“最严”调控落地一月:深圳楼市凉了吗?

715新政出台至今，已过去了30天多天，但对深圳楼市未来怎么走，看媒体报道和网上言论，却仍然存在两种截然相反的看法。有人看到“走到半路失去了购房资格”“业主降价400万大甩卖”这样的新闻，不禁哀叹：深圳楼市真的凉了。但也有类似“豪宅业主加价200万成交”“网红新盘预约认筹大塞车”的消息在朋友圈刷屏，让另一些人对“深圳永远涨”的口号愈发信心满满。到底哪个才是深圳楼市的真面目，让更多想置业的购房者越发迷茫。其实，冷、热两种现象都是事实，但都属于以偏概全，并不能反映新政后深圳楼市的完整面貌。二手房市场遇冷，新房市场持续火热，公寓和临深被买爆。冰火两重天。这才是新政推出一个月后，深圳楼市最真实的情况。

01

先从最能反映楼市真实情况的二手房市场说起。新政后，随着大批购房者被限购，大批换房业主丧失购房资质，大批房源不满五年面临高额增值税，导致市场供需两端同时缩水，二手房网签量大幅下降。上周（8.3-8.9）深圳共备案2705套二手住宅，日均备案量541套/日，从此前的过千套明显回落。

听Q房网的中介小张说，他所在的区域一共20多号人，之前每个月平均能卖十几套二手房。但新政之后到现在，一共只卖出去一套。

各大中介机构提交给中介协会的内部数据也显示，新政后中介带看量最多下滑了80%。同时，卖家挂盘也减少了，二手货源38000套出头，比新政前减少了4000套。而被媒体报道最多的，则是深圳业主降价抛售房子重现楼市，而且幅度十分惊人。在贝壳二手房首页，显示“价格下降”“历史最低价”的房源十分常见，降幅在10-20万左右的很多，降幅60-80万的也不少。

甚至有媒体爆料，个别卖家直降500万。背后的原因是，这次新政，除了对限购下猛药以外，税收成本也大幅度提高。那些总价750万以上，特别是不满5年的住宅，突然就多了几十万的税费，必须得降价。深圳房中协发布的《深圳热点楼盘房源报价数据观察表》显示，新政出台后，二手房以往普遍上涨的行情已不复存在。

其中跌得最猛的香蜜湖片区锦庐花园，均价从以前的19.7万跌至14.5万，跌幅高达26.66%。但也有少数业主，不仅没降价，挂牌价反而涨了不少。

小张说，这些涨价的，基本都是满5年的又没超过750万的小户型，这一类货源稀缺，业主很傲骄，根本不谈价。总价750万以下，不满5年的，很多也明确表示不会承担税费。之所以有人在喊深圳房价真的降了，有人却发现是又涨了，直接原因就是豪宅线这个分水岭导致的。真实情况是，新政正在加剧深圳房产的两极分化，以750万为分水岭，被划成了两类产品。那些原来不是豪宅新政后变成豪宅的，因为税费影响太大，价格肯定横盘回调。但豪宅线以下、有优质学位的普通住宅，只会更加坚挺，报价将会不断向750万逼近，在这个总价范围内的区域也将迎来补涨。另外，2000万及以上的“真豪宅”没啥影响，反而还可能会有行情。因为这些房子本来就要交豪宅税，现在房票比以前更加珍贵，买家如果有钱，肯定会倾向于一步到位买好的。

02

新房市场则是另一番景象。对新房来说，最明显的影响就是，入户3年+3年社保的要求不少人一夜之间失去了房票。据坊间传说，这一条新规至少影响到了30%甚至更大比例的意向购房群体。中原的中介马姐告诉我，她手上675个付费会员，有320人没了购房资格，差不多一半。其中，因为深圳入户时间和社保不足三年造成的，是占比最大的一部分。在朋友圈里流传的一份深圳新房蓄客量情况说明更惨，华润城四期、龙光玖悦台、华强城等热点盘，新政后飞目标客户量整体都下降了40%以上。

光明网红盘勤诚达正大城，据说在新政后有三分之二的诚意登记客户失去名额。福永的华强城，售楼处更是为了清点客户名额情况，电话不打通、销售没时间回消息、拒绝添加好友。

然而，在巨大的购房需求面前，这些都是小事。从成交数据来看，深圳的新房在新政后依然不愁卖。

上周（8.3-8.9），深圳共网签1036套一手住宅，日均成交148套，成交连续2周上涨，是近8周以来首次突破4位数，环比大涨24.4%。为啥调控了，新房热度依旧不减？打个比方，之前是4000人抢500套房子，现在只是变成了2000人抢500套房子，还是要抢。而且750万的豪宅线对深圳东部那些总价在750万以下的刚需盘来说，并没有什么影响。再加上新房限价带来的套利空间，哪怕购房群体少了一半，照样是一开盘就被一抢而空。上个月底去正大城踩盘，一进售楼处就被眼前的场面惊呆了，到处都是前来看房和签约的购房者，把售楼处围的水泄不通。仅仅开盘两天，90%的房源全部都卖完了。华强城总共才556套房，却有2.6万人参与诚意登记，据说是深圳40年来认筹人数最高。由于积分制，淘汰人数达2万，成功登记的只有5000多点，中签率只有10%。而那些抢不到深圳新房的剩下90%，就只好外溢找别的机会了。一部分，正从深圳外溢到临深区域。另一部分，则从住宅外溢到了公寓市场。新政之后，不但深圳周边如东莞、惠州、中山等城市的楼市火了，甚至平时较少外区客造访的南沙、黄埔都来了不少深圳客，大有要买爆临深的势头。7月19日，广州南沙的恒大阳光半岛首次开盘接受认筹，有千余深圳客组团来认筹。

7月23日，惠州大亚湾的富康锦绣壹号五期开盘仅5分钟，248套住宅就售罄了。7月份，惠州虽然供应有限，但成交反而跃升至年内高位，全市住宅成交超150万㎡，同环比均增长约30%。不少临深楼盘的备案价创下新高，金山湖的华润万象天汇最新备案价最高达到20271元，相比5月初的最高备案价18903元，短短两个多月涨幅逾10%。除了资金外溢到周边城市，深圳内的公寓甚至是回迁房、小产权，也被新政一并带火，顾不上性价比了，也不管什么法律风险，而且越来越火。单价高达9.8万的前海嘉里商务中心，264套公寓开盘当天就全部售罄。万科坂田项目，在没有启动三级市场中介联动，没有大规模广告宣传的情况下，一周时间就悄悄卖了300多套。有媒体报道，近一个月来，龙岗、龙华等不少回迁房密集的区域，单价持续上行至少1000元，一些回迁房项目出现无货可卖的状况。上周去龙华民乐，还看到一处正在热销的小产权房，虽然售价高达2万，但由于临近即将开通的地铁10号线，看房的人依旧络绎不绝。

03

不得不说，深圳这波调控的效果立竿见影，7月的百城房价中，不管是新房还是二手房，涨幅前十中已经找不到深圳。整体看，如果政策严格执行的话，预计深圳未来半年二手房交易量将暴跌，房价两三年内横盘甚至下跌。特别是西部涨得离谱的区域，比如宝安中心区、光明、南山，会有明显下跌。但政策永远只是一个调节性的工具，最终决定市场走向的，还是供求关系。往长远看，旺盛的刚需，稀缺的学位，以及东西部房价的不平均，依然是推动深圳房价上涨的核心动力。深圳买房的逻辑并没有发生改变。接下来该怎么买房，我的建议是：

1、新政对那些真正的刚需而言，正是入手的好时机。

买新房仍然是最优选择，既能享受新政给的优先购买权，还能享受限价带来的一二手房价差和税费成本差。而且，选择也变多了。今年下半年，深圳新房供给预计有5万套，而以往一年都没有5万套。

2、如果新房抢不到，也不用太着急买二手房。

新政后，买卖双方对价格的预期差进一步拉大，还处在激烈的博弈阶段，可以多观望一下再做决定。如果是刚需，750万以内找到优质房源可以果断买入，1000万以上的可趁机砍个好价格。

3、但如果你没有名额，临深区域也可以考虑。

至于到底哪个片区哪个盘可以买，就是越靠近深圳越好，配套越成熟越好，地铁和轨道交通是最优先考虑的指标。但必须提醒你的是，今年以来临深整体已经涨得比较高了，入手一定要慎重，特别是那些离深圳比较远的片区不要轻易涉足。

4、如果没名额又一定要买深圳的话，似乎没得选，等就等吧。

毕竟名额是个硬指标，过了三年仍是一条好汉。

5、至于公寓能不能买，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。

公寓缘何不能买，满网都是科普文，简单说就是，公寓附加的权利低于住宅，未来涨幅也会低于住宅，而且交易成本太高很难出手。总之一句话：深圳的房票变得更加稀缺，如果你有一张，千万要珍惜它。

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