博鳌现场|适应房地产调控常态,优化产品跨越房地产未来

焦点财经 陈盼盼 李莎

疫情后的中国经济正在重启,房地产行业亦在重寻自己的定位。每一次危机,都隐藏着机会,房地产的未来会在这个节点发生什么变化?8月11日至14日,2020博鳌房地产论坛于海南举行,来自房地产、金融、财经及政府协会的各界精英人士齐聚一堂,共同预见未来的地产世界。

8月12日上午,2020年博鳌房地产论坛召开“跨越房地产未来”主题讨论会,讨论如何把握疫情所激化和催生的变革趋势及未来发展。我想问问各位房地产行业的大佬,究竟怎么样看待这个行业的跨越?我们围绕在几个方面,区域的布置、业态的布置,还有品质、资金周转杠杆的考虑

参与讨论的嘉宾东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇,招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理刘伟,迪马股份董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖,京东集团副总裁、京东数科研究院院长、首席经济学家沈建光,金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地管理董事长郝一斌,中国金茂高级副总裁魏浙,路劲地产集团主管董事刁露。

刘伟:房地产越来越像一个制造业

“房地产越来越像一个制造业,这个利润已经给你规定好了,而且前提还是你要把所有工作做好。”刘伟表示,这些年房地产的行业的利润率都在下降。任何行业最终竞争的归宿都是回归社会平均利润。届时,企业之间的竞争,还是竞争力,包括产品的竞争力,劳动生产力和资本效率。

在未来发展方面,招商蛇口也不再一味追求进一步扩张,而是回归项目质量,加大科技产品投入。也会根据城市发展规律,进行综合发展,比如进军邮轮产业和园区业务。

“我们对这个行业的未来充满细心”,刘伟谈到,中国人改善居住环境的需求远没有得到满足,“我们只看到一些高端的人群改善,还有很多人是需要改善的,所以这方面我们还有很多工作要做”。

罗韶颖:坚定不移地看好房地产

坚定不移地看好房地产,“未来5到10年的时间,它都还是有继续增长的巨大的空间,毕竟这个基数摆在这里。”

在看好的同时,罗韶颖认为现在也需要为未来布局。在继续房地产开发的“老曲线”的同时,寻找“第二曲线”。“老曲线一定是要坚定,新曲线一定不能坚定,因为新曲线是试出来的,新曲线的尝试要在不同的领域播种。”

首选是朝阳产业,以及天花板高、具有市场空间的行业,在选择行业的同时也要内审自身优势,看与该业务的匹配程度。“如果往外能接轨,往内也能接轨,你碰到一个有热心去做这个事情,同时也有商业感觉的商业逻辑团队,你是可以把它孵化出来的。”

房地产一行独大,会与其他行业争夺资源,挤压其他行业的生存空间。但房地产如果选择为其他行业赋能,“老百姓也喜欢,大家都喜欢,这才是新业态布局的一个好的考虑”。

沈建光:流动性宽松是不会改变的

房地产从现在限购的情况来看,还是供小于求,比如说深圳,它的住宅房价大涨,但是办公楼租金大跌,办公楼供应大大高于需求,但是住房又大大小于需求,这些不平衡问题就使得房地产的需求没有得到满足,这是非常重要的一个基本面。另外,房地产现在在贷款中的比重非常高,居民的中长期贷款都是买房的贷款。所以从这个角度来看,房地产还是有一个比较好的需求。

但是,有购买力的需求才是更重要的。所以我们要理解疫情双重的影响,一方面资金很宽松,今年新增贷款很多;另一方面是有购买力的需求,下半年会不会增长,也很重要的。从经济角度来看,现在央行对流动性提出到适度宽松,流动性宽松的情况是不会改变的。

郝一斌 :产品需不断优化,无关周期

未来房地产会有两个趋势,一个是需求分化的趋势,这是对地产中长期的影响。第二个是再次通过疫情验证了房住不炒的决心,在疫情之下,我们看到局部城市复苏之后很快被约谈,有些城市也出台了一些比较猛的调控政策,所以我们看到再次强化了这个趋势。

从地产行业而言,本身地产是有它的自身运行规律的,它跟宏观经济是有不同的。我们要在不同的周期平滑在这个周期波动里面的影响,包括很多新的增长点,去进行调整。但是,产品需要做一些优化,这是一个常态的东西,这与周期没关系,地产公司只要在这个行业存在,都要不断地提高效率,做成本管控,包括因应客户的需求,不断地优化你的产品。

对地产公司来讲,房价是一个货币现象,也是宏观经济的一部分,如果不是看到中长期的影响,恐怕你就会遇到很大的问题,很多事情就无从谈起。

魏渐:认清未来发展规律很重要

第一认清形势。疫情只是一个突发事件,它只是加剧人口、产业的分化,并不能彻底改变什么。在这种情况下,你必须要认清形势,国家对经济现在是因城调控,甚至在一个城市里的某些区都因区调控,因此做事不能一刀切。

第二认清自身,企业在发展的过程中,要挖掘更擅长还有可以拓展的东西,想明白自己的战略,弄清楚在哪个周期上,并跟它进行有效的叠合。

第三做好当下。做好当下必须要分化管理,比如,研究某个区域本身的趋势和规律,以及各个方面的特点;要做好产品的迭代升级,考虑升级是否适合市场上规律等等。

刁露:政策调控是常态,而不是新常态

身在今天的房地产行业中,从业者已经很从容和淡定,心态已经调整,“因为我们已经非常接受各种各样的政策的调控,这个调控其实就是我们目前的一个常态,已经不是新常态。”

刁露表示,很庆幸处在房地产这一中国改革开放40年以来数一数二的好行业,可以容纳非常多企业,家家企业总体来讲都活得还可以。

作为行业从业者,房企“归根结底是要把企业做好,企业需要盈利,需要可持续的发展,需要有投资的动力,有把产品和服务做好的动力。”其中最重要的是给客户带来价值。

说到竞争,刁露认为竞争永远存在,前二十年赚的是土地的钱,未来回归理性,要赚产品的钱,“企业还是回归本原,做好自己的产品,提升品质,这是永远不变的真理”。

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