观点直击 | 增速不达预期 鑫苑服务称要长远看合营项目亏损(实录)

观点地产网 8月中下旬，迎来了房企和物管公司发布中期业绩的高峰期。

8月24日，挂牌上市将近一年的“新人”鑫苑服务举行了2020年中期业绩网络视频发布会，公司董事会主席张勇、执行董事兼行政总裁王研博、执行董事兼CFO黄波等管理层出席了活动。其中，张勇在北京会场，王研博、黄波等管理层在郑州会场。

下午三点，活动正式开始，主持人介绍过后，张勇简单地介绍了公司今年上半年的成绩单。“上半年实现净利润5573万元，同比增长约165.2%，在管面积达2206万平方米，同比提升约34.7%，合约面积达4015万平方米，同比提升约24.8%。”

若将这份成绩单放到物管行业来看，或许并不突出。因为，相比房地产市场由低谷到高峰，再到低谷的起此彼伏历程，可以说，物管领域在今年上半年显得“一路高歌”。

而从实际情况来看，疫情下的物管行业，成了少有录得正增长的行业。翻阅目前公布业绩的物管公司可以发现，大部分物管公司都录得不小的增长。

其中，绿城服务、雅生活、弘阳服务、佳兆业美好分别录得收入44亿元、40.02亿元、7.41亿元、3.23亿元，同比增长20.1%、78.5%、32.7%、60.4%；同时，碧桂园服务料预期公司合并收入、期内净利润及股东应占利润等同比均录得超过50%的增长。

而对于行业当下这种现象，张勇认为物管行业已经进入激烈的竞争阶段。“这半年来，资本市场里大浪淘沙，优质物业资产成为避风港，物业行业迈入风口，群雄逐鹿，从星星之火渐成燎原之势。”

毛利率上涨的“秘籍”

在简单介绍业绩过后，张勇便“下线了”，直至会议结束也没有出现在镜头前。而黄波则接过麦，继续介绍鑫苑服务过去半年的成绩。

据介绍，2020年上半年，鑫苑服务实现总收入2.61亿，同比提升10.5%，毛利1.04亿，同比提升35.2%。其中，物业管理服务为最大收入来源，期内收入约1.69亿元，而增值服务、交付前及咨询服务则分别录得收入0.5亿元和0.42亿元。

同比来看，上述三项物业分别同比13.42%、4.17%、7.69%的增长。其中，增值服务为增速最低的一项；同时，这种增速的变化进而使得增值服务占比由上年同期的20.34%下降至19.16%。物业管理服务、交付前及咨询服务则分别占总收入约64.8%、16.09%。

对于增值服务的收入放缓，黄波表示，主要是受疫情影响，导致增值服务线下业务交付前增速放缓，对应收入占比有所降低。

但事实上，目前三项物业的增速情况却与鑫苑服务的设想恰恰相反。

在今年3月份的业绩会上，黄波表示，“虽然物业管理服务仍然是我们最大的收入来源，但不是我们利润的最大来源，三大板块中，增值服务已经成为鑫苑最大的利润来源。未来，物业管理服务仍然是鑫苑服务最大和最核心的业务，但增值服务和交付前及咨询服务的发展速度会高于物业管理服务。”

回到整体来看，上半年总收入录得10.5%的同比增长，鑫苑服务方面表示，主要得益自在管建筑面积快速增长，也是由于公司致力于扩大第三方客户基础所致。

数据显示，鑫苑服务在管建筑面积由2019年上半年约1640万平方米增至2020年上半年约2210万平方米，同比提升34.7%，合约面积4015万平方米，同比提升24.8%。其中，在管面积第三方占比约42%，较上年同期提升16个百分点，合约面积中第三方占比达53%，较上年同期提升7个百分点。

讲完总收入后，黄波继续介绍公司上半年的盈利情况。“毛利率为39.7%，较2019年同期提升7.2个百分点。净利润实现5573万元，较2019年同期增加165.2%。”

在鑫苑服务看来，毛利率能够如此大的提升，除了整体收入提高之外，在于公司成本控制能力。对此，黄波指出，在疫情期间，公司在数字化管理、信息化技术方面持续地进行应用。无论是在内部的管理端，通过信息化手段，不断扩大管理的边界，降低人工的占比。

观点地产新媒体翻阅鑫苑服务中报获悉，今年上半年，该公司服务成本由1.59亿元降至1.57亿元，同比下降1.4%；其中成本额数下降最大的为“退休金计划供款”，由400.2万元降至81.8万元。而“薪金及工资”一项则由5036.8万元降至4851.8万元。

显然，在国家基于疫情考虑下，出台的有关社会保险费减免政策导致的人力成本下降，或许成为了鑫苑服务毛利率增长的重要因素之一。

整体人力成本的下降，对于各项业务录得毛利率来说，同样奏效。期内，该公司物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务毛利率分别为28.2%、65.9%、55%，对应增加7.8个百分点、6.8个百分点、9.6个百分点，增长的原因基本与人力成本下降相关。

值得一提的是，鑫苑服务在“其他收入及收益”一项中录得同比增长95.67%至515.6万元，252.1万元的增长值占总增长值的比例达到10.16%。而这项收入主要来源于较2019年同期，其他收益增加100万元及汇兑收益增加190万元。

而黄波在业绩会上表示，公司经营性现金流持续为正，2020年上半年经营性现金净流量为1.32亿元，投资活动现金流为负5.4亿元，主要为购买银行定期存款投资5.38亿元。

“放长远看合营项目亏损”

尽管在毛利、溢利、归母溢利等方面均录得不错的增长，分别达到35.77%、165.24%、157.28%的增长，但于发布会当天开盘，鑫苑服务就一路走低，开盘价较21日收盘价跌7.58%至每股3.78港元，最低跌至每股3.56港元，最终收跌6.11%报每股3.84港元。

但从资本市场对中期业绩的的反应来看，鑫苑服务依然有很长的路要走。而这种反应或许与鑫苑服务管理层此前表态的“未来每年增长30%的目标”有关系。

数据显示，2016年至2019年四年期间，鑫苑服务分别实现了总收益2.28亿元、2.97亿元、3.93亿元、5.34亿元，复合增长率约33.6%，其中2019年增幅为35.8%。基于上述经营情况，鑫苑服务喊出了“未来每年增长30%的目标”。

鑫苑服务的底气是：“鉴于公司去年刚完成上市，在重大收并购方面的工作仍在接洽中，业务成果会在2020年以后年度体现出来；同时，将会在国企改制、城市更新改造、三供一业改革中寻找机会。”

但半年过后，鑫苑服务总收益为2.61亿元，同比增长仅比达到预想中的三分之一，为10.59%。

对此，黄波认为收入受到疫情的影响比想象中的要大。“上半年对物业服务整体的影响来看，虽然没有像其它行业那么大，但对行业还是有一定的影响。凡是认为上半年对各个行业尤其对物业行业没有一点影响的，我觉得不现实。这是我们要看到的一个客观的因素。”

而期内鑫苑服务收入受到疫情影响的主要是在施工现场、售楼部、案场服务以及协销和暖场服务等，而这些业务涉及道德场所的处于封闭或半封闭状态，也意味着该项业务只能取消。

黄波举例道：“以往历史中，公司基本采取全委方式，就是采用承接新交付项目的方式来增加在管面积，至少在预算过程中，上半年都是这种方式，上半年没有很大的收并购预算，因为上半年疫情对其服务业务的收入影响还是蛮大的。”

“鑫苑服务上半年原计划的新项目交付，绝大部分进行延迟，有一部分延迟到今年下半年，甚至可能会更晚一点。计算的数据显示，上半年应交付有109万平方米没有如期交付，影响到收入是608万元，这个收入在上半年是已经没办法实现的”，黄波进一步补充道。

不过，鑫苑服务管理层认为，在疫情得到很好地控制之后，公司各项业务都得到了恢复，并相信完成此前定下的“每年的发展增速不低于30%”的业绩指引仍有希望。“对于全年的业绩，公司管理层还是有相当大的信心，我们是有能力去完成的，所以目前我们没有计划调低全年的业绩指引。”

上半年的收入虽然已经无法挽回，但鑫苑服务下半年的收入的“希望”则出现在6月30日。

这一天，鑫苑服务与郑州建行已签订战略合作协议，前者推进青年人才公寓、公共租赁住房、租赁住房、周转住房和农民工公寓投资和建设等重点项目，后者拟提供意向性授信支持金额不少于5亿元。同时，双方开展存房业务合作（包括但不限于撮合式存房、两权分离式存房等）及股权合作。

黄波还在会上介绍到，上半年，鑫苑服务与郑州一些区政府有两个城市旧改项目，涉及改造、建管以及管理服务等业务。同时，公司原计划今年大概有500万平方米的收并购规模，目前在谈的项目将近10个左右。

为了完成年度业绩指引，鑫苑服务将在下半年尽快将上述业务推向落地，让下半年的业务得到比较大的提升。未来，其也将通过合作经营、小股操盘、全委接管等方式进一步布局存量市场。

观点地产新媒体了解到，在此前的合营项目探索过程中，河南青柠公寓项目于期内，投资的减值亏损约190万元，主要原因是投资预期可回收金额少于投资成本及郑州租赁市场价格普遍减少所致。

不过，黄波认为，合营的方式是公司进入新行业、新领域和新区域最重要的方式，而要放长远来看在孵化期内出现的亏损或损益，最终会将所有管理的投入，转化为对企业、对股东的回报。

他又举例说道：“可能工作主要的运营是由鑫苑来做，控股权交给国有企业，看似鑫苑服务付出的多、得到的少，但是对于我们来讲，它是我们稳健扩张的一种主要方式，我们能够有机会进入到国有企业或者国有配套资产管理的领域。而这种领域对于传统的物业企业来讲，它是一个新兴市场，鑫苑服务愿意通过合营的方式供求发展，去谋求更多的未来可以预见到的利益。”

而王研博补充表示，当时选择青柠公寓，与自身业务发展布局相关，也是一个战略性的选择。我们希望成为泛物业产业的运营商，其中一个定位就是要发力存量市场。“在存量市场中，鑫苑服务认为，有两个非常重要的业务：大资管和大物管。青柠业务的业务的重要意义，在于它与传统业务非常高关联。”

以下是鑫苑物业服务集团有限公司2020年中期业绩发布会问答环节实录：

现场提问：公司在物业、非业主和业主三块业务的毛利率都比市场平均水平高出不少，请问公司是靠什么做到的？

黄波：我们2020年三块业务的毛利率分别是28.2%、65.9%和55%。综合上半年，鑫苑服务的毛利率39.7%，这是在行业里面属于中上的水平。

鑫苑物业在成本控制能力上一贯表现是比较优异的，我们在以往年度，就是在上市前的几年里面，毛利率分别是：2017年是34%，2018年是34%，2019年全年是37.8%，今年上半年是39.7%。可以看到鑫苑服务在运营的效率上，或者从毛利上是持续提升的状态。这是第一个方面。

第二个方面，为什么鑫苑服务在各项指标上能够获得一个比较好的收益，我们看鑫苑服务的出身，鑫苑服务最早就是强调高性价比、高服务体验和高满意度的特征比较明显的物业服务企业，所以对成本控制方面是抓得比较紧的，即使在今年上半年疫情期间，仍然在数字化管理、信息化技术方面有持续地进行应用。

无论是在内部的管理端，通过信息化手段，不断扩大管理的边界，降低人工的占比。另外从我们自身对业务的服务方面，也用了很多APP程序，信息化对接平台，提升物业服务的体验。我们在基层作业面上，目前在智能电表、智能门禁，包括现在使用的大型工程机械，都大大地提升了人工效能，使得我们在人工成本控制方面能够取得比较好的成绩。

现场提问：公司未来3到5年的发展规划是怎样的？今年全年在管面积收入及利润的指引。

王研博：公司开始致力于整个市场化发展之后，就建立了比较清晰的未来的发展规划，愿景也非常清晰，致力于成为领先的泛物业产业运营商，在物业管理规模持续做大做强的基础上，我们也将会围绕物业服务的上下游和生活服务周边的产业链进行延伸，实现规模收入和利润的持续增长，包括今年上半年与建行开展的持续的租赁性公寓业务深化的业务发展方面。

整个规模增长方面，在保证全委稳健增长的优势上，我们也会在国企合作、城市改造、三供一业的存量领域进行全面的布局。继去年和政府合作的城市改造物业项目之后，我们今年也实现了国企的三供一业，以及城市旧改业务的全面介入。

2020年，我们在存量合作方面已经取得了一些突破，也积累了丰富的经验，在终端物业的管理定位，以及高性价比、高满意度、高服务体验的这样一个服务体征，以及我们较强的成本控制能力，为存量市场拓展和后续有效的经营提供了良好的支撑。

同时，我们也在市场上积极地寻求并购的机会，在风险可控的情况下，也会通过股权并购的方式，对我们的发展进行提速。在产业和业务的布局上面，一方面围绕物业上下游产业链和社区周边来进行持续延伸和业务创新布局，另一方面我们也结合市场潜力，以及自身的优势资源、优势能力进行产业和业务的聚焦，将核心业务做大规模。

我们之前一直是在做发散的尝试，未来的一到两年我们也会对核心业务进行聚焦，做大规模，提升核心业务和核心产业的渗透率，致力于发展第二曲线和第三曲线的培育和打造。目前重点在社区生活服务类、租赁性用房、存量资产管理、专业服务这些重点领域会进行发力。

在业绩指引方面，我们向交易所提交过三年的业绩发展指引，每年的发展增速不低于30%，伴随着下一步拓展渠道的多样化，以及整个业务链和产业链进一步的拓展和延伸，管理层有信心更好地完成我们的发展目标。

现场提问：未来将通过合作经营、小股操盘、全委接管等方式进一步布局存量市场，但看到旗下合营公司河南青柠录得亏损，未来在选择合作方时的标准有哪些？如何避免出现亏损的情况？

黄波：首先，鑫苑服务为什么在拓展过程中要使用合营的方式？鑫苑物业三年前在市场上快速寻求机会的时候，我们就定了一个方式，而且在去年开始，合营的方式上形式更加多样，而且合作机制也更加灵活。合营目的就是我们在进入新的行业、新的领域，或者新的区域的时候，我们自身可能没有核心的竞争力，但是我们有一些其它特质，所以希望寻找到合作方，通过合营的方式，能够让双方共赢。

在三供一业的移交、国企改制方面，以往国企沉淀很多优秀资源，同时国企改制也有它的特殊性。在这种情况下，我们跟国企改制的合作，通常会采用合营的方式，包括小股操盘的方式。对我们来讲，可能工作主要的运营是由鑫苑来做，把控股权交给了国有企业。

这样的合营方式看似鑫苑服务付出的多、得到的少，但对于我们来讲，它是稳健扩张的一种主要方式，我们能够有机会进入到国有企业或者国有配套资产管理的领域。而这种领域对于传统的物业企业来讲，它是一个新兴的市场，所以在这个方面，鑫苑服务愿意通过合营的方式共同发展，去谋求更多的未来可以预见到的利益。

提到青柠公寓的亏损问题，及如何避免未来的合营亏损问题。在一个新兴企业和行业进入的时候，它是有一个孵化期的，我们也不能把一个新兴的企业领域进入的时候，要求它必须当年盈利，而且我们最早涉足长租公寓是2018年，通过两年的发展，进入这个行业、熟悉这个行业，同时把这个行业的发展思路和鑫苑服务的优势进行结合，我们在分散式公寓方面，借助于物业服务下面的资源，能够降低青柠拿房的成本，同时也能给业主提供更多存量资产管理的方式。

在有关的未来收益方面，在孵化期内出现一点亏损或者一些损益，我觉得要放长远来看，最终我们会把所有管理的投入，转化为对企业、对股东的回报。

王研博：我再补充一点，这是一个很好的问题。当时选择青柠这个业务，它是和我们自身业务发展布局相关，也是一个战略性的选择。刚才提到，我们致力于成为泛物业产业的运营商，其中有一个定位，就是要发力于存量市场。

在存量市场里面，我们定义了两个非常重要的业务，一个大资管、一个大物管。在青柠业务的选择上，它还有一个非常重要的意义，就在于它与我们的传统业务是非常高关联的，能够实现互相赋能。

实际上，它已经超过了青柠公寓自身的业务价值。目前，我们在做的资产的销售、打理、运营，以及业主资产的保值增值，青柠业务都起到了非常重要的作用，它和我们传统物管业务实现了相互赋能。

现场提问：2020年上半年收入增长是10.5%，距离全年指引30%到40%的增长还有较大的差距，想问一下原因，以及今年的改善举措和未来三年的部署？

黄波：我先向大家介绍一下鑫苑整个业务的构成。

我们的构成里面分成三部分，分别是：物业的传统服务、增值服务，以及前期介入和咨询服务。物业服务在以往历史上基本采取全委的方式，就是采用承接新交付项目的方式来增加新的在管面积，至少在我们预算的上半年过程中都是这种方式。上半年没有很大的收并购的预算，因为上半年的疫情对我们服务业务的收入影响还是蛮大的。

虽然上半年处在疫情期间，但我们并没有只维持现有的业务现状，比如跟建行在存量资产管理方面，包括租赁性住房合作方面进行了深入的业务研讨；也跟郑州一些区政府有两个城市旧改项目改造、建管以及管理服务业务的接入。

下半年，我们会尽快把这些业务推向落地，这一系列动作都会使得下半年的业务有一个比较大的提升。

但是，我们现在可能面临最大一个问题就是收并购业务，原计划今年大概有500万平方米的收并购规模，目前在谈的项目也有将近10个左右，公司管理层也在跟标的企业积极地进行接触和接洽，在合适的机会或者在一个符合双方利益的时机，我们会推动在股权合作方面的力度。

对全年的业绩，公司管理层还是有相当大的信心，我们认为是有能力去完成的，所以目前没有计划调低全年的业绩指引。

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