56平方米住房仅售2万?房价的背后透出多少真相

在人们讨论买房的过程中，无不提及投资升值的潜力。在辽宁省阜新市，357元/㎡、416元/㎡、500元/㎡……这是部分二手房的挂牌价格。

对于青岛人来说，市区的新房价格，无不在2W+，然而在阜新市挂牌价在两三万元，或者三四万元一套的楼房并不少见。在阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅，其所在的楼栋共计有7层，这套住宅位于6层，售价为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。不同于人们印象中的“鬼城”，在小区内，超市、药店、饭店、幼儿园、健身器材等配套设置也是一应俱全。

东北老城的落寞

阜新是辽宁省辖地级市，位于辽宁省西部的低山丘陵区，是辽宁省西北部地区的中心城市   ，为沈阳经济区重要城市之一。与省会沈阳市直线距离147.5公里。阜新市2019年国民经济和社会发展统计公报显示，初步核算，全年地区生产总值488.1亿元，比上年增长6.4%。截至2019年末，阜新有境内上市企业2家，证券营业部4家。两家上市公司分别是德尔股份和大金重工。

曾经，阜新因出土世界第一玉和华夏第一龙，被誉为“玉龙故乡，文明发端”。阜新也是契丹民族的摇篮、武当宗师张三丰的故里、藏传佛教的东方传播中心。此外，阜新还被誉为“煤都”，曾拥有全亚洲第一大露天煤矿，是新中国重要的能源基地——阜新累计生产的原煤用装载60吨的卡车排列起来，可以绕地球4.3周。

有记者从从吉林省长春市出发前往阜新实地采访，由于两地之间没有直达高铁，需要在沈阳进行中转，整个行程用时三个半小时。　在阜新长途客运站对面的一个规模颇大的小区，其中的一栋6层高的楼房，3楼至5楼有3户人家均在窗户上贴出了“出售”。走在该小区的一条路上，记者粗略统计，路两边有不下10户住宅打出了“出售”的字样。而在阜新城南的米家小区、高德花园，在窗户上贴出“出售”字样的房屋明显要较前述小区更多一些。

56㎡住宅仅售2万元的真相

前文中提及的房源，是阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅，这座房源位于6层，楼层共计有7层，没有配备电梯。本套房源全款售价为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。

不同于人们印象中的老破小，由于楼体的外立面都重新做过保养，记者从外观看上去楼体并不破旧，也算比较规整。在小区内，超市、药店、饭店、幼儿园、健身器材等配套设置也是一应俱全。不过因为是老小区的原因，小区的排水系统并不是很好，下雨时地面上会形成大量积水，居民雨天出行会受到影响。

据掌握该房源的房产中介吴先生介绍，这套房屋证照齐全，不存在纠纷，随时可以过户。而有当地人表示，“这样的房子在几年前的售价应该在三四万元，估计是卖不出去，所以直接将价格压到2万元，即便如此，恐怕也是无人问津。”

售价仅为2万元真相是，首先，这个小区离阜新市中心相对较远，价格自然就要便宜。另外，房屋所在的小区当初是属于政府部门出资的老矿区动迁改造项目，业主自己并没有拿多少钱就获得了2套住房。目前业主正在办理低保，但是名下有2套房产不符合办理低保的标准，所以打算出售一套。

“白菜价”房源是如何产生的

在阜新，平安西部、二厂、米家小区等，的确有很多以两三万元、三四万元‘白菜价’出售的小面积房源，但都是回迁房，所在位置也离阜新市中心相对较远，大多数是不带装修的毛坯房。对于阜新这样一个规模不是很大的城市来说，从米家小区到市中心开车耗时接近20分钟，这已经算是相对远的距离。

很多年轻人都选择去外地发展，当地的人口每年都在减少。而阜新当地很多居民在动迁之后获得多套住房，房子多到自己家人根本住不了，自然就会选择出售。这些回迁的小区，卖房的人多，买房的人少，房价自然不可能高。在阜新市从事房产中介业务的庞女士道破实情。

本人雷先生说，“因为这些房子的位置距市中心相对偏远，当地人一般不会考虑在这些地方置业。选择在这些地方买房的大多是外地人，或者是阜新周边农村人口。”据雷先生描述，前几年其亲属家的房屋在拆迁后，获得了6套回迁房。除了2套自住之外，其亲属将另外4套房屋全部挂牌出售。然而几年过去了，仅卖出去一套。

抄底的风险&投资关键要素

在投资买房的过程中，有几个关键词需要注意：

一是，地角。地角（区域）涵盖了楼盘所在地的所有配套资源，包括学校，交通，商超，医疗几个重要因素。“老破小”和“新远大”是在买房人群中一直争论不休的话题。投资已有配套还是等待建配套，也是各有利弊。在经济条件允许的情况下，尽量选择较为成熟的区域，投资风险小，居住舒适度也会更高。每个城市会有市中心，区中心，买房时，退而求其次的区域中心，也强过郊区的市中心。比如青岛，崂山市南毋容置疑是“豪宅”聚集地，而市北老城，东李商务区都是刚需一族“上车”不错的选择。

二是，学区。特别值得一提的是“学校”。很多新房打着学区房的旗号对外销售，然而青岛的政策是以房屋交付后划分学区的，因此，买在售的楼盘的“学区房”是有风险的，有时一街之隔也是天壤之别。而对于二手房源来说，论及“学区房/学位房”时，需要核实当地学区的和入学政策，有些学样规定，同一落户地址在几年内只允许非同一家庭的一个适龄儿童入学。如果原业主的户口未迁出，或学位已被占用，也达到不买学区房的目地。

三是，开发商。无论是新房还是二手房，开发商和后期的物业服务已成为房产保值增值重要因素。大开发商有多年的运营经验，在开发建设和入住维护方面相对成熟，对于品牌的口碑影响较为关注。因此，相对体现在产品的质量上，考察此开发商已建成入住的小区，也可以从侧面了解开发商的情况，买房也更为放心。以青岛的新房市场来看，长期烂尾，延期交房得不到有效解决的，多为小开发商所为。

四是，房源。选定区域，选好开发商，房源所在小区的位置也需要做功课。每层每户的户型结构，采光时间、噪音强度各不相同。每个小区都有“楼王”。“楼王”的价格通常是小区里最贵的，虽然景观可能是唯一的，但户型不见得在别的楼栋没有，如果没有特殊的需求，可以选择楼王周围的房源。

写在最后：

适合的才是最好的，阜新2万/套的辛酸，我们无法感同身受。青岛市区内2W+起的房价，也让年轻刚需一族压力山大。在能力之内买最贵的，不如买最适合的。人生不只为一套房，未来的还有无数的可能，每个区域和房屋价值都会随时间发生变化。

房子可以是别人的，但生活一定要是自己的。

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