东莞楼市:贵的越来越贵,便宜的越来越便宜

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提问：您好广叔，老婆有一年社保，目前想在东莞买一套房，投资加自住，手上准备首付资金60万，可能少了点，因为总价越高还款压力越大。请问广叔买那里投资潜力大些，目前看中茶山新盘万润金轨广场，距茶山地铁700米，单价2万毛坯，是否可以入手，比较看中后期茶山双轨规划，谢谢

回答：你好。茶山目前还属于松山湖片区的价格洼地，有来自松山湖核心区的外溢，由于自身双TOD加持，而且距离东城近，目前进驻的房企最多，楼市比较火热。万润金轨广场可以考虑。

提问：广叔！纯投资的，300万左右，有名额。请问一下黄江富基云山湖境、大朗安华香蜜松湖、寮步的源悦、沙田融创云玺湾、大岭山万科汉邦松湖半岛、虎门华侨城，哪个好。

回答：你好。建议首选岭山万科汉邦松湖半岛，次选虎门华侨城，再次大朗安华香蜜松湖

提问：你好，房叔，请问虎门华侨城云麓台同融创云玥台，哪个比较好

回答：你好。华侨城云麓台周围工业厂房居多，配套方面还欠缺。融创云玥台在高速边上，配套方面稍好一点，属滨海湾核心TOD生活中枢。如果两者选的话，首选融创云玥台

提问：新人首问：手上200，有东莞房票。虎门华侨云麓台开盘3万是否可以入手，另外想3-5年内短线，东莞哪些盘最有价值，回报快！

回答：你好。华侨云麓台自住可以考虑，由于周围较多工业厂房，配套商业交通等还欠缺，投资价值一般。3-5年短线，参考选筹：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾；南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景；长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：你好广叔，首房首贷 工作：在宝安福永 家庭：两个小孩，一年级，3年级。 需求：能兼顾。学位和自住 ，600以内， 是去新安老城区找，还是去买沙井福永西乡一手楼，请给些意见，沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村，谢谢

回答：你好，考虑学位，建议多关注新安 翻身。 都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。 灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。 对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。 这2个盘对比，更倾向入手都市翠海。 站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。 沙井的新盘，海岸城可以关注下。

提问：你好广叔 怀孕6个多月了 在深3年已经落户 想在深圳定居 因为要养孩子 还有读研的计划 所以不想承担太大压力的房贷 两个人名下都没有房子没有贷款 首付可以200万出头 对买房子这个事情没太大概念 只是觉得似乎可以买一个 看罗湖比较多 龙岗不想去 福田南山又很贵 还看了小产权军产房等等 想问买哪里怎么买比较合适 谢谢

回答：你好，首付200+，有2种大法： 1.学位为主 尽量不要去罗湖，除了学位房能维持高价，区域整体跑输大势。 可以考虑福田、南山学位1-2房。 福外南、石厦、八卦岭、学府、大冲、育才、南海都能找到不错的房子。、 2.投资为主 你这个预算如果运用好杠杆，大概是在600-700万，片区的天花板所致，这个总价就不要离开南山，宝安，福田，龙华这几个区域，值得买的，其实都已经涨了。

提问：广叔好，现在手上投资已经有3套房产，2套深圳，一套广州，现在应该继续在哪建仓？

回答：你好，当一线房产到达三套以后，就可以考虑分流的安排了。什么是分流?即现有多套一线大仓位，开始搭配二线小舢板。分流的前提是：已有两套以上一线房产，并且手上还有剩余的资金。分流并不是目的，分流是利润最大化的手段。对于一线城市来说，在这一轮的涨幅过后，短期内继续前十年上涨的速度会开始减缓，但这并不重要，一线仍然会涨，并且可能是全世界涨幅最好的大城市。

重要的是，部分二线城市的崛起已经势不可挡，未来的成长高度和当前的房产价格之间存在很大的落差，即套利空间，房价的成长速度，会超过一线城市。归根结底，买房是一项家庭资产的投资行为，一切都要以结果（利润）最大化作为最重要的目标。

如果已经有多套一线城市，本轮买完后，剩余的资金可以考虑房产单价在2万元以下的强省会城市。如果还没有一线城市，首付又非常有限（例如不到50万），可以直接前往这些强省会城市进行建仓，每轮周期买入1-2套以上标的，以更好地维持相对的财富水平地位。激进型的选手，追求翻倍的速度，批量10套起的建仓，基本只有选择重庆、沈阳两个不限购的城市。另外：单价2万左右的强省会城市：沈阳武汉长沙重庆成都郑州。

提问：广叔你好，我有个堂哥，想在广州买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市郊，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，第一次买，另外他有资格买限价房，你看广州目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐!谢谢广叔

回答：你好，新房大多的没有定学区，存在一定风险。二手房大多早已分好学片，所以我建议考虑二手房。如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。限价房不建议购买,性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐,就居住体验而言，可以想象。再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空间和升值潜力。如果是刚需，不太建议购买;投资后外租的话，可以考虑。以二手房居多，可以去实地看以下。

提问：广叔好，名下无房但有过房贷记录，手上现金150万，月供可以1-1.2。工作在天河，买不一定自主的话，怎么选择呢？天河哪些楼盘会是标的啊

回答：你好，名下无房，但有贷款记录，则如果要买，肯定是要首付4成了。 150万现金倒推总价是375万，那么总价可选择的范围就是350-400万之间，左左右右 如果在天河买的话，建议：小三房、地铁沿线、花园社区、最好带学位 如果按照这个思路去找：中海康城的90-100平小三房、盈彩美居85-92平小三房、金碧世纪85-95平小三房、城市假日园83-92平小三房

提问：你好广叔，请问深圳周边惠阳，大亚湾现在合适买入吗？我朋友说那边挺好的，他想让我跟他一起去那边买，请问在惠州那边有什么好的楼盘推荐啊！

回答：一万多的惠州很可能还要横盘很久。惠阳不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早就被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因：1、惠州的房子太多，严重供大于求。惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘多。从大湾区利好角度肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业从房产投资角度，要考虑的就不止是这些了，为何临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打要折，房子不是买便宜而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：您好广叔，看中了龙岗万科天誉二期，有一种户型是66平挑空70年产权公寓3房，另一种是住宅三房，考虑前10年投资出租，10年后小孩大学毕业回深圳也可以自住，你建议买哪种呢？很纠结主要是手上资金只有180左右，孩子的意见是以后也不想住福田太旧的盘，不知道应该怎么选择，感谢！

回答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，可以说是胜在配套全面了。如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品是可以的，但是你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱，再加上交易税费很高，未来升值潜力也不如住宅产品，如果你是喜欢环境好的次新盘，大运有很多低密度社区都可以好好挑挑。

提问：广叔您好，现在看到龙岗六约一个振业城的盘；单价便宜、地铁物业、周边的商业配套也不错。我是外地深户，想考虑400万以内的2房，不知道广叔您怎么看？2022年地铁通车14号线，双地铁到福田。

回答：你好，400万的2房就不要跑山高水长的郊区来买了。如果是远郊长持派，就要跟着买房的四大金刚走：学位、地铁、次新、三房。六约这个板块居住还比较纯粹，但是有教育的商业短板，楼龄也都普遍在10年左右了，南山、福田10年内的可能还正值盛年，在这个片区就只能是渐入暮年了。如果想赶一波14号的红利；不如看看群众基础更广，配套更好，房子更新的石芽岭（承接大量的布吉改善人群），或者龙中。

提问：广叔你好，请问下3年后，壹城中心和玖龙台哪个更好一些？两者目前都是网红盘，关注度较高。我个人觉得玖龙台会更好，因为它目前配套的不足会随着地铁，商业的开通而完善，但是壹城中心户数太多，拥堵问题难以解决，片区近期也没大利好。如果纯投资，买玖龙台二期5.5万，有价值吗？毕竟它只能算郊区中心盘，担心涨幅会输给南山，福田等中心区，谢谢广叔

回答：你好，认同你的想法，九龙台比壹城中心还便宜的，并且一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，一个是伪高端盘、价格虚高，配套普通，很明显九龙台会优于壹城中心。 但九龙台这种郊区中心的新房，价格也并不实在，有开发商运作，还是会让你站岗两三年的。短期三年看，价格可能会低于南山的学区房涨幅，更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了。

提问：你好广叔，想买深圳的房子，手上还有一个名额，南山的育才学位房或者学府中学的学位房，跟深圳西部的沙井，松岗，光明相比，哪个更具投资价值？

回答：你好，学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。育才学位这两年生源老化成绩不太稳定，学府中学虽然被南二外但是本质变化不大，都觉得差点意思，可以看看更硬核点的学位，也可以往别的区域看看。

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