广州楼市现状:大老板买南沙,小老板买黄埔

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-21 23:53

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提问：广叔您好，我现在刚来广州一年，已在其他城市有房，有房贷，还有一个广州购房名额。现想在广州买房，主要看黄埔和南沙，总预算在250之内，广州已有自住房在越秀。有几个问题想请教下1.不知您觉得南沙好还是黄埔好.2.目前您觉得是买新房好还是二手房好。3.您在南沙和黄埔有好的楼盘推荐吗？有空了麻烦您指点一二，非常感谢！

回答：你好。1、长期考虑南沙，短期考虑黄埔。2、二手淘笋为主，一手为辅。3、黄埔看下科学城的：保利越秀岭南林语，南沙看下叠翠峰。

提问：广叔您好，昨晚提的问题还有地方不完整，想再请教下，1.您觉得买新房好还是二手房好，2.目前广州的限贷限购政策对于名下有抵押贷，但是在广州没有房，这种可以做到首付四成，贷6成出来吗？

回答：你好。1、不要拘泥于新房还是二手房，哪个有价差，哪个有潜力就买哪个。2、可以的。

提问：新人首问。你好，自住一套，想投资一套，手上有100W,请问新塘白江地铁站附近的楼盘怎么样？惠百氏广场和东方名都哪个更好？新塘和知识城哪个升值空间大？

回答：你好。白江地铁站附近可以考虑，13号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。优选东方名都，花园社区，住着更舒服一些。只能说都有潜力，知识城相对来说需要更长的周期，而新塘短期有暴击的可能。

提问：您好广叔，想买个1500万左右的学位加自住房三房(或3+1),目前重点关注福田香蜜湖和南外高新及南二外，请问推荐哪些楼盘，如果考虑未来增值的话推荐更福田香蜜湖还是南山高新？另外手上还有一套世纪春城四期的四房，不知是否需要出手，如果出手的话建议何时出手合适？

回答：你好，非常有眼光！把南山区学校主要分以下等级： 1.绩优持有型：南二外、南外高新 2.创业上升型：学府中学 3.稳扎稳打型：麒麟实验、育才三中 4.持续衰退型：南外文华、育才二中、北师大附中 5.黑天鹅型：南海中学 6.非地段但成绩优秀型：北大附中、南山中英文福田的豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验。你关注的这3个板块都是非常推荐的淘笋区域。香蜜湖偏成熟，但是有学位加持，涨幅不会差。追求更大的涨幅空间，建议优先南二外、南外高新。漾日湾畔关注下。世纪春城考虑置换可以出手，如果单纯变现，没必要了。

提问：广叔好，普通收入的人如何用一套房子再买一套？增幅比例多少后可以用怎么样的方式蹦出钱来买第二套？抵押贷款吗？谢谢解答

回答：你好，普通收入的人，他必须要等到他买下的第一套房子，达到翻倍左右的涨幅之后，才能比较稳妥的去把它泵出钱来。这个时候如果要买第2套，你必须腾出房票或者创造房票，或者比较保守一点，就是卖1换1。如果涨幅不到位的话，若一定把它卖掉，这样子是非常消耗摩擦成本的。如果是这样做的话，基本上只是处于你买了一个极度烂的货，你必须要把它割肉。这种情况的话，那就有人接盘就不错了。

提问：广叔您好，我目前在武汉生活（已经限购），有广州的房票，手头子弹150，没有贷款。目前家庭年收入税后50左右。近期考虑在广州投资一套房子（新房），老婆不喜欢二手的。我是独子，老人年纪大了需要考虑生病的问题。朋友推荐在南沙投资，想听下您的意见。

回答：你好，每轮行情下：板块轮动到底该怎么演变。市中心：在上涨期涨幅中等，在下跌和横盘期最抗跌。远郊区：在上涨期涨幅最好，在下跌和横盘期最易跌。

1、每轮行情的特点是市中心先动，城郊结合部再动，最后是近郊、远郊，这是板上钉钉的事实。2、每轮行情，每个外围的区域甩掉的都是烂货都是外地的接盘侠，外地人哪里懂一个城市的发展啊，所以不熟的地方千万不要去，因为信息差的原因，所以外地人就买单了。3、广州：上面的这种情况，广州的新塘、南沙、部分番禺、从化、部分白云，都是这种类型和特点，大家要小心谨慎南沙的一手溢价很严重，南沙的饼画得很大，落地还需要等很久，人气不足后续二手市场堪忧。

提问：广叔你好，我是买房小白。买二手房要不要跟中介交底我的首付和总价预算？？

回答：你好，永远不要直接或者间接提供资金底牌，不然会被压价。你一定不要因为找了中介就真地把看房的事情完全委托给他，你要保持你对于这次购房的思考和选房的专业。敲打中介的另外一个有效的方式就是，你也很懂行，他必须真的提供有效信息才能在你这边过关，而不是随便说说就能糊弄过去。其次，及时指出中介不好的行为迹象，并可若隐若现的透露你随时可以找其他中介。

提问：广叔你好，我目前在笋岗持有一套小两房，带桂园中学学位，但小学不怎么样。现在计划600万，考虑到小孩上小学的小学学位；金城华庭还能上车小3房，八卦岭只能二房了，请问该如何选择？谢谢！

回答：你好，深圳10年前的教育几乎被罗湖+福田霸占。今天的宝安+南山已经占有一席之地了。从自用的角度出发；螺岭、深小、翠园、深中、桂园这些都是性价比极高的，但是投资从来都不是看现在，而是看趋势。如果你考虑自用的话，可以根据个人的自身情况，来平衡学校、小区、几房就好。如果想在满足自用的前提下，还能保值与增值，可能得换另一套思路去操作了。

提问：广叔你好，最近刚卖掉龙岗的房子，手上资金500万，比较注重居住舒适性，考虑买个刚需改善盘在保值的同时提高生活质量。生活半径在笋岗及龙坂片区，不考虑南山中心和宝安，我自己想了几个方案：1、先租房持币等待笋岗万象食家项目，据说笋岗未来潜力还是比较大的，这个盘是否值得等待？2、购买改善型大户型，比较心仪港铁天颂1200多万的复式户型，然后还考虑了观澜城建仁山智水，西丽宝能城。3、力所能及直接买个800左右符合预算的刚需盘过度，目前比较符合预算的考虑了龙华上塘片区和坂田南片区的中小户型。请问广叔我研究的这几个方案哪个比较好，感谢！

回答：你好，如果是自住考虑可以买笋岗。罗湖现在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是个重点旧改区，原来的仓库厂房其实是很容易推动旧改的，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且是带有深圳小学的，翠园东晓、螺岭这些名校的学区房增值潜力更大。想自住+投资考虑，建议多关注龙华，港铁天颂、特发和平里、潜龙曼海宁、水榭春天，这些都是不错的选择，观澜城建仁山智水，西丽宝能城不推荐。

提问：广叔您好。我只有190万的首付，目前在南山上班，和家人住在西丽这边，小孩明年上幼儿园。看了前海，宝中的房价，感觉像我们这样的打工族已经高攀不起了，190万首期对于我来说已经很不容易了，想入个500多万的自住兼顾投资，选个学位一般的就好，看了福永沙井，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。请问一下像我这个情况怎么样做才是最好的呢？

回答：你好，福永基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，房子扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘，最新打新均价4w多，美丽得很。虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。您这个预算自住的话往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，单价一直稳中有升。

提问：你好广叔，我2017年的时候买了坪山东城上邸，现在市值大概370万左右。小孩还有几年才上小学，现在打算在罗湖买一套学区房。考虑是现在卖了坪山去置换，还是等地铁开通后再卖？目前家庭有存款80万左右，广叔有什么好的推荐吗？

回答：你好，坪山的学位不好、而且片区的需求量少、供地多、未来持续有新房入市；所以未来的涨幅不看好，建议出手置换。考虑学位的话罗湖的选择还是比较多的，15年之内的楼龄、塔楼，要避免老楼或者奇葩户型。投资的角度看：可以关注笋岗、水贝、湖贝等旧改。并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，升值的空间更大。但是大趋势上，多数人都在逃离罗湖。重点可以关注福田保税区、龙华的学位。

提问：广叔你好，首付200，总价400万左右，纯投资，不自住，是应该买南山40平之内小两房或一房，还是应该买龙岗坪山在建地铁口90平三房

回答：你好，400万现在有点尴尬，高不成低不就，非常非常难选。这个总价，我不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。不过不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多，都需要精细化选筹。

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