东莞楼市:今年楼市走向已定,刚需的时间不多了

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-02 22:52

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提问：广叔好，我是第二次提问了。家里人希望我们买东莞，说最近有个中证云庭准备开盘。我想问问，这个盘投资的话可以吗？

回答：你好。中证云庭区位不是很好，高架、铁路、农民房环绕。自住可以考虑，投资一般般。

提问：广叔，您好！坐标东莞，想自住+投资现有三套房源请您评估一下1.麻涌万科珠江东岸 125平，江景房（精装）2.道滘沿海丽水家园 92平（精装）3.大岭山光大山湖城96平（毛坯）三个盘价格差不多，可以接受。另，看您一直在推荐光大山湖城，这个楼盘的卖点在哪呢？还请指教，谢谢！

回答：你好。光大山湖城位于大岭山，不同的价格有不同的选法，光大山湖城新，适合刚需上车，而且有松山湖外溢支撑，地铁1号线在建，配套方面还可以。如果自住，考虑通勤距离，最好选择与工作地点近一些的。我的看法：3>2>1

提问：广叔你好，1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万，南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万？，那间有投资价值？2.新塘东方名都103方243万，盛世名门95方225万，新世界花园95方222万。这几间哪个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的？麻烦帮分析一下

回答：你好。1、选景湖春晓，地段价值大。翡丽山配套欠缺，怕是生活不便。2、这几个盘区域很近，首选东方名都，小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问：广叔您好，新人首问。东莞户在东莞有2套房。其一景湖蓝郡（149平自住）其二海逸豪庭御峰别墅（618平未装修）想用小孩名字入手鹏瑞天玥大平层一套自住（不知能否买到）请问如买到后其他2套房是否要卖掉？请广叔解惑，多谢！

回答：你好。景湖蓝郡在东泰，有一定的楼龄，离地铁不是很近，不过该区域还有一定的潜力，可继续持有。海逸豪庭御峰别墅自住可以的，别墅投资不建议，涨幅慢，海逸豪庭御峰周边配套欠缺，可考虑出手置换。鹏瑞天玥地段价值大，同时作为深圳湾一号的开发商鹏瑞，实力雄厚，可以考虑。

提问：你好广叔，现布吉阳光花园有个两房，小孩读二年级了要找个不错的初中学位。目前有资金250来万，想找个3-4房总价750万内的改善自住兼还是再看看宝安学位，年底生意上还有300万的回款。目前了解过龙湖春江天玺新房复式4房720万，特发和平里的复式4房700万，碧海富通城三期的三房590万。目前买个带学位的长期自住，以后生意上回款后再卖掉布吉小房投资个有升值潜力的。请问该怎么选择好些？还是再看看宝安中心和前海路侧的二手房源？

回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。未来潜力不看好。特发和平里的户型布局和使用率都不太合理，高峰学校的排名还可以，但是排名比较危险，生源不行，没有继续保持的基础。没有曼海宁涨得快。总之这几个盘区位对比：富通城>特发和平里>龙湖春江天玺单宝中和前海是更好的选择建议直接出手阳光花园，留着价值不大。

提问：你好广叔，我目前在珠海工作，为了工作方便，在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，广叔觉得性价比最高？

回答：你好，现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。

但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展最大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，首选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的第一位，概念满天飞不如隔得近。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校最好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。建议出手惠州，置换南山。

提问：你好广叔，请问总价350万左右现在买宝安合适吗？鸿隆广场怎么样？广叔有其他推荐吗？

回答：你好，鸿隆广场这个房子和坪洲地铁站附近的白金假日公寓和财富港，灵芝地铁站附近的白金酒店公寓和白金时代公寓类似，都是这种低总价刚需上车盘，成交很活跃，由于位处西部，涨幅基本也能略微跑赢大市。考虑自住是没有问题的，这个预算还可以勉强买个复式两房，距离建设中的地铁12号线流塘站和宝安中心客运站都在1公里左右。如果考虑投资，还是老话，顺应趋势，直接买个2T名校或者新建名校的单间。一直建议总价500万以内还是优先考虑投住分离的，其他选择参考内部的分享。

提问：广叔你好！我主要是考虑投资，是深户。想买南山区500万左右的标的，五成的按揭，300万现金首期+税费中介费。但看完后觉得实在买不了像样点的房子，下不去手。我这个投资价位，是不是不适合深圳等一线城市？得考虑二线了？感觉在深圳选不到性价比好的房子，不知该如何选择，请广叔指点，谢谢！

回答：你好，500万都买不到房，让大把预算300万的情何以堪呢？500万当然可以买到不错的标的，前提是不要死磕在最热的片区和房子。单价对应价值没错，但500万的预算非要买均价12万的片区就有错了。退一步，海阔天空。

提问：广叔你好，咨询的万科城市花园选筹问题，因为晚了一步房子被卖出去了，现在又看了几套，有几个问题麻烦广叔帮忙解答，因超出预算所以需要做GPGD，目前在广州做得了吗？如果做的话风险是什么！如何规避风险呢？能从投资以及未来出手的角度帮忙分析下选筹吗？感谢！

回答：你好，房价就是在你没有缓过神来的时候，涨一波比如10%，等你缓过神来的时候，你已经慢慢的消化了这个事实，嘴里很自然的说出来原来房价真的涨的，广州可以操作GPGD，找对渠道业主配合就可以。广州市场已经热起来了，推荐的领涨盘价格已经小涨，不建议大家追高。

提问：你好广叔，我想今年在南山买套房上车，是刚需，纯粹投资，广叔有什么好的建议吗？或者广叔能推荐一些好的片区吗？感谢感谢！

回答：你好，投资南山的两房有两个逻辑：1、学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。2、楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。前海和龙华对比，前海未来的想象力更大。

提问：你好广叔，首房首贷，目前有120万的首付，今天去看了龙岗吉祥一路的吉祥悦府，82平新房三房总价330万，上河坊40平单间可改两房的二手房也是350万，请问对于我们这种刚需来说考虑哪个好一些呢？

回答：你好，吉祥属于龙岗的边缘区域，工厂繁多，非常不宜居，供应量大，楼盘分布零星，无质变的可能，投资自住都建议远离。拉长时间轴，选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近，舍近求远，舍本逐末都不可取。收入后劲可以的话，踮起脚尖买上河坊那个52平的。

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