彩

夜幕降临，华灯初上，启明里文化广场逐渐热闹起来。“改造得很好，特别是有了灯光之后，很有感觉。”在此散步的市民刘小姐说。

位于蓬江区长堤历史风貌区东侧的启明里，原为江门市区13个华侨古村落之一。这里的房屋大多是民国时期所建，有的楼龄已超过百年，是名副其实的“老旧”小区。“这些房子多为华侨老屋，融合了传统岭南派风格和西方建筑特点，中西合璧，风格独特，具有典型的侨乡特色。”市提质办有关负责人表示，为此，改造秉承“民生为先、修旧如旧、活化利用、留住乡愁”的理念，在做好民生基础建设，改善人居环境的同时注重修缮保护历史建筑，延续城市文脉。

青砖房、石板路，走在启明里的小巷中，仿佛回到了旧时光，韵味十足。遵循修旧如旧的原则，设计施工单位尽可能地恢复、还原历史建筑原来的面貌。如建筑的外立面，并没有大面积翻新或装饰，而是将原本的墙面清洗后，‍‍‍‍按照当年的建筑工艺手法进行“微改造”。原本地面坑洼、破损严重的巷道也重新铺设了大块的古旧石板，方便居民出行的同时契合建筑风格。在还原街区历史风貌的同时，蓬江区还深挖建筑背后的华侨故事，打造“时光巷子”、增设路牌标识、投影灯光及壁画，赋予项目文化内涵。

随着启明里的三线下地，交通微循环、以侨文化为主题的文化广场改造完成，一个全面活化的历史街区展现出巨大商业潜力。为更好整合物业资源、规范管理，属地街道还成立了招商小组，为私人物业对外招商提供服务，规范引进业态。目前，已有一些特色餐饮、文创产业商家进驻。“我们是最早进驻的公司之一了，当时一眼就看中了这里的历史文化底蕴。”江门道和品牌策划有限公司总经理黄阳兵表示，随着整体改造的推进，相信会有更多有文化情怀的人来创业。

横坑村

注入色彩成“网红打卡地”

视线转向一河之隔的江海区。随着城市品质提升工程持续推进，江门市儿童公园、城央绿廊、江海云道等品牌惠民工程相继落户该区，身处其中的富横社区（横坑村）也被纳入老旧小区改造计划，迎来“大变身”。

粉橙黄绿蓝，120多栋房屋墙面被“涂抹”上五彩颜色，童趣的卡通绘画点缀其中，游人仿佛置身童话世界。“这里临近儿童公园，所以采用了更为活泼绚丽的外观设计，与周边的环境、旅游氛围相协调。”市提质办有关负责人告诉记者，改变的不只是外观，当地群众关心的难题也一一解决了。

据悉，横坑村因建设年份较久，路面开裂、下沉，下水道堵塞，村民生活多有不便，停车难问题也日益严重。为此，村内新建了人行道，修复损坏道路，改造及清疏下水道，新增、升级公共绿地，增加坐凳、休闲广场、景观护栏等公共服务设施，新增多个停车位，提高了整体景观品质与村民生活质量。

如今，横坑村已从一个不起眼的城中村变为远近闻名的“网红打卡地”，市民更形象地称其为“彩虹村”。随着游客越来越多，不少村民做起了小买卖，村内诸如咖啡厅、餐饮、服装等商铺也逐渐增多，老旧小区的经济活力得到进一步激发。“在这里拍照太美了，也很好玩，‘彩虹村’名不虚传。”慕名从顺德来此的游客吴女士说。

北门社区

党建引领多元共治

“今日午餐怎么解决啊？”“去老地方啦！”独居老人林姨口中的老地方，是位于新会区北门社区党员群众服务街上的“维达老地方”长者饭堂。为满足辖区居家老人最基本、最迫切的用餐需求，该区通过政府补贴、爱心企业资助、社工运营的方式，为低保、残障、高龄长者提供免费用餐服务，其他有用餐需求的老人只需支付几元的餐费，也可在此用餐。

据悉，为构建以党建为核、居民为主、多元共治的老旧小区，新会区政府、会城街道办、北门社区实行三级共建共享，在此打造了党员群众服务街。这条长约300米的“服务街”上汇聚了党员服务中心、志愿者服务中心、社会组织服务中心、家庭综合服务中心和利民康园中心，还有24小时自主图书馆、公安自助便民服务厅、社区共享空间等进驻，能够为居民提供文化、助老、帮困、日常事务办理等各类公共性、公益性、事务性、保障性服务。

记者在此走访时，家庭综合服务中心正组织社区老人免费体检，72岁的鲁姨和61岁的党员高姨早早过来当起了义工，协助活动开展。“社区对我们老人家很关心很照顾，所以我们退休有空了也来给社区帮忙，大家互帮互助，就像一个大家庭。”鲁姨笑着说。

在社区共享空间内，居民自发捐出的篮球、羽毛球拍、维修工具等整齐摆放，供有需要的邻里使用。一旁的墙上还贴满了有“个人技”的党员信息，能为居民提供剪发、护理、维修家电、疏通管道等志愿服务。“我们在线上和线下都有平台，居民需要某件物品或是服务都可以预约，大家物资共享，互利互惠。”社区党委副书记陈贤璇表示，社区老旧小区改造依托党建引领、群众支持，以及社会力量的参与，推进顺利。目前，道路“白改黑”、绿地改造口袋公园、增加停车位等硬件改造工作在充分征求民意的基础上顺利完成。软件方面，依托党员群众服务街，社区已配套构建成“十分钟服务圈”，形成“社区工作者+社工+义工”的一站式服务平台，实现社区“多元共治”，为后续管养打下基础。

政策引领

构建长效机制

近日，住房和城乡建设部、教育部、工信部等13个部门联合印发了《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》。新形势下，江门市下一步如何落实国家、省老旧小区改造部署，使老旧小区改造真正成为共同缔造美好环境和幸福生活的民生工程与发展工程？

据了解，目前我市已出台《江门市老旧小区改造（试点）工作方案》，老旧小区工作流程和技术导则两套指引文件也将于近期发布。接下来，我市将在老旧小区项目审批、财税金融、公共服务配套、考核监督等方面陆续出台相应的配套政策，逐步形成老旧小区“1+2+N”政策体系，统筹指导全市老旧小区改造工作加快推进。

一方面，我市将通过老旧小区改造工作完善党建引领基层治理机制，鼓励居民成立居委会或小区自治自管组织，发动居民参事议事，在改造内容上充分尊重和听取居民的建议。例如，利用江门市物业管理公众服务平台电子投票系统，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享。

另一方面，我市将重点探索建立老旧小区改造资金由政府、居民及社会力量合理共担机制，引入社会力量市场化参与老旧小区内的快递、家政、垃圾分类点等设施建设。同时，整合区域内党群服务驿站、老年人活动室、图书馆等资源，建立存量资源整合利用机制。

目前我市老旧小区情况各异，从区位、交通、建筑、环境到历史、文化、人群、要求等千差万别。老旧小区改造将因地制宜，按照轻重缓急制定老旧小区更新工作方案和改造标准，分年度、分步骤、分类型实施改造。“我市老旧小区的改造内容约50项，可大致分为基础民生类、功能完善类、综合提升类，具体小区可结合实际及居民意愿，‘下单点菜’。”市提质办有关负责人表示，按照“政府兜底保基本、居民出资保受益、市场运营促提升”的思路，我市对满足居民安全需要和基本生活需求的基础民生类项目重点予以支持；功能完善类项目如加装电梯、停车库（场）、充电桩等，政府适当予以支持；综合提升类如智慧化改造、托幼抚幼、家政保洁等，则以市场化运作为主，政府重点在资源统筹使用等方面予以政策支持。

对于改造完成的老旧小区，我市鼓励引进专业化的物业管理，并制定专项考核标

相关知识

民生导向、模式创新、政策引领!老旧小区改造的江门实践
广东：推进老旧小区改造 要因“区”施策
筑福集团提出“老旧小区改造BTO模式”，创造旧改项目闭环机制
南京老旧小区改造政策创新获全国推广
老旧小区改造不是独角戏 多地创新模式!
山东启动老旧小区改造“4+N”筹资模式试点
陈飞:高质量推进老旧小区改造 打造民生工程
北京、杭州等多地创新模式 老旧小区改造不是独角戏
吉林全面推进老旧小区改造 已施工进场面积1278.3万平方米
许昌市今年老旧小区改造超额完成任务