内行人透露：北京朝阳区这些楼盘潜力巨大，趁早买入

来源：房产装修家居资讯时间：2020-03-27 10:39

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，我在广州看中一套房，因为我的社保还要半年才满五年，但是房子我太喜欢了我又怕被别人看中，我现在不知道怎么办！

回答：任何一个城市如果要赶场上车，无法破限购的话，结婚是最快的办法。广州楼市还有时间。只要首付足够多，总能找到笋盘；首付不够，菜摆面前也下不了手。

提问：你好房姐，本人31岁，北京无房，年底能取得工作居住证，目前手上存款200W，杭州临安一套135万，涿州一套100W，石家庄一套185w,目前居住证海淀西北旺，工作和孩子上学都在这块，目前租房状态。是在西北旺附近购买一套好还是投资其他地，例如沈阳好。如果在北京购买哪种形式购房会更好。(有贷款记录在北京算二套）谢谢

回答：西北旺不建议买，属于溢价区域北京二套一律全款抵押 200万在北京主看 6万左右老小区两居，集中在四环内外沈阳能装的筹码比较小，首付集中在50以内

提问：房姐您好！之前根据星球的方向又看了一些小区，麻烦请教您金星园，华远九都汇和东润枫景的话，自住三居先后排序怎么样呢？一层带院子和顶层带露台这样的是否值得入呢？谢谢美丽的房姐！每天看星球收货很大！

**回答：东润枫景> 金星园>华远九都汇给个计算方法：总价-赠送面积单价0.3，得出真实单价，再看是否值得入**

提问：房姐你好，我和媳妇都是sfsd，但是我们已经领证了。现在我俩在北京和成都都有购房资格，以后想定居成都。今年想买一套总价400之内的房子，过两年再买另一套400的房子问题一：从投资的角度，是先买北京两年后再买成都还是先买成都两年后再买北京预期收益更高？假定先买的那套房子持有时间不低于5年问题二：北京房价基数已经这么高了，投资增值的空间还大吗？持有5年涨幅50%的话也不算太高，而且朋友都劝我房子流动性低，万一有其他更好的投资渠道(比如股市牛市来了这种)，灵活性太差了问题三：假定今年先买北京的房子，淘到笋房的概率还大吗？看你的回答是重点关注东三到东四的老公房，有更具体的区域或者小区吗多谢

回答：你好，大单优先原则，sfsd一定要用在北京。建议暂时离婚，把各自的sfsd都用完再领证。或者婚后买房，只上一个人的征信，另一人申请放弃份额，保留一张首套房票。如果你的朋友们，没有买过6套以上的房子，不懂投资，他们的话都不要信。北京往年的涨幅规律：涨1年，歇2-3年。每次涨幅40-50%，再回吐10%-20%左右。如果不是因为2019年的政策压制，北京涨幅一定是紧跟深圳，帝都根本不缺购买力。房产一定是玩长线的，持有5年才能穿越一个完整的熊牛周期。北京淘笋倒计时1个月，趁现在看房200套，除夕之前入手。一年中的涨幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就点燃了。总价400以内关注四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。

提问：房姐好，赵公口石榴园小区的房子怎么样？有没有升值空间？首付100万，首次贷款，能买到2居吗？夫妻两个一个在金融街，一个在丰台科技园上班，还有没有更好的小区选择？

回答：可选标的比较少，赵公口老公房不如东三东四的性价比高如果你们自住这个位置也没问题，只投资就看东三东三老公房，比如潘家园、十里堡

提问：房姐，朝阳园的位置不错，小区环境也挺好，户型除朝向不能尽如人意，为何单价低于汇佳园。自住觉得品质高于汇佳园，能分析下吗？中介说这是70年公寓，除公积金贷款有限制，其他都一样？

回答：汇佳园本就是溢价盘，其主要以小户型为主，60%以上都是1居，在北京1居上车盘是肯定溢价的，这里大多是年轻白领置业，而且一期品质很一般朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此，主要还是以大户型为主，港式建筑，户型+大户型折价很正常，选择上朝阳园>汇佳园

提问：房姐你好，我目前在回龙观有一套小两居，有一辆京牌汽车，想考虑住房改善。目前看上顺义高丽营的万科望溪四居洋房（限竞房，据说黄城根小学分校和北京四中分校的学区），计划于2023-2028年用来自住。【1】不知道是否值得买？未来70%可能在朝阳区工作，30%可能在中关村附近工作。如果值得买确定买，需要付80%首付（约缺180w），【2】那么现在这套小两居是否现在就卖掉，似乎目前二手房存量高难卖，还是想办法贷出钱来交二套的首付更好？【3】如何用还有房贷的房子再贷出钱来呢？我没找到你的抵押贷操作手册文章呢

回答：自住改善没问题现阶段建议抵押出来抵押可以看精华文章，有流程说明并不复杂，关键是要找到靠谱的中介

提问：房姐你好！考虑在东4.5内改善自住，大3+小3居，无通勤和学区的要求，现拟购入1套公园大道170左右小三居（2大2小住）+丽水嘉园110左右小三居（退休父母地铁公交方便），子弹1000准备挨个dyjy，名下房已清空但有以前的贷款记录，征信月供没问题。以上情况配置如何，也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小，或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850，2套3居只要在东4.5内即可，受累参谋，多谢。

回答：首选朝阳公园西门，到亮马桥这一带。总价略低，升值空间大的总价一般1000上下，次新丽水嘉园还不错其次可选丽都花园，也可以看看老小区碧湖居清净明湖。富力城自住品质已经下降了不少。价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。由于1-4居产品齐全，小区支撑力较强，所以出现捡漏的机会也很少。同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。

提问：房姐好，石佛营的特区808小区怎么样？适合入手吗？

回答：特区808很小，就在老朝阳房地局对面。缺点是略破，去地铁走路约15分钟。大户型可以淘笋，小户型性价比一般般了

提问：向北京房姐提问美丽房姐请评价下千鹤家园和华亭家园这两个小区，想入手三居或四居大面积，均价多少以内可以出手？有些人说这种紧邻四环边的盘不好，风水不好，大面积未来不好出手，号称是死盘，房姐怎么看？

回答：这两个盘都是大面积，6以内才考虑，大面积流动性会差一些，如果愿意长持流动性不是什么问题其他的点不重要可以忽略

提问：去海外投资房产如何比如东京或大阪

回答：日本房子多年不涨不太建议，日本人口老龄化，通胀少新生人口减少，未来接盘都是问题只有租售比还可以

提问：房姐您好，我还想问下二套160的子弹，我最近也在看房，您看朝阳十八里店和垡头那边建议吗？有几套还行发现首付差点，您建议我们再攒攒钱等等还是现在直接借钱买呢？对于跟房主面谈砍价有什么建议吗？请问房姐有代砍价服务吗？

回答：垡头不建议看，这边最大的问题是价格和地段的落差。京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 160首付，老公房是主力选筹，砍价有写过相关文章，精华帖里面找下

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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