用别人的钱建房,空手套白狼,商品房预售制该废除了

用别人的钱建房，空手套白狼，商品房预售制该废除了

交款10年，婚房迟迟不到位；烂尾6年，业主无奈住进毛坯房……近日，关于楼房延期交付和烂尾等问题，引发了全社会关注，关于商品房预售制存废的讨论声再次响起。

作为历史产物，推行商品房预售制，是在社会资源还相对缺乏，房地产开发能力也比较薄弱，有条件、有能力开发房地产的企业也比较少。因此，允许用商品房预售的方式，统筹社会资源和资金，从而达到加快房地产企业销售节奏，提高房地产企业建设速度和建设量的目的，为解决广大居民的居住问题发展了积极作用。

但是，实践也证明，商品房预售制带来的问题也十分严重、十分突出的，空手套白狼、产品质量没有保证、不能按期交房、出现烂尾甚至开发商跑路等现象。因此，社会各方面对商品房预售制的议论越来越多，要求取消商品房预售制的呼声也越来越大。一些地方，甚至已经在做取消商品房预售制的准备和探索。

实际上，从目前房地产市场的实际情况来看，有能力开发商品房的企业已经数量十分可观。特别是大型开发企业，更是对开发商品房具有超强的能力和条件。出现问题的，恰恰是那些没有能力和条件开发商品房的企业，他们只想通过商品房预售来达到“四两拨千斤”的作用，用很少的资金撬动银行资金等，为自己近乎“空手套白狼”的方式，在房地产市场获取暴利。如果市场行情较好，他们还能勉强维持，且能够把蛋糕越做越大。一旦市场趋冷，他们“底子”不厚的问题就暴露了，有的只能选择跑路或失信。

殊不知，房地产市场调控到现在，已经应当逐步向长效化转型了。而实行长效管理的一个重要落脚点，就是开发企业要具有较强的抗风险能力。这也预示着，必须通过市场化手段，让那些没有能力开发房地产的企业退出市场。其中，取消商品房预售制，就是清理市场非常重要的手段。相当一部分开发商，如果取消了商品房预售制，他们将无力运转，就只能老老实实地退出市场，从而带来房地产市场的重新洗牌，让真正有实力的开发商留在市场。

如果房地产市场留下的开发商都是有实力的，自然也就不需要用什么预售不预售的方式，而是现货交易，亦即一手交钱、一手交房。很显然，此举也能有效提升开发企业的成本意识、效率意识和管理意识。如果一家开发企业，只知道把企业规模做大，只顾拿地，而不加快开发节奏，看起来，企业规模是越做越大了，资产越来越多了，风险却也越来越大了。近年来，一些企业选择转型，选择走轻资产之路，说到底，就是因为过度的负债扩张，让企业背上了沉重的包袱，无法轻装上阵。

为什么企业敢于负债扩张，并不断地囤积土地，原因就在于，他们买地和建设的资金，主要来自两大部分。一是银行，银行通过各种方式，给开发企业提供了资金支持。在头部房企中，有息债务达到几千亿的，并不在个别；一是收取商品房预售款，用购房人的钱来为自己服务，也可以认为是借鸡生蛋。真正属于开发商自己的钱并不多，在这样的情况下，也就没有一家开发商会真正对风险有敬畏之心。

讫今为止，尚没有一个机构对开发企业手中的存量土地进行过调查摸底，超过2年没有开发的土地有多少，每家开发企业手中到底有未开发的土地。如果调查的话，一定是一个非常惊人的数据。因为，不管是大开发商还是小开发商，都在进行着蚂蚁搬家的游戏。大开发商在城市与城市之间进行蚂蚁搬家，将资金实行流水作为。千万别把他们在各地设立分公司当回事，分公司的独立核算，是在总公司的鞭子下，总公司当然可以随意调度资金了。自然，A处拿地，需要B处分公司的支持。B处建设资金不足了，再由C处帮忙调度。这其中，有多少是银行贷款，又有多少是商品房预售款，谁也说不清。大开发商的这种操作模式，当然可以有效增强企业的资金调度能力了。

而对小型开发商来说，就没有大开发商这样的手笔了，他们无法通过各地的分公司调度，而只能用部分自有资金和银行贷款拿地，用预售款建设，或用二期的预售款弥补一期建设资金不足的矛盾，反正就是以蚂蚁搬家的方式，艰难完成房地产开发任务，并从中赚钱。

所以，商品房预售制真的不能再存在了，带来的问题会越来越大。特别是大型开发商，利用商品房预售囤地的现象是比较严重的。再不取消，对市场是会带来冲击和影响的。风险最大的，就是会给宏观决策带来影响，使宏观决策缺乏正确的数据做支撑。

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