张贵庄迎新!161套“刚需”房源蓄势待发将建办公+酒店楼

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-10 14:08

日前，天津规划局网站公示出东丽区轻轨张贵庄站南侧地块项目建筑设计方案总平面图，经查阅发现，该地块正是去年7月成交的津东丽津（挂）2019-088号“微型”地块，地块位于津塘路与利津路交口，包含一栋住宅楼、一栋办公+酒店楼以及底商。

01 土地出让

首先，我们回顾一下该宗地块的成交情况。

2019年7月5日，东丽区津东丽津（挂）2019-088号宗地迎来摘牌，由天津东丽城市基础设施投资集团有限公司以底价3.25亿元摘牌，楼面价6313元/㎡。

在出让文件中，还提出受让人需向天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司分别无偿提供建筑面积不少于8500平方米的住宅用房及建筑面积不少于600平方米的商业用房，用于满足该地块拆迁整理时的安置需求，安置用房需按用途集中设置。

02 项目规划

根据最新规划所示，该项目位于东丽区外环线以内，津塘路与利津路交口，紧邻轻轨9号线张贵庄站。

其四至为：东至利津路，南至现状住宅，西至天丽公寓全体业主共有，北至津塘公路，西侧紧邻格调天津河东造纸五厂项目地块，该项目在去年10月也公示了规划。

据悉，格调河东项目是居住用地，土地出让面积约13.2万㎡，规划地上建筑面积不大于31.6万㎡，容积率约合2.4，应为刚改型住宅产品，由9栋6-7层到顶的洋房产品，19栋28-32层到顶的高层产品组成。

回到正题，接下来直接上规划图。

根据规划图所示，该项目2号楼为一栋26层到顶的住宅楼，3号楼为一栋23层到顶的办公+写字楼，以及一座3层到顶的底商组成。

从指标数据看来，项目总用地面积超过1.1万平米，总建筑面积超过6.5万平米，容积率为6.64，绿地率为10%。

住宅方面，规划了161套房源，可容纳451人居住，户均人口2.8人/户。

不过，根据此前出让文件的要求，该项目建筑面积不少于8500平方米的住宅用房将被“回收”，这样以来，本就体量偏小的项目，未来可对外出售的住宅房源会更少。

这些“回收”的安置用房需按用途集中设置，可见，该地块以还迁需求为主，未来呈现的房源恐怕也会是偏向“刚需”类型。

03 板块分析

该项目所处的位置，是东丽区张贵庄板块，西侧紧邻格调天津河东造纸五厂项目，也就是说，位置恰好在东丽区与河东区的交界。

在去年4月，天津市东丽区发布了24宗拟出让优质地块招商信息，其中有3块来自张贵庄区域。

上述3宗地块，涉及高端住宅、商业用地，总建筑体量合计超过23万平米。从规划图可以看出，万新科技园地块的出让方式是“捆绑”出让，其中还包括了一所幼儿园。

住宅方面，宏亮工业园B、D居住用地规划容积率约2.0，建筑面积合计11.74万平米。

随着这些新地块的相继涌入，张贵庄区域的各项配套建设也在快速发展。

从区位上看，区域紧邻津滨大道，有地铁覆盖，交通便捷，学校、菜市场等众多生活商业配套也一应俱全。

不过，板块内的新房市场还较为空白。

除了上文介绍的格调项目外，周边还有万科民和巷、金隅悦城，不过这两个项目目前都没有住宅可售。

万科民和巷位于津塘公路与外环线交口，住宅已全部售罄，目前在售的商业产品均价22000元/平米。

金隅悦城位于津滨大道南侧登州南路与惠山道交口，目前无在售房源，经查阅发现，该项目去年下半年在售的洋房产品均价2万/平米。

张贵庄迎新!161套“刚需”房源蓄势待发 将建办公+酒店楼