专家分析：全款买房还是贷款买房？这才是真相

来源：房产装修家居资讯时间：2020-03-27 10:39

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：二套资格，只有120万首付，有老人孩子自住需求，需要买三居最好，买北京哪里好呢？求房姐推荐，最近看了房山良乡行宫园和阎村天恒乐活城，腾龙家园，还有丰台火车站附近的丰西北里，以及张郭庄小区的老公房小两居，房价都在230万以内。选哪个好呢？

回答：房山的问题是太远，阎村属于半个河北县城，加上价格已经超高，不建议入手。草桥一片是丰台不多的价值区域。目前价格还低，区域还算整齐，未来新机场的起点站。住丰台周围的可以考虑淘一淘。子弹120，别用你的二套资格买，全款抵押的方式入手一套350左右的老公房，找垫子公司配合全款买入后做抵押。

提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有升值空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦

回答：选筹边界：北到天通苑；东北来广营，酒仙桥；东到常营，管庄；东南十里河；南边宋家庄；西南大兴线，丰台站；西面正常不过东二环。投资不要超过这个选筹边界。长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。

提问：尊敬的房姐：我自有1000万，准备给儿子买二手房婚房用，他看上了通过（安居客）中介的嘉园路星河苑1号院一层带花园的3室2卫2厅的房子，该房135.5平米报价898万，主要他看中离北京京剧院上班近，我是这方面小白，不知如何与中介砍价，应注哪些问题请您赐教！谢谢！！

回答：建议直接和卖家谈价格，中介的目的是撮合交易，不一定会站在你的立场区争取，传话中他们会增加自己的信息导致过多噪音 1. 和业主谈价需要提前了解卖房的原因，如果业主是着急要钱，直接以提出可全款要求有一定降价 2 .提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力 3. 哭穷卖惨，让房主产生同情心改善型业主最难谈，因为他换房也可能缺钱，分文必争可谈空间会很小圈内之前发表过砍价文章，可以搜索下

提问：房姐好，目前在沙河高教园北街家园有一套90平米两居室公积金贷款120w，在成都锦江区有一套 65平两居室总价150w左右商贷30w，目前手机有资金约700w。家里夫妻加两孩子一男一女，老大4月5岁，我在上地软件园上班，老婆在家带孩子，无京户有工作居住证，目前考虑换房，主要诉求居住改善 3房最佳，中上小学学区和培训班，交通和购物方便，之前关注过亚运村朝阳外国语慧忠里，望京望京西园和西城广安门外马连道(担心工作居住证好学校排不上)。现在比较乱，希望能帮忙分析推荐下。另外担心后面房子价格下降流动性持续下行，希望区域有一定的上行潜力，对冲下。

回答：700+的首付可选范围还是蛮大的，具体标的总价还要看你的现金流水平，收入和月供，风险承受度。按1100-1500选筹, 保值+自住，推荐看望京片区，季景沁园3居，澳洲康都3-4居

提问：房姐，我们在东城有一套两居室，想换三居室，孩子22年去学，学区还是刚需。房子卖了减去贷款剩550万现金，可以考虑换多少的房呢，看你的全款抵押不知道如何操作

回答：买总价多少的房子具体看你的月供能力，职业多军倾向贷款贷足全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。

提问：智慧房姐，本人47岁，工作稳定，现有两套房用于出租，每月1.3K。另外可全款购买1100万房产，但为了使用杠杆，想贷款一部分，只能贷20%。低评估550万，税费50万，可以贷款105万；中评估720万，税费60万，可以贷款135万；高评估910万，税费80万，可以贷款170万；选择高中低哪种方式更合理？或者直接付全款，在做抵押方式，更利于资金的筹划？

回答：这种肯定低评买，税费高全款是最合适的，试试将税费加入房价计算你就懂了后期提高资金利用率再做抵押是正确的

提问：您好请问您提到的。首房首贷为什么要尽量选择公房和满屋的房子呀。还请指教多谢您

回答：首房首贷尽量选择公房，我应该没这样直接说过吧买哪里是需要结合资金、需求和板块来分析，如果首付150投资最理想的就是东三东四小两居老公房，有足够的流动性长期看跟随大盘没问题，而且也可贷足。首付300、600选筹标的和范围都会不一样，不存在同一个标准

提问：房姐您好！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海淀白堆子地铁口78年55平二居老破小可卖450W。一，如优先考虑自住（父母住附近增光路，每天帮接三年级儿子放学）投资次之，换房请问如何选筹。二，优先考虑投资，自住可与父母合住或附近租房解决，请问全市范围内如何选筹？叩谢！

回答：海淀首先不考虑，溢价太高可以考虑朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资目前未溢价区域也都集中在朝阳

提问：谢谢房姐。我的问题再延展一下，还请解答。因为接下来孩子要上学—到初中，所以房产持有的时间是长的。慧忠里目前房子91-93年的，感觉后面不好出手。故在考虑卧龙，or枫林绿洲。如果我用老人首套来购买一套小两居，or一居，既能占坑，后面也因为小区稍微好一点，便于出手。请房姐看看，以上思路是否合理？或者如果有其他思路，还请房姐指导上一个问题链接

回答：总价高意味风险也会变高，如果次新总价在能接受范围内也可选择，另外90后的房子流动性还是充足的无需担心

提问：房姐好！夫妻双方以前有京外纯公积金贷款（已还清），目前全国无房，有京票，双方个人征信未显示贷款记录，北京公积金中心系统也没有记录，提问1：这种情况能算首套嚒？现在西城区积水潭附近陪读(还要陪读10年)，手头现金220W。方案一，在附近买个小的自主。方案二，因在北五环上班，在北面买个两或小三居先出租（不要求学区，最好交通便利些，附近有公园的），提问2: 哪个方案好？有其他方案推荐嚒？可帮推荐购买区域嚒？想先离婚，由一人购买，保住一个sfsd资格，再复婚，提取配偶公积金共同还款。提问3：复婚后使用过了配偶公积金共同还款，以后再买房她还能算首套嚒？

回答：如果均无贷款记录应该算首套西城附近由于学区溢价，不推荐可以看看北苑单价5左右两居，惠新西街单价6左右两居买入的这一套不在配偶名下即可，不影响她的首套

提问：请问富力又一城的房子，现在适合出手吗？会不会这个时点卖亏了?

回答：豆各庄有几点风险 1.距离太远 2.地铁通达玩 3.当前价格溢价 4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。等下一波涨幅来了再出手。

提问：请问一下，我是加拿大绿卡，在国内没有房，应该可以买一套北京房，。因为没有收入证明可能要全款，我可以买没有下来房本的一类或者二类经济适用房吗？这样的比较便宜一些。

回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得你全款多少？也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉精华帖可以下圈子app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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专家分析：全款买房还是贷款买房？这才是真相

回答：选筹边界：北到天通苑；东北来广营，酒仙桥；东到常营，管庄；东南十里河；南边宋家庄；西南大兴线，丰台站；西面正常不过东二环。投资不要超过这个选筹边界。长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。

回答：700+的首付可选范围还是蛮大的，具体标的总价还要看你的现金流水平，收入和月供，风险承受度。按1100-1500选筹, 保值+自住，推荐看望京片区，季景沁园3居，澳洲康都3-4居

回答：买总价多少的房子具体看你的月供能力，职业多军倾向贷款贷足全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。

回答：这种肯定低评买，税费高全款是最合适的，试试将税费加入房价计算你就懂了后期提高资金利用率再做抵押是正确的

回答：海淀首先不考虑，溢价太高可以考虑朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资目前未溢价区域也都集中在朝阳

回答：总价高意味风险也会变高，如果次新总价在能接受范围内也可选择，另外90后的房子流动性还是充足的无需担心

回答：如果均无贷款记录应该算首套西城附近由于学区溢价，不推荐可以看看北苑单价5左右两居，惠新西街单价6左右两居买入的这一套不在配偶名下即可，不影响她的首套

回答：豆各庄有几点风险 1.距离太远 2.地铁通达玩 3.当前价格溢价 4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。等下一波涨幅来了再出手。

回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得你全款多少？也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉精华帖可以下圈子app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载

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回答：买总价多少的房子 具体看你的月供能力，职业多军倾向贷款贷足 全款抵押：找一家垫资公司，配合全款买入，过户之后，迅速做抵押。相当于首付3成。

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回答：海淀首先不考虑，溢价太高 可以考虑 朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资 目前未溢价区域也都集中在朝阳

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回答：如果均无贷款记录应该算首套 西城附近由于学区溢价，不推荐 可以看看北苑单价5左右两居，惠新西街单价6左右两居 买入的这一套不在配偶名下即可，不影响她的首套

回答：豆各庄有几点风险 1.距离太远 2.地铁通达玩 3.当前价格溢价 4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足 基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。 等下一波涨幅来了再出手。

回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得 你全款多少？ 也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉 精华帖可以下圈子app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载

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