开发商终于熬不住！也该轮到购房者捡大便宜了！

　　地价高，房子就卖得贵，这个逻辑没毛病。

　　所以每一轮的土拍都是一场房企撕逼大战，刀光血影、鏖战犹酣，令人瞠目结舌。

　　一个新地王的诞生往往伴随着开发商和自媒体群嗨式的欢呼雀跃，似乎地王释放的信号就是：接下来房价还得涨，快来买！

　　然而，现实就是电视剧般的反转，当初开发商兴冲冲拿下的地王，到卖的时候可能是吆喝赔本大甩卖，当初多开心拿的地，现在就有多惨痛割肉离场。

　　这就是地王坍塌的典型表现，最近这种案例似乎还多了不少。

　　但，我想说的是，地王坍塌之时，恰恰就是购房者的最佳买房窗口期，当初你走过多少开发商的套路，现在就是你薅开发商羊毛之时。

　　最近的一个案例是厦门岛外隐形地王项目——海投白鹭湾，月初已经拿下预售证，在捂盘长达3年之久后，终于准备开卖了， 平层平均预售价格3.4万/㎡，复式平均预售价格3.8万/㎡。

　　这是一个什么概念？

　　4年前海投是以竞配建后楼面价38505元/㎡拿下的这块地，当时直接刷新了厦门岛外商住地楼面单价记录，至今依然没有被超越。

　　拿地价已经3.85万，现在平层平均才卖3.4万，算上这些年的建安、人工、利息成本，好大的一桩亏本买卖。

　　这样的地王折戟案例这两年尤其多，因为2016年那场轰轰烈烈的“地王年”，到现在几乎都到了要兑现和上市的时间了，所以地王被套的案例也就越来越多。

　　比如全国单价地王融信万科上海静安区中兴路地块，2016年以139%的溢价被融信拿下，扣除保障、自持部分，可售楼面价达到14万/㎡，4年后，该地王首批房源入市，预售单价12.98万/㎡，面包低于面粉，可也无奈亏损入市。

　　东莞单价地王北大资源黄江镇东部产业园，当时以662%的溢价、楼面价高达25261.46元/㎡拿下，结果现在附近的融创公园首府，不过卖2.5万/㎡，也难怪这盘迟迟不敢入市。

　　还有珠海的唐家，仅仅10公里的片区中，几乎拍出的每一块都是地王，2.8-2.9万的楼面价，要盈利得卖5万，但如今呢，普遍在2.4万的均价。

　　房企最意气风发的2016年，全国各地不断上演“地王争夺战”，全国拍出超350宗的地王，而且溢价率高得吓人，地王数量排前十的地王溢价率都超过100%。

　　结果就是当年的很多地王，至今都没解套。要么捂着不卖，要么亏本甩卖，这场浩浩荡荡的地王之痛，至今都是房企心中的痛。

　　马爸爸在一次演讲上说过一句话：因为相信，所以看见。

　　但这句话放在地王这，似乎有点讽刺。

　　因为开发商做得最失误的一件事情就是：过分相信，相信房价可以一路飞涨，也相信政策层面需要房价涨。

　　结果就是：被利益懵逼了双眼，看不见后面蛰伏的巨大危机，一大批开发商也因此错判形势。

　　2016年之后，调控不仅没放松还持续加码，越来越严，哪怕后面因城施策，但限价基本没放松，直到现在依旧强调房住不炒，枪打出头鸟，放松楼市调控的苗头毫无踪影。

　　调控不放松，开发商也毫无办法。

　　实力雄厚的开发商就捂盘不卖，着急资金回笼的只能忍痛割肉，降价抛售，也就是我前面所说地王坍塌。

　　市场面前，开发商也有自己的局限性，别以为只有购房者被割韭菜，开发商在市场面前，也容易高位站岗。

　　现在开发商无疑就像一个追逐风口然后被套的散户，散户一般被套怎么办，要么割肉撤，要么补仓、减仓、或者装死。

　　而开发商呢？也就几种方式：

　　一、降价，割肉离场

　　二、高低配提高产品溢价—补仓。

　　三、慢慢卖，拉长销售周期—减仓

　　四、捂盘，先不卖，等市场行情好转—装死

　　这几种方式中，有一种是可以薅一薅开发商羊毛的，第一种，等开发商降价。

　　前几天我写了一篇文章，820房企“进京赶考”，是为了一条新规：三道红线、四档管理、5%的增速阈值，被监管层总结为“345”规则，不明白的朋友可以点击翻看《一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？》

　　简单来说那些高负债不达标的开发商接下来拿地更难了，而土地是什么？

　　是开发商的命啊，命都没了，还拿什么来玩？

　　所以开发商想继续拿地，想继续征战房地产市场，就得降低负债率，快点回笼资金，有些肉该割也得割，所以下半年那些面粉比面包还贵的地王，真的可以重点关注。

　　很多人担心地王盘会不会烂尾，大可不必。

　　我们看踩中三道红线的开发商，基本都是大房企，比如融创、绿地、富力、华发，这些开发商哪怕负债率高，但依旧有实力，基本不会有人因为负债率高而不买这些房企的项目，因为高负债只是一种表现，房企实力还是摆在哪，反而在此情况下可以提前布局，买到下半年可能降价的项目。

　　其次地王盘是所以是地王，甚至当时几十家房企去抢，就是因为地段有价值，开发商才会不惜高价拍下，当下亏本入市，实属无奈之举。

　　对于有实力的开发商而言，哪怕不得已亏本上市也熬得住，何况开发商全国项目不止一个，只要全国范围内有得赚，部分亏损也能接受。

　　大开发商都敢亏本卖，你还有什么不敢买？

　　记住一点：只要城市有价值，地段有价值，项目本身品质也可以，就完全可以薅开发商的羊毛。

　　什么时候能薅得到开发商羊毛的时候，就是等开发商缺钱的时候！

　　下半年高负债的开发商不好过了，这些估计是羊腰子都得被薅没了。

　　尤其是我上述提及珠海“盛产”地王但现在割肉出手的珠海唐家，最近在大湾区风口之下，关注度很高，一是珠海这个城市本身有价值，二是唐家是深珠通道在珠海的起点，又有和深圳前海一脉相承的高新产业，还是湾区“一江两岸”的核心区域位置，更有千亿TOD小镇的概念加持，是最佳薅羊毛的区域。

　　这些有价值的区域，开发商由于资金短缺不得不割肉的房产，不得不打折的项目，就是真正有价值、且更可靠的投资标的！

　　当下大形势下，谁先发制人，提前布局，就能赢得先机。

　　香港警匪片《无间道2》中，有一句贯穿电影始终的台词：

　　出来混，迟早要还的！

　　这个用于之前在市场行情大热时疯狂拍地、在海外发债的房企身上，似乎出奇地匹配。

　　下半年开发商要还，购房者就能薅了！

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