广州楼市:好房子都有这些特征,看完我明白了

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好、请问手头上有80w子弹、白云金碧新城值得入手吗

回答：你好。金碧新城在石井，大花园社区，景观好，地铁8号线延线在建，未来地铁开通有一定的利好，由于小区比较大，有11栋，二房户型抛盘比较多，因此最好买3房，2房未来可能抛盘对手多，价格不容易起来。

提问：广叔，我们最近去新塘看房，感觉新塘经济发展很一般，唯一繁华的就是几个楼盘，请问能分析一下未来5年新塘到底有什么利好的发展方向吗？

回答：你好，3号线新塘新沙到鱼珠，目前广州东进，主要发展黄埔科学城、金融城、鱼珠港。而新塘就能承载黄埔的外溢资源包括刚需购房人群，因为新塘有良好的交通，新塘TOD,13号地铁，穗莞深城轨，新白广，都是通往市区的核心地段。除此之外新塘有多所省一级名校，这可谓是购房者最关心的问题，买房一部分也是为了孩子能有一个好的教育环境。从租金市场来看新塘的租金是最高的，房子的入住率也是最高的。

提问：广叔：您好，今天看了一下黄埔的金逸雅居的南向 不对小区的，如果跟金碧岭秀相比，哪个更适合自住?学区 考虑未来的升值空间的话。谢谢

回答：你好。建议首选金碧领秀国际。金逸雅居的户型略奇葩。

提问：久仰广叔！现有可支配子弹120，东莞有同一小区两套小户型，一套父母，一套我家三口，小孩三年级，这两套已还清，有广州房票，月入两三万，考虑入手一套，自住需求不强，偏投资，1，东莞还是广州？2，投资房的朝向如何考量（比较偏重朝向是否是在投资房不太合适）？3，有没有必要考虑预留未来自住？4，纯投资请推荐楼盘？5，投资兼自住也推荐另外方案是什么？谢谢广叔

回答：你好。1、能入广州当然入广州。2、朝向其实也看地段的，核心地段，房子比较紧缺的情况下朝向不是特别重要的因素。主要是通风、采光、户型的进深、楼层。投资不自住，相对来说不是特别的重要。3、看个人情况和未来的打算。4、纯投资考虑黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。5、自住+投资：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城。

提问：广叔，你好，我现在广州沙太南有套小面积的二房，东莞麻涌一套三房，想置换黄埔科学城一套，用来自住加投资，请教如何考虑？

回答：你好。沙太南这套可保留。麻涌属于水乡片区，是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2万元/㎡左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。麻涌这套可出手置换。科学城可参考：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语

提问：你好广叔，我现在有深圳的房票，现在看中了深圳龙岗坪地的一个新楼盘，准备开盘，80到89平三房单价39000左右，现在没房但之前我有房贷记录，首付要5成，大概要160多万左右的首付，但现在身上现金只有35万，东莞常平有个价值30万（上我妈的名）的房子在出手可以做后期周转，房产公司可以提供50万不上征信的贷款，我哥哥东莞大岭山有个三房做二押可以贷大概80到100万，等额利息8厘9到1.04分，但要跟我哥商量做思想工作，一切顺利的话等按完揭过两个月搞两笔装修贷把我哥那边还清，请问我这样操作可行吗？

回答：你好。深圳认房也认贷，有贷款记录只能五成。可行，房产投资工作更多的是做融资的工作，凑子弹。但坪地不是最优的选择，比较偏远。建议看看坂田、大运、龙岗中心。

提问：谢谢广叔专业解答！广叔，可支配子弹120，东莞房子已还清，市值300，月入两三万，有广州房票，最高可入总价多少标的？如何运作？或者有其他方案，不吝赐教

回答：现在手上一共120？按4成首付，能入300左右的房子。可考虑黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：广叔你好、暂时在白云区工作、请问白云置业有什么推荐？首套房、子弹80万

回答：你好，80首套可以买到280左右的房子。可以看下金沙洲的保利西海岸汇海花园、保利春天里

提问：广叔你好～我目前在珠江新城上班也住在珠江新城。现在想置换一套新的房子，改善居住环境。想买一套面积大一点的，环境比较安静的，当然最好也还能有升值空间。目前在我可以承受的范围内，想在方圆月岛260多方，星汇云锦230多方，和汇景新城中央庭院300多方的复式里选一套。想问问广叔这三套房子要怎么选呢？或者不知道广叔您还有没有其他好的建议呢？非常感谢！

回答：你好，感谢赞赏！建议选择方圆月岛，广州的未来依然是天河珠江新城，地位无法撼动，也一直是领涨区域。汇景新城中央庭院所在的片区多为刚需上车盘，总价受限，由于高总价，刚需买不起，买得起的又看不上，而在珠江新城，则购买群体会大很多，未来升值和流动也不是问题，建议首选方圆月岛，次选星汇云锦

提问：广叔你好～刚刚跟您咨询了一个问题，非常感谢您的及时回复。针对方圆月岛和星汇云锦的选择，我想再咨询您几点问题。首先，方圆月岛朝向是东向，并不是南北对流，且容积率也挺高的；再者小区物业和房屋质量不确定是不是可靠，但是星汇云锦是越秀集团开发的，是不是房屋质量和物业更加有保障呢？另外，方圆月岛最近涨价涨的很厉害，未来升值空间是不是比较有限呢？但是星汇云锦现在价格不算很高，未来是不是升值空间会更大？希望了解一下您优先选择方圆月岛的原因？此外，在总价差不多的条件下，您认为珠江新城还有什么别的楼盘可以推荐的吗？非常感谢！

回答：你好，感谢赞赏。方圆的地段优越，复式挺有特色，年轻人比较喜欢，省重点体育东直升天河中学。朝东问题不大，容积率确实高了点，绿化也一般。星汇云锦在这方面也差不多，四面靠近马路，会有一些噪音，当然你说的物业确实会好一些，对于自住的体验有所提升，但对于房价的提升带动作用不是特别大。星汇云锦的缺点主要是户型方面不够规整，但也可考虑，价格确实可以接受。另外还可以看下保利心语花园、汇峰苑、领峰园

提问：广叔您好，新人首问，坐标广州，我之前在东莞发展，今年调到广东韶关发展，然后我在东莞南城寰宇汇金中心有一套56平米的公寓（2017年购入，去年年底交房），东城联华花园城之前有一套住宅，今年6月份卖了，在韶关碧桂园买了一套全家自住（目前近10年会在韶关发展），目前手上有400多的资金，想再购入一套房产，主要作为投资（当然偶尔也会带家人去住住），那么有几个问题想咨询您：1、东莞、南沙、黄埔、佛山，更适合在哪个城市购买呢？（因为我目前没有黄埔的购房资格，我是本科，如果想在黄埔买是不是开始交了黄埔社保就可以看房定房呢？）2、因为我看您推荐黄埔的更多，适合在黄埔哪里买呢？可否先给推荐一些适合我情况的楼盘呢？3、作为以投资为主，是二手更好还是一手更好呢？4、我东莞南城的公寓有没有必要卖了呢？如果公寓可以卖了那我再凑些钱去武汉再买一套是否合适呢？（因为我是湖北人），还是继续在珠三角这边买呢？

回答：你好。1、建议考虑黄埔，本科可以买，补半年社保即可。2、可以考虑黄埔科学城品秀星樾、万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语。3、建议二手为主，一手为辅。4、公寓的涨幅慢，转手税费高，建议置换成住宅。湖北人有情怀买一套也无妨。

提问：新人首问～现有2套房。1东莞虎门名门华轩，带个车位，老小区，加上车位250左右，明年6月才能卖。（挂别人名字2东莞东城地铁口金泽花园，120平，240万左右。可以卖，欠124万。已经结清房贷，做的经营贷款。现在住我妈沙田这里，今天卖出沙田一套房，178万，现在这套房是我名下，实际是我妈的。因为我把我妈那套卖出去了，套178万现金，然后我这套还要帮她供5000一个月，还有27年，剩70多万，带一个车位。这套房可以住到我弟结婚。估计可以住三到四年。工作在东莞，可以转户口去深圳拿房票。目前资金280万。问题：1要不要卖了东城地铁口金泽投资深圳。2深圳买哪里。3投资深圳还是投资东莞。4如果投资东莞需要投资哪里。5每个月收入5到15万，自己做老板，很难说收入。6只需要挣钱就可以，孩子2岁半，东莞有学校，不需要解决孩子问题。投资回报大。7虎门明年一定会卖。

回答：你好。1、名门华轩，楼龄有点老，独栋小区，居家体验可能不是很好，明年可出手置换。金泽花园2003年的房子，楼龄再过几年就老了，近地铁，如果置换到深圳，可以出手，不然建议继续持有。2、如果不卖金泽花园，深圳有贷款记录只能五成，能买到560左右的房子，可考虑深圳坂田：信义嘉御山、佳兆业上品佳园、万科里城、沙井：鸿荣源禧园、西荟城、翡丽郡。3、建议买深圳。4、东莞考虑：万科金域松湖花园、南部湾万科城、长安花园、保利红珊瑚花园

提问：你好，广叔，我第一套房是买东莞寮步万科湖畔花园，去年入手了佛山高明拾野川，不知道那里适不适合投资，想让广叔帮看下要不要卖了，然后今年想在东莞再入手一套，松山湖周边的，你觉得哪个楼盘值得推荐，是二手的更合适还是买新房好点？

回答：你好。万科湖畔花园还有潜力，建议继续持有。高明拾野川属于度假养老地产，自住可以考虑，由于配套交通等都不全，投资价值一般，可出手置换。不知道预算多少呢？建议以二手淘笋为主。可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾。南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景。长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：广叔，工作在中山大学附属第一医院，买那个楼盘好？是在附近买，还是去黄埔买？自住兼投资。子弹100万。在老家有货款记录了。怎么买好？

回答：你好。附近买的话，买不到太好的产品，楼龄也比较老，住着也不舒服，而且增量也有限。我建议考虑黄埔：黄埔花园、万科东荟城、雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。有贷款记录只能4成。最好的方式是投住分离。

提问：您好，在广州上班，但是非广州本地户口，没有本科学历。增城朱村碧桂园二期有一套自住商贷。手上大概90左右，小孩明年九月要读小学了，目前考虑顺德东区和黄埔，您觉得应该怎么选？

回答：你好。建议买黄埔，目前补缴半年社保可买，是个很好的机会。顺德在城市规划和城市建设方面目光短浅，过于功利，规划散乱且朝令夕改。就拿“新城”来说，一个佛山搞了十几个新城，单单顺德区就有北滘新城、陈村新城、龙江新城、德胜新城（顺德新城）、容桂新城、佛山新城（这个是佛山市规划的）。自住的话还是可以考虑，投资的话，我认为顺德未来的机遇，不在佛山，而是在广州，在粤港澳大湾区。

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