共有产权房的夏天,局部可见

来源: 严肃买房报告

共有产权房申购门槛，在不断降低。最近一周，房山两个项目启动网申，皆放开锁区政策，城六区符合申购条件的，都可参与。这并非首例。早在5月11日，尚有剩余房源的平谷棠韵家园等三个项目，就宣布向城六区开放，并每月11-13日开放申购端口3天。还有业内人士称，昌平未来科学城两个共有产权项目，本来要求定向配售给园区人才，开发商正在积极申请扩大可申购人群范围。共有产权房价格基本是周边房价折半，去化却一直堪忧，以至于不得不自降门槛。能走到今天，并不是一蹴而就。01.“限死”2017年9月30日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施。同一天，首个共有产权房锦都家园开启网申，尽管16万人争抢，12万人通过审核，至今保持申购比最高纪录——281:1，但截止到最后一次选房，耗时15个月。锦都家园属朝阳，距黄渠地铁站100米，前身为自住型商品房。重在参与的多，真正下单的少。这与共有产权房弱化资产属性不无关系，政策从两个方向收紧：1.产权共有、政府回购、封闭式交易；2.年龄限制、家庭限制、区域限制。随着了解加深，购房者对共有产权房的抗性也在变大。2018年海淀首个共有产权房——中铁碧桂园，开启咨询会。越来越多的人切身体会到里面的“坑”比预想的更深。

彼时项目申购比为70：1，最终选房弃购率却高达72%，被采访的购房者表示不后悔。2018年在28个网申项目中，最高弃选率近99%，最低弃选率也达到37%，这是购房者给市场的答案。在此之前，开发商从商人角度，早已看透运营共有产权房的利弊。2018年1月25日，丰台区花乡白盆窑村2宗地块因无人报价流拍，这也是共有产权住房史上首次。两宗地块起拍总价分别为50.58亿和41.78亿，楼面价接近3.2万㎡，销售均价4.3万元/㎡（含装修）。两宗地块后续以限竞房的身份出道，即中铁诺德逸府、春风和院，限均价67702元/㎡。起价成本高昂，售价“低”且受限，利润空间被压缩，开发商不想做慈善家。种种桎梏，最终导致的局面是政府“放不下”、开发商“拿不起”、购房者“要不来”。要么同生，要么共死。三方都难受，只能退一步。02.“盘活”政府方面，首先在供应上，优质地块的可选项变多。

近三年新增优质地块最新动向优质地块/项目主要考核维度，参考区域、环线、地铁、楼盘。申购政策上，也不断优化调整。对当时整体面临的“高库存”、”高弃购”现状，专家给出建议——增加优质地块的供应、降低申购门槛、协调区域配售、适当控制销售价格、提高个人产权比例等。具体详情戳：官媒“共有产权房申购政策优化调整”的10个话外音比如近期网申的房山项目之一碧岸澜庭，正是这些建议逐步被实现的“集大成者”：

位置好—五环边，临近地铁房山线稻田站；

价格适当控制—均价28600元/㎡，附近新拍商品房地块仅楼面价就25060元/㎡；

个人产权比例增高—占比高达85%；

协调区域配售—直接面向城六区；

降低申购门槛—审核认定标准，所在区域缴纳记录当月即可。

而一旦有了样本和先例，后续供应项目很可能就会跟上。开发商在产品力以及宣传策略上也拿出了态度。曾经绿海家园等项目中饱受诟病的“法棍”户型，“车厢”户型，“俄罗斯方块”户型，逐渐消失。像碧岸澜庭的四款户型设计，甚至优于某些商品房：南北通透，方位纯南/南北，设阳台，得房率80%左右，大户型还设计了储藏间。

86㎡-90㎡纯南向两居（左）120㎡-122㎡南北通透三居（右）并且，项目为准现房，所见即所得，至少不用为维权烦恼了。不仅户型，部分共有产权房项目在社区规划上也有很大改观。比如待网申的中国铁建梧桐港（朝阳），规划显示将建成6层洋房。宣传策略上，向商品房看齐。售楼处招待、样板间开放、媒体宣传一样不落，甚至还会邀请业内大V站台、直播。两方已经伸出橄榄枝，对于曾被政策掣肘，被地段/产品劝退的购房者而言，尤其是真正有需求的“夹心层”，很容易动心。“夹心层”，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。这群人中，有的够不着廉租房条件、又没钱买经适房，有的没资格买经适房、又买不起商品房。03.“可选项”去年限竞房与共有产权房成交量难分伯仲，从一定程度上反映出市场对政策优化以及产品的认可。

*统计数据含部分自住型商品房今年上半场，共有产权房成交量大幅度下滑，客观原因很多。比如，疫情影响、数据延后、网申节奏的把控，以及也存在因地段导致的“二八分化”的情况等。但下半年共有产权房供应或将井喷。由于每年、每区域需定量完成共有产权房供应任务，平衡市场。前期供应少，就意味着后期供应多；上半年供应少，就意味着下半年供应多。了解动向的人不难发现今年6月之后尤其是近期，土拍、规划、开工、网申、选房等消息，非常频繁。仅7月21日至26日这一周，就有九个项目发布了公告。截止目前统计，从未入市待网申项目就有21个，可供应房源2万+，下半年不少项目有入市的可能性。

对此，严肃君的建议是，谨慎考虑。今年北京市政府工作报告中，再次提及坚持“房住不炒”，进一步完善长效管理调控机制，优化共有产权住房分配政策，而非改变共有产权住房的属性。属性不变，就意味着“不后悔”客群考虑的问题依然存在。2020年，共有产权房创造的新局面是向更多的“夹心层”示好，你或许不在它的考虑范围。这个夏天，局部可见。互动时刻：从北京往年保障性住房的演变来看，经济适用房、两限房、自住型商品房、共有产权房，总的趋势是经济性、流通性越来越弱。共有产权房可能也只是阶段性产品。今年下半年共有产权房多个项目集中上架，你会出手吗？欢迎留言与严肃君互动讨论~

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