东莞楼市:买房子要避开这种房产,不然难转手!

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提问：你好广叔，麻烦帮忙分析一下，本人前两天去东莞常平东方银座兰乔公馆看了一套406平的双拼别墅，准备买来自住兼投资（希望5年内可增值300到500万），这套是否可行？本人工厂在东莞樟木头，手上有300多万可用于支付首付，月供没有压力，但目前在樟木头和塘厦巳各有一套房，在东莞巳没有购房名额，准备用我侄女的名额去购买，但侄女没有买东莞社保，银行流水也不够，请问可以怎么操作？另外如果广叔觉得东方银座没什么升值潜力的话，请帮忙推荐一些比较好的房源，谢谢你！

回答：你好。东方银座兰乔公馆自住是没问题的，但别墅的投资价值较弱，涨幅慢。而且双拼占用名额，现在名额宝贵，未来的流动性就更弱了。自住可以考虑，投资不是很建议，不如买住宅。只能看下跟开发商先签协议，后补交社保网签，或者找其他可靠的人代持。可以尝试打新，如万象府，或者松山湖的万科金域松湖花园、保利红珊瑚花园

提问：广叔你好，1.东莞景湖春晓有套90方6楼两房350万，南城水濂山翡丽山那套96方3楼3房要300万?，那间有投资价值?2.新塘东方名都103方243万，盛世名门95方225万，新世界花园95方222万。这几间那个楼盘比较有价值。东莞和新塘3至5年边个区域投资空间大的?麻烦帮分析一下

回答：你好。1、选景湖春晓，地段价值大。翡丽山配套欠缺，怕是生活不便。2、这几个盘区域很近，首选东方名都，小区环境更好一些。次选新世界花园。

提问：广叔你好。本人东莞现在有150-200子弹。有亲戚购房名额一个可买一手，二手。纯投资，考虑一手要持有六年左右才可出售，二手三年。有无边个盘较好投资潜力大。

回答：你好，参考长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香

大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园

常平：绿地大都会、碧桂园常平首府

提问：你好广叔，我有一套莲塘金色年华家园小两房市值380万，欠款25万，现金50万，年收入30万，只有一个名额，工作在罗湖。 1、卖掉置换有升值空间的房产，不限区有合适的盘推荐吗？尽量在2号线3号线可达的区域。 2、继续持有，抵押贷再用老人的名额买一套中心区1房用来出租，比如福田的星河世纪、彩天名苑，但看您之前说过这一片区升值空间不大，贷款购入收租值得吗？ 3、维持现状。 一直在纠结，请您指导一下，谢谢！

回答：你好，建议申请银行加按揭，再套出200万现金 去碧海 沙井入手一套次新盘做投资，未来涨幅更可观 想做包租婆，说说比较成功的案例。 除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，就是整栋拿下农民房改公寓，有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。其实，现在也有很多大咖在做类似的事情，而且收益颇丰，但是其中的难度，也是比较高的。 做到更大的规模，就是连锁酒店了。 但是对于我们普通房东来说，很多人其实感觉利润不是很多。这个是正常的。其实做包租婆，利润当然要考虑，但是重要的不是这个，重要的是你一直有现金流，有了现金流的保障，你才能去套险，通过有风险的投资挣的更大的利润。 所以，如果你将你的房子出租这块，进行一定的组合配比，把微小的租金拼接成一个持续稳定的现金流，对你将来的发展是非常有好处的。

提问：你好广叔，我们一家四口生活在惠州市惠城区，住在上排润园小区，住房面积185平方。计划把现住的房子卖掉，买两套九十平方的房子。请问广叔现在买房和卖房的时机对吗？在惠城区什么地段买房居住和升值潜力最大？

回答：你好，惠城升值潜力不看好，惠州能买的也只有临深的板块。 比如星河丹堤和龙光城 如果考虑自住，建议入手一套生活半径附近的楼盘 考虑投资，建议去深圳 广州 东莞这些天花板更高，升值潜力更大的城市。

提问：广叔你好，对广州大坦沙的前景你是怎么看的？双桥8号，金湾明珠与西关海，你分别是怎么看的？投资前景如何？如果想淘二手，考虑到小孩读书，改善与自住，御金沙与金域蓝湾相比，你更倾向哪个？期待你的建议，谢谢！

回答：你好，大坦沙不会成为海心沙的，太多规划都是空大上。大坦沙板块里面的金湾明珠、双桥8号都不会太好的标的。金湾明珠作为珠岛花园的新一期，实际还不如直接挑选老二手。而双桥8号太接近珠江大桥，交通拥堵，噪音严重也不会是好选择。 至于西关海，除非是纯粹想看江吧，自住类的，否则还不如去荔港南湾。金沙洲那一带就更弱于荔湾西关了，起码交通便利程度不及，金沙洲大桥就是天人路隔。

提问：你好广叔，顺德北溶广州地铁7号线延长线美的大道站的地铁口的人才房，领贤公馆，9800一平, 81平小三房，顶楼，核价2W4, 8年限售限租，8年后出售时按购买时市场价八折(2W4的八折) 补差价。旁边有华师附小顺德校区，有个碧桂园美的的TOD商场，但刚开始招生，教学质量好坏不知。请问1.值得买吗?2.8年后出售有升值空间吗?3.为何顶楼比所有楼层核价都贵?广东顶楼是否不好出手。

回答：你好，人才房严进严出，短期内只能封闭流转，自住尚可，投资回避。顶楼视野更好，采光和通风都是最好的，香港也是顶楼最贵，因为顶楼通常都赠送大露台，兼具改善和炫耀属性。内陆城市受老思想影响，10年前的房子，顶楼漏雨，隔热不好。其实现在大开发商品质不错的，住宅产品已经改良很多了，顶楼并不存在上诉问题顶楼现在折价，但是未来大概率会逆袭，所以一直提倡大家捡漏的时候，买顶楼。

提问：你好广叔，工作原因，目前住松山湖。目前手上大约140。我名下松山湖一套房，我先生重庆一套房。均有贷款，想投资一套总价不高于300的。看了南油B区旧改，目前已经8万+，是否还有空间？也看了京基御景半山79的。如何选择？是否学区房更容易出手？南油B区旧改大约什么时候能完成呢？

回答：你好，总价300以内，深圳很多地方都能买到次新房了，为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢？ 放弃南油B区旧改，老老实实买深圳的次新盘，是你最确定的逆袭机会。 京基御景半山也不推荐。 总价300，关注以下楼盘： TT国际，栖游家园，福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问：你好广叔，我早几年在喜悦里入了一套89平的4房，一直在放租，计划持有久一点。至少到14号线、东部过境高速通车。最近看到和昌的旧改启动了，占地260000平；规划有小学、初中。所以我在想：未来喜悦里有可能跟和昌代建的学校同一个学区么？目前南联在教育资源上比较欠缺；喜悦里、海航城的学校是龙岗中心小学（宝龙街道，刚升级为九年一贯制）；在双龙，离喜悦里有点远。新干线对应的是南联学校。和昌代建学校起来后，根据你之前的经验，学区有重新划分的可能么？如能把海航城、喜悦里、新干线这几个盘划分到新的大学区里，会近很多，生源也相对纯粹。您怎么看？我已付咨询费，盼抽空回复！谢谢

回答：你好，学无止境，仍需上下求索。喜悦里离中心小学是这几个小区里最近的，而且中心小学远，没有其他学校饱和，积分不用很高就可以上学；划出去的概率不大。不过不用沮丧，半斤和八两的差别不大。现在新盘动辄引入一个所谓外地名头的名校，只是开发商用来卖房的幌子，能够沉淀成名校的几率小。到了二手市场，都是一地的鸡毛，比如某大观。

提问：广叔你好，最近购房想问问坪山高铁站那块实验几个盘入手好吗？还是买宝中花样年未来升值会好一点呢？

回答：你好，目前东部局势不明朗，就我们所接触的客户不管是投资，还是自住，人心所向全指西部，不过坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳。个人觉得花样年不是一个好选择。

提问：你好广叔，本人想买个1500万左右的学位房，需求三房自住。目前在关注福田香蜜湖和南外高新还有南二外，请问一下您会推荐哪些楼盘呢？如果考虑未来增值的话，福田、香蜜湖、南山高新，会推荐哪个？期待您的回复。谢谢~

回答：你好，你的眼光还是很不错的！ 可以把南山片区的学校主要分以下等级：1、绩优持有型：南二外、南外高新 。2、创业上升型：学府中学。3、稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 。4、持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 。5、黑天鹅型：南海中学 。6、非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文 福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验。 你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。 香蜜湖偏成熟，但是有学位加持，涨幅不会差。 追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。

提问：你好广叔，请问深圳现在400万以下的一房适合买哪里呢？看了福田的花好园、蜜园和韵动家园，还有南山的仓前锦福苑和德意名居，广叔您有什么建议呢？谢谢~

回答：你好，400万预算，如果确定想买一房，我推荐一个相对冷门的小盘，福田景田片区的凯旋豪庭。 地铁口，莲花山，周边环境和楼盘品质都不错，户型好，安静，租金是附近一房中最高的，可以租到6500。 带北环中学学位，北环是福田排名中上的学校，成绩稳定，只是不出名没人炒，算是一房中自住和投资比较平衡的一个产品

提问：广叔你好，我在罗湖上班，前几年我在振业峦山谷买了套房，当时觉得罗湖的房比较老旧就没在罗湖买。所以就选了龙岗的次新房，现在我想在福田再买一套，目前有资金600万，只能5成，我看了绿景虹湾、福保桂花苑、廊桥国际这几个小区，不知大江广叔觉得怎样？希望广叔给个建议！谢谢！

回答：你好，你看的这几个小区楼龄都还比较新，都是10年以后的。绿景虹湾在下梅林靠北环边上，福田农批市场也在附近，比较吵，环境相对较杂，不过楼下是商业综合体，生活上比较方便。福保桂花苑在保税区里面，居住起来也比较舒服。廊桥国际在皇岗附近，缺点也是比较吵。从纯居住角度来说，福保桂花苑>绿景虹湾>廊桥国际，但考虑投资的话，福保桂花苑和绿景虹湾相对更好一点。

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