广州楼市:这类房产看起来不错,实际买了就会套牢你的资金!

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提问：广叔：您好！我在广州越秀区永福路金中大厦有一套公寓35方，2009年买的，还在按揭，也有出租还贷，但租客不稳定，租金还在降。同时在黄埔大道中易通大厦有一套45方公寓，08年购买，已还清贷款，正在出租。前面这套公寓我一直想卖掉，但又不知道买回哪里。我在广州没有名额了。小孩也不够年龄购买。另外在五羊新城幸福小区有一套旧的住宅，二楼，72方，交通生活很方便，就是太旧了，现在出租。我想听广叔的意见，如何更好地使用这几套房子。谢谢！

回答：你好。公寓一直不建议，涨幅慢，税费高。金中大厦可以出手置换。易通大厦，有13号线在线，未来有一定利好。幸福小区，1992年的房子了，楼龄较老，但由于区位不错，保值没问题，投资的话建议出手置换。总体看，你的这几套资产平平，均可出手置换到更优质资产。可以考虑受年轻人欢迎的次新电梯带花园社区，也可以考虑正在开发的未来有潜力的地段，如黄埔科学城。

提问：广叔金地香山湖今天报价14000是否可以入手本人在科学城有一套复式所以选择香山湖的平层对这个楼盘有什么看法

回答：金地香山湖在永和，永和的购买力和需求比较低。如果能买科学城则选科学城。

提问：广叔好！看到你的一些楼盘推荐，考虑入总价300左右的房子，黄埔花园（黄埔，70平左右，年代较旧），科城山庄锦泽园（黄埔，70平左右，较新），兰亭花园（天河，40—50平，较旧），从纯投资考虑，请帮忙排序，选择的原因，洗耳恭听，谢谢广叔！

回答：你好。兰亭花园，在员村，40-50平只能买个1房，不是很好的选择。黄埔花园，确实有有一定的楼龄，但成交比较活跃，流动性比较好。科城山庄锦泽园，我比较推荐，近地铁，次新，花园社区。纯投资我的看法：科城山庄锦泽园> 黄埔花园 > 兰亭花园

提问：广叔，你好，我现在广州沙太南有套小面积的二房，东莞麻涌一套三房，想置换黄埔科学城一套，用来自住加投资，请教如何考虑？

回答：你好。沙太南这套可保留。麻涌属于水乡片区，是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。麻涌这套可出手置换。科学城可参考：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：广叔你好，单身在珠江新城有小单位市值两百多万，有贷款，现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好，还是在增城多投资一套比较好？现在的小单位租出去了，月租四千多。

回答：你好，感谢赞赏！因为没有提供楼盘名，这个小单位不好分析。东圃板块以老小区为主，四通发达，商业配套齐全，生活非常便捷，如果结合自住的话是可以考虑的，置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好，投资增城也是可以的，可以考虑新塘，新塘目前是价格低位。

提问：广叔你好，请问一下现在广州南沙可以入手吗？未来潜力如何？ 如果投资+自住合适吗？

回答：你好，南沙现在多是投资客，如果在南沙工作当然可以买。南沙发展起来尚需时日，如果做了长期的打算可以投资。如果你有广州房票的话可以买市区，没有的话新塘短期投资会更好点，目前处于低位 。

提问：你好广叔，我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？

回答：你好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；

提问：广叔你好，一觉醒来又限购了！二手房限购+3年限售东莞史上最严7.15深圳，7.25东莞，接下来将会是哪里？

回答：你好，深圳近段时间上涨厉害，带动临深东莞上涨也厉害，继深圳出严厉房产政策后，东莞也出了：1、非莞籍首套房需2年内连续1年以上社保；2、套须3年内连续缴纳2年以上社保。3、证满3年方可转让。

那么有什么影响？1、轻微利好深圳，深圳资金到处乱窜，东莞和深圳一衣带水，又是强二线，所以很多资金去了东莞，现在东莞限购升级，资金不大可能会选择惠州、中山、珠海。2、影响不大，估计很多售楼部会配合买一年社保，三年限售，即稳住价格，又抑制短炒，更多是信心和预期上的影响。3.深圳利好不断，深圳红本依然是中国大陆最值得拥有的红本之一。总结：如果说深圳限购完全是蓄谋已久，那么东莞限购完全是临时起意。先是深圳，再是深圳周边，东莞之后，很多炒房客“叫嚣”着要抄底的广州，会不会跟进？值得拭目以待！

提问：你好广叔，我在19年下半年的时候开始升中学位的房价就已经暴涨了，而且很多都已经上涨了120多万，不知道您对这边的学位房怎么看待呢？我现在打算买一套两房的深中学位房，适合居住，这样的话自住和投资两不耽误，您觉得哪个盘好一点，潜力怎么样？

回答：你好，近几年龙湖的学区其实已经在衰落，罗湖唯一在硬撑的就是深中，而且其他的都已经走下坡路了，这些优势都是跟着钱和人走的，不过学位房是真刚需，容易长也容易点，虽然罗湖有生源老化的一个隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校是很难被撼动的，您可以更多关注金立好远合正星园，阳光天地家园等等

提问：你好广叔，我想在罗湖深中学买一套两房的学位房你觉得如何？主要自住+投资，您有没有可以推荐的小区？未来有升值潜力的，感谢！

回答：你好，深中学位房虽然这几年表现都不错，但是深中毕竟在罗湖，罗湖这几年都跑输大盘，政策和人口都在往西走，深中学位房除了学位以外如果没有其他加持，这种产品未来学位政策一旦发生改变，像北京和广州的大学区政策，再加上现在名校遍地开花，未来一旦教育资源充足，这种产品必然会雪崩式下跌。真要投资学位房一定要兼顾其他价值点，并且短线投资。

提问：你好广叔，兼顾投资，可持有6年左右。我看好了这两个楼盘想请广叔给点建议：1、招商依山郡，小学在旁边，初中是深圳中学龙岗分校，未来有十六号线。户型不好，小区有点旧。2、保利上城，深圳中学龙岗小学在旁边，初中是龙岗外国语。三号线在附近，感觉小区比较拥挤。请问广叔这两个哪个物业好？哪个片区增值潜力大？付费咨询！

回答：你好，吉祥爱联段确实算龙城这里人群比较密集的板块，比龙城北要热闹很多，不过利好也有限。如果纯投资，应该买龙城北：地铁+回龙埔+深中龙初。但品质来说确实依山郡显旧、密度低、很多双拼，不如保利的物业要好。教育方面两者半斤八两，依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。这个看你自己权衡了。

提问：你好广叔，我们现在有三套房，一套世纪村，诺德国际，前海丹华，世纪村我老公不喜欢想卖掉，但成交比较差，大的孩子面临上初中，小的上幼儿园，我们想换一套有学位，面积在150平方米左右的四房，看了半岛城邦一期，还有南山花园，您帮我看看，手上的房子怎么能置换一套合适居住，又有投资潜力的楼盘，谢谢

回答：你好，2016-2019是深圳分化之年，东西部分化，片区内分化，连楼盘内部都在分化。 半岛就是典型，半岛三拉升，半岛一跟涨，半岛二洼地。 这个楼盘相当经典，绝版区位，惊艳设计，海景无敌，从第一期到第四期，每一期都有故事。 深圳三年横盘期，没有学位加持的半岛，逆势神奇大涨，最高70%，最低却只有20%。 同一个楼盘，只因为产品与时间纬度不同，造成了巨大分化，深圳楼市的复杂诡异，在这个盘上体现无疑。 南山花园房龄比较老，缺乏大型商业，环境也一般，只适合自住。 从投资角度看，更倾向入手半岛城邦一期。

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