深圳,你变了!

就在几天前，深圳市住房和建设局局长张学凡语出惊人。

怎么叫语出惊人呢？

是因为张学凡说了这么一句话：新加坡是深圳学习榜样，要学习新加坡模式，力争让60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

后来的事情大家都知道了，满世界都知道深圳要学习新加坡模式。

在讲话中，张学凡也指明了学习的具体方向：大规模建房行动(商品房、公共住房)。

其中，公共租赁住房这一块，有110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套。

那么，新加坡模式，深圳是否学得了？

深圳楼市未来的走势又会怎样？

01

楼市最新信号

先说下我的观点：这么多年来，深圳的调控其实一直是在“需求端”上做文章，但本质供应不足的问题，一直没得到有效解决，这导致了深圳房价的屡屡暴涨，现在提出向新加坡学习，说明深圳正在改变调控思路。为何这么说呢？你听我慢慢说。715新政前，具体的时间应该7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。据说，深圳的炒房客听到这个消息”瑟瑟发抖“，因为地球人都知道，长沙以调控狠、房价低而闻名。果不其然，一周后，有着史上最严调控之称的楼市新政出台。主要有这么几条：1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；4、转让增值税从2年免变5年才免；5、豪宅线加了个总价750万的限制；6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。前面说了，市场都认为之所以去长沙学习，是因为长沙控制房价有经验，对炒房打击严格。但事实并非如此，因为这只是表象。本质上，长沙之所以房价合理，居民幸福感强，不是因为对需求端控制得好（打击投资炒房），是因为长沙在供应端上解决得好，天量的土地供应基础量的房子。从数据中我们可以得知，从2015年到2019年，长沙一直在加大土地供应面积。

来源：0731地产研究院如此大的供应，价格还便宜，要多少有多少，那你还怎炒？我猜，这才是深圳官方去长沙学习能取到的真经，只是这点被大家忽视了。当然了，深圳其实挺尴尬的。因为所有人都知道深圳的本质问题是供应不足，官方不可能不知道。但供应的问题，一时半会根本解决不了。这次抛弃香港模式，明确对外提出学习新加坡模式，算是一个明显的信号：打击投资和加大供应，一个都不能少。其实，这已经不是深圳第一次发出这样的信号了。2018年二次房改就提出了明确加大供应的信号，只是供应并未跟上。

来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com再叠加去年对豪宅税的放松，导致了房价的又一次暴涨。根据去年贝壳研究院数据发布的重点城市二手房报告指出，放松豪宅税后，深圳11月二手房价格为6.45万/平，环比上升5.2%，同比上升19.0%。715之后，深圳也有在努力加大供应。比如今年8月1日，深圳出台商务公寓新规，停止公寓审批，鼓励已批公寓转人才房。这个也是在供应端上想办法的，因为暂停公寓，就可以加大住宅的供应。

02

难题待解

很多人问我，深圳真的能学习到新加坡模式吗？真能解决高房价问题吗？这个问题其实是很难回答的，我先给大家说几点。

1、深圳与新加坡基本面不一样，供应长期不足。

深圳一直都有供给不平衡的短板存在，不管是从前还是现在，供不应求一直都是深圳需要解决的大难题。

从2015年到今年上半年，深圳市新建商品房供应走势整体呈下降趋势，住宅批售占比也在减少。到2020年7月底，深圳新房库存量已连续第四个月下降。7月底库存面积仅有200万㎡，较上月末下降2.4%。按照过去12个月的成交量推算，去化周期下降至约6.6个月，新房供不应求的局面正在持续恶化。而据上海易居房地产研究院发布的《100城住宅价格报告》显示，今年7月全国一线城市的平均去化周期为13.9个月，深圳的去化速度比一线城市平均去化速度快了两倍。

2、居住用地问题

众所周知，深圳是一个没有居住用地的城市。过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海的5.8%。长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，低于北京、上海等其他一线城市，而全国平均居住用地是33%，国际上一般是40%以上，东京、首尔等城市则超过50%。

3、非户籍人口的住房问题

新加坡政府提供的福利性住宅仅需覆盖“本地居民”。但新加坡本地劳动力短缺，因此有大量外来工作人员。2019年，新加坡的外来工作人员数量约占总人口的30%。而根据新加坡的组屋制度，他们并没有资格购买政府组屋。 而深圳住房市场是开放的，不仅深圳居民买，外来工作人员也买，且深圳落户容易。据新浪财经数据，2019年深圳外来人口占比高达65%。新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划，到2016年，新加坡才有高达81%的公民居住在组屋里，目前新加坡的保障性住房与商品房比例约为8 : 2。而深圳无论是当前的城市人口、外来工作人员、还是目前的保障性住房比例，都比新加坡要严峻得多。

4、深圳历史欠账

深圳此前的土地和住房供应计划大部分都未实现。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的住房规划，但最后都没有实现，特别是保障房和人才房。十三五计划也大部分没有完成。《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷，完成“十三五”规划目标的90%；累计供地拟建设商品住房26.27万套，仅完成“十三五”规划指标75%。这些问题都是掐住深圳脖子的大问题，想要实现腾飞和提速换挡，实现内循环，深圳就必须迈过这些个坎儿。

03

未来走向

理想很丰满，现实很骨感。深圳学习“新加坡模式”的道路可谓是道阻且长，但深圳楼市要作出改变已经是刻不容缓的事实。现实点讲，深圳高房价问题短期内是无解的。为什么这么说呢？1、供应紧张问题短期内无法解决，导致深圳房价很难下跌。2、715调控虽然通过加强对房票、转让税的要求抑制住了需求端，但只能压住一时。这次被限购的购房者们三年后有房票了，市场将会再次迎来爆发期。仅靠在需求端的调控，是不够的。但这次调控确实是一个难得的窗口期。在这个窗口期内，如果深圳能解决供应端上的问题，那么深圳未来的楼市将走向平稳，不然，迟早会再次迎来一波大涨。因此，对于深圳购房者村长的建议是：刚需尽快入市。在限价的情况下，还能享受到限价的红利，享受一二级倒挂的价差。改善型需择机入市。接下来换房的成本会越来越高，合适的房子也越来越少。调控之下，好房子都是惜售的。

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