降息又落空,“三道红线”压顶!下半年楼市要迎来降价潮?

8月20日，公布最新一期LPR利率，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上月保持不变。

不出所料，降息又一次落空了。

【1】

自4月LPR利率调整后，这已经是央行连续4次拒绝降息了。无论是楼市利率（5年期LPR），还是实体利率（1年期LPR），都未进行调整。

这意味着，货币政策最宽松时刻已经过去。如果没有突发大事件影响我国经济，货币政策将维持现在的状态。

为什么不继续降息了呢？因为经济恢复速度很快，超出预期，没必要继续宽松。

LPR不降了，下半年房贷是不是没机会再降了？

不是，房贷利率=LPR利率+银行加点。千万别忽视“银行加点”，这个直接决定你最终签合同的房贷利率，而业内机构公开的数据显示全国主要城市的房贷利率其实是在不断下降的。

此外，不同城市间房贷利率差距也很大，热点城市的利率可能要高于楼市较冷的三四线城市；同个城市不同银行，在一年内不同时间段给出的加点数据也会有波动。

建议有购房意向的，密切关注当地银行当月最新利率，加了几十个基点。一些地方房产自媒体账号会每月会整理；也可以自己打电话询问。不要觉得麻烦，签合同时低5个基点，最终也能省不少利息。

【2】

“三条红线”压顶？

日前，业内有传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

三大红线为：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。（以2019年6月底为基础）

这三道红线如果全部命中，开发商的有息负债就不能再增加。踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

因为还没有正式文件，这个也只是在业内有传言，无法验证其准确性。

但反映的一个趋势是基本确定的，下半年整体对楼市的态度是微微收紧的，也包括房企的融资环境。

此前，7月24日高层约谈10大城市的会议上，就房地产金融政策问题，高层也明确了态度。

原话是：要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产。

8月6日，中国人民银行发布2020年第二季度中国货币政策执行报告中也有提到。

牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

【3】

房企上半年融资不乐观，下半年销售压力大。

日前，中指研究院挑选了52家房企，根据企业2019年销售额将其划分为3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、100-500亿四个阵营，分别研究了他们的销售收入、融资数据。

销售额方面，上半年多数企业销售额出现下滑，导致经营活动产生的现金流流入有所下滑。

尽管企业在疫情减轻后，各房企加强营销抢抓回款，上半年的销售业绩还是受到了影响。从各阵营2020上半年销售额同比增长率均值来看，除3000亿、500-1000亿阵营企业外，其他两阵营企业销售额同比增长率均为负值，其中，100-500亿阵营平均同比下滑16.07%，企业受疫情冲击大，业绩下滑严重。

疫情的出现，使得前三个月的房地产市场基本冻结，一季度成交直接跌入冰点。以往大赚的“金三银四”没有了，二季度再怎么努力卖房，也难完成预定销售额。

房企为此积极地做出了改变，比如，据统计上半年房企继续加大推出90-140平米产品力度，各阵营占比均超五成，比去年同期增加了1.13%。

90-140平正是首套刚需、二套改善用户会选择的户型面积段。预计下半年各大房企也会维持这种策略，这也意味着，刚需和改善用户可以有更多选择。

除此之外，上半年各大房企在融资方面的表现也不太乐观。

融资流入方面，2020年上半年国外疫情严重，海外债发行曾一度出现“断流”现象，而国内信用债发行成本下降，大型房企抓住融资机遇及时补充流动性。整体来看，2020上半年，所有阵营企业债券发行总量有所下降，下滑幅度为14.87%。

融资流出方面，整体来看，2020上半年到期债券金额较去年有所上升，偿债压力加剧。其中3000亿以上企业的偿还金额增幅最大，主要由于部分企业的海外债集中于上半年到期，造成现金的大量流出。

【4】

下半年会否迎来降价潮？

大家都想看到降价，但这里我要泼一盆凉水，能不能有降价潮，必须从三个方面考虑。

一是房企存在销售压力、融资压力。要知道，房企都是高负债运转，资金流动性很重要。

怎么来钱呢？无非两个路子，一是卖房，二是融资。

现在明显，融资环境是不宽松的，如果“三道红线”的说法被证实了，那就是又上了一重“紧箍咒”。

所以还是得加快卖房速度，怎么能卖得快？降价、促销、打折！

但是别高兴的太早，还有两个因素直接影响房企的决定。

第二点是，整体楼市环境。看了那么多分析，如果你还觉得“房住不炒=降房价”？那你也太天真了。

与“房住不炒”一样重要的还有“三稳——稳房价、稳地价、稳预期”。所以，现在楼市最理想的状态，是房价稳定（可以微涨微跌，但绝不允许大涨大跌）、地价稳定、楼市情绪稳定（不要陷入销售寒冬无人买房，也不能热情高涨、扎堆买房）。

所以，如果真的出现降价潮，是与整体趋势违背的。直接1.5w单价变1w这种好事就不要想了。但是，促销98折、全款再打折是非常可能的；对于一些原本打算精装修出售的项目，精装变毛坯也是个加速销售的办法。

第三点，就是市场心态了。

许多项目是分为一期、二期、三期的，同一期还可能分批分楼栋开盘。如果后面卖的房子比之前的还便宜，甚至给了个“跳水价”，前面的业主会不会闹起来？该怎么解决？

还有一点是必须考虑的，人们“买涨不买跌”的心态。这也是开发商不敢大幅度降价的原因之一，越降价越没人买，如此就要陷入恶性循环了。

【5】

虽然降价潮很难出现，但接下来的几个月确实是个难得购房好时机。

一是，前面提到的各种促销手段一定会有，捡漏好房的机会变多了。

二是，政策上对无房家庭、首套购房者的倾向越来越强了，如果所在城市有类似的购房补贴、优先购房机会。一定要把握住，在能力允许范围内尽量买好房子、大房子，因为一些城市对买二套房的限制很多，无形中为“换房”增加了不少阻力。

三是，利率已经降了20个基点了，是确定可以享受到的房贷优惠。而不建议继续等，是因为连续4个月不降息，已经很说明问题了，接下来4个月最多可能有一次小幅度下调。与其继续等不确定的降利率，不如早点儿入场买个心仪的好房。

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