东莞楼市:多大的面积涨幅更大?过来人的话一针见血

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好，东莞万科松湖传奇（目前3万）旁边的新盘源悦（约2.8-3万），是否值得入？90平3房，92平3房，115的4房，130的4房，纯投资选哪个面积好？

回答：你好。源悦可以考虑，建议选择3房92平，115的4房次之。

提问：广叔好，目前东莞南城有2套房，一套230平方米叠加自住，一套93平小三房出租，欠款200万；还想买一套2房或者3房纯投资，可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款，房价200万左右，哪个区域升值空间比较大？

回答：你好。200左右可以考虑：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园。常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：广叔！纯投资的，300万左右，有名额。请问一下黄江富基云山湖境、大朗安华香蜜松湖、寮步的源悦、沙田融创云玺湾、大岭山万科汉邦松湖半岛、虎门华侨城，哪个好。

回答：你好。建议首选岭山万科汉邦松湖半岛，次选虎门华侨城，再次大朗安华香蜜松湖

提问：请教广叔，松山湖4000万的独栋以后还有多大的升值空间？

回答：你好。中长期看依旧有潜力。

提问：东莞有两套，一套在供，想在佛山入一套，首付约70左右的，有什么介绍，佛山新城的保利天宸如何

回答：你好。保利天宸区位还可以，近佛山公园，3号线在线，未来开通有一定利好。其他的可以考虑千灯湖：中海锦城国际花园、万达华庭、中海寰宇天下

提问：你好广叔，现有龙华华盛观荟房一套，欠200，工作在罗湖，上班太远。还有子弹100，长沙有套200+可售换子弹。孩子3岁+，有二胎打算。想买个居家最好带学位，上班近的，怎么安排？推荐哪里的？

回答：你好，观澜这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨得快的，稳定的，行情刚开始我就卖房换筹或者抵押，拿到钱开始第二笔投资时，反应慢的楼盘才刚开始。 华盛观荟可以考虑出手置换。 首付300+，建议入手福田或者罗湖的第一梯队的学位房，优先福田。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花，短期内比较稳。

提问：您好广叔，在广州居住，一家三口，暂时在海珠区有套156平的房子，贷款350w，佛山2套公寓，贷款共60w，每月总月供大概33000，澳洲有2套房子，没贷款，买了些香港保险，美元计价保额大概80w，每年保费3万美元，手上有子弹400w，月收入30w。想广叔帮忙回答以下问题：

1，资产配置方面是否充足，有没有必要再配置外国的资产。如果配，买哪个国家的资产好。2，想在广州再买套房子投资，400w左右的，是买哪个区好？有没有具体楼盘推荐？3，如果想投资广州外的房子，有哪个地方比较好，不限购，升值潜力大的。请广叔根据我的情况给点建议，谢谢！

回答：你好，以正合，以奇胜。以末逐财，以本守之。海外房地产有几种类型：1.传统欧美强国属于“正”、“本”，是用来守财，给人民币资产做对冲，降低波动率的。2.新兴国家属于“奇”、”末“，是用来以小博大，构建反脆弱的资产配置结构，提升资产包整体复合年化收益率的。国内囤砖是货币＋都市化＋城市虹吸能力，海外建仓是诺亚方舟＋稳定收益，A8.5以上可以全球建仓。未来20-30年，中国一二线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产。现在已有的房产需要重新做配置，公寓并非优质投资产品，建议出手置换成住宅产品，涨幅更大。

提问：广叔你好，刚毕业不久，在深圳工作，想向临深片区的购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，东莞一手房没有房票，我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，要不买惠州的靠近好高铁的惠阳，或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房，或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手，又怕等到下年房价上涨了。麻烦广叔看到，抽空给个建议哈，谢谢

回答：你好，我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴，但是若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是惠阳高铁房子。建议你选择二手东莞虎门的房，不用房票。不清楚你的流水，只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子，税费等等也足够吃你的很多首期了。当然，并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子，也能控制在20-30w之间。

但还是建议你如果能借到钱，那才好下一步。否则刚毕业现金流不足，不要乱来。投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。好房子的特点之一就是流动性强，容易卖出。流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，因为一直拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值

提问：您好广叔，我现在广州白云区飞翔公园地铁口(二号线)附近工作，之前没有房票在佛山买了套二手房，老婆孩子住这里生活读书。目前有了广州房票，考虑换个房子自住兼投资。年前去白云区看了下，感觉性价比太差了，环境不好，都五万左右了，保利阅云台不知道怎么样？希望买个地铁口附近的三房，上班通勤一个小时之内为好，小区环境好，未来保值增值潜力大。网上也看过香雪站附近的品秀星樾，奥体保利天汇。实在不行主城区哪里次新二手也好。预算首付四成180左右，总预算450左右。还是说放弃广州继续佛山买，比较纠结，希望指点一下。

回答：你好，如果自住考虑，工作在飞翔公园。白云综合商业配套、人车分流、交通、户型、性价比等综合素质比较高盘可以关注：岭南新世界、云山诗意、时代玫瑰园。你看的这几个盘都是CEO,总结一句话，贵死了。自住随意，投资回避。保利天汇属于奥体新城板块，奥体新城范围为：牛奶厂、天健上城、大观路这一带。保利天汇不属于“东向"发展线上的楼盘，如果自住没问题，如果投资的话，很一般：1.周边的商业配套其实不太行，我甚至觉得以后的居民都会坐地铁来黄村高德汇、车陂来消费，或者直接开车来东圃的天河城2.至于未来的学位，我们不能说百分百可以确保，但确实是有风险的。

除了自住关注白云外，投资万博滨江东车陂东圃番禺广场一带重点关注，再往后是天河北萝岗等。深圳和广州都可以继续加仓，佛山减仓。

提问：你好广叔，我的情况是：手头预算1000万，付五成，总价2000万左右的房子，主要是投资。目前看了前海，蛇口，后海深圳湾，明星楼盘大概都走了一趟，主要的楼盘有：前海时代、诺德国际、鼎太风华，半岛城邦、双玺、太古城，南二外的漾日湾畔。还有蛇口的一个新盘，临海揽山……6年内不会自主，主要是投资。之前重点看了前海时代，自贸区里唯一在售的二手房，犹豫的是，现在单价已经15，6万，周边还很荒凉，破旧，业主绝大多数投资客。麻烦广叔帮我从5年内的投资价值方面分析下，十分谢谢！

回答：你好，去年到今年，前海不管大小户型都上演了一番上涨的精彩大戏，而前海时代收益率甚至不如许多刚需盘。前海时代涨幅不弱，但输给了同时期的深圳湾，也输给了前海刚需盘和宝中碧海。自贸区内的高端盘为啥跑输，说到底房子是用来住的，尤其是大面积高总价的房子。前海自贸区还在建设，前海时代还是孤盘，没有居住氛围，缺乏配套。看前海时代二期的挂盘，会发现都是毛坯在售，说明这个盘大部分是投资客。小户型学位房的楼盘，投资客多不是问题，如果是大面积高总价，投资客多就很是问题了。深圳湾20万为什么仍有人前赴后继接盘，因为要自住啊，砸两三千万空置坐等升值的土豪没有那么多。

至于前海新建的九年制港湾学校，硬件确实不错，但出了成绩才叫名校，现在连学生都招不满，谁会承认它是名校。1998还没有卖掉，再提高200万，是准备掩护其他投资客出货吗？ 那未来呢？前海自贸区里的楼盘零散，稀少，没有生活配套等于不食人间烟火，啥楼盘可以不食人间烟火，深圳湾一号，万金只为买个圈。前海乐观估计5-8年才能大规模入驻，以地铁集团那品质，能否五年后独领风骚做一张城市名片，一个高端盘？我看难。

提问：广叔好，请问坪山那边现在可以买来纯投资吗？恒大城一手新盘单价4万左右。地铁14和16号线对它是什么样的影响呢？深户首套首贷，130万左右的首付，有什么更好的建议么？

回答：你好，要知道恒大城有一个很致命的点，是收房三年+限售三年，这长达六年的持有期，并非人人都适合，尤其是一些单身小年轻，限售能让人动弹不得。 另外，这个盘得房率不高，户型一般，单价四万的话，可以对比下周边二手。14号是东部大动脉，必然会带来一波外溢购买力，坪山双中心区楼盘不多，一直觉得买入没什么问题。

提问：广叔你好，总价400以内两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！

回答：你好，万科第五园： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 区位对比，红山胜

提问：你好广叔，深圳村委统建的小产权房可以买吗。

回答：你好，每个人情况不一样，没有标准的答案。 如果你是个刚需，还是首选深圳住宅，小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。 所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买，真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）

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