广州楼市:这几类房产,最好不要投资!买过的人都后悔

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，这里请教两个问题，1.我有考虑过两年把南沙的房子，按揭些贷款换到琶洲或者万胜围，一方面离我工作的地方近些，另一方面我感觉琶洲附近以后的增长空间更大，你觉得如何？2.我买房子的时候，我父母一直要求一定要南向，最好通透的房子，而且不能有西晒，不能最顶和最底楼，而且不能太贵。这样一个片区下来，也只有一两套能满足条件。在成熟片区找房子很多时候还找不到。你是如何平衡这些条件？

回答：你好，1、南沙需要中长期持有。当然琶洲附近的增长空间要更大一些，琶洲、萝岗短期看都比南沙空间大。2、在成熟片区、房子稀缺的地段很难都能满足条件。优先考虑的是通风、采光，户型的进深，其次是楼层，朝向。如果是老人家住的话，尽量满足其需求，投资的话另当别论，比如顶复或者一楼存在折价大的也是可以考虑的。

提问：你好广叔，本人准备在广州黄埔准备置业学区？自住，手上资金380左右 有购房资格 在黄埔花园跟金碧岭秀中犹豫 黄埔花园90多方税后440 望花园 金碧岭秀110方北向税后435 请问怎么选择好？还是有更好的建议？

回答：你好，这两个楼盘都还不错，就隔着一条河，区位很近，理论上有相比比例的涨幅，所以不用太纠结，抓紧上车才是王道。金碧领秀看下北向右户型101、99平这些小三房，以及一房一厅等户型，黄埔花园的北向要看组团和楼栋，而且差距非常大，比如楼王单位G1-G3栋，比如C栋，比如D栋，甚至A0-A1栋都是不一样的，如果价格一样，没有硬伤的话，选黄埔花园。

提问：我又来了 广叔 就我单身外地户口 南沙已购 黄埔有的说是我限贷必须全款 有的又说让观望政策风向 我是该等 还是…新塘品秀星图 无锡朗诗太湖绿郡 万科翡翠之光 佛山 美的花湾城 绿城顺德杨柳郡 万科金域蓝湾 麻烦您就教育 升值空间 城市潜力各方面给个优先排序吧 我投资两套 5年为期最佳 以广叔看法 黄埔限贷问题 会有放松吗

回答：你好，黄埔政策已经属于开放了的，可垫资全款买，后DY贷7成出来，一样属于3成首付，另外还可找人代持。首选品秀星图，次选翡翠之光，佛山暂不考虑。品秀星图 > 翡翠之光 > 朗诗太湖绿郡 >

提问：您好广叔，广州天河北金碧翡翠华庭2房和林和西嘉尚国际两房，总价差不多，都是住宅，哪个未来升值空间大？

回答：你好。建议选金碧翡翠华庭，有小区，居家氛围更好一些。西嘉尚国际由于有办公写字楼、公寓，人员较杂。

提问：你好广叔，明年初社保满5年，工作在天河、海珠一带，不想上班太远，打算在市区买二手房，请问亚运城，二手2房怎么样呢？

回答：你好，亚运城，坦白说，不是领涨的区域，后续会因为番禺万博、番禺广场、市桥等的涨幅顺延过去，会补填亚运城价格的低位。但是亚运城的缺陷在于越新的楼盘，除了亚运城五号，其他的都越来越离地铁远了。目前也未见有深入到里面的地铁安排。后续是只能靠大水蔓延续命的地方。放在一整个楼市周期而言，广州的房子是会普涨的，只不过是先涨与晚涨之分。因此，如果你是安心地自住的话，亚运城自然是可以买的。大水灌溉下，天下皆普恩。投资无非其实是考量一个效率而已。

提问：广叔你好，想咨询下想卖掉百花双实验的三房学位房，加上手头的资金换一套水榭花都的大四房，自住舒服点当然也考虑投资增值。喜欢水榭花都的小区环境，担心价格已经很高，不知道值不值得买入，或者您的专业建议是怎么操作

回答：你好，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不像大家想象的那么大。2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手。福田的学位可以从品质、档次、热度、价格、面积各方面做个分类：1顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。3普通刚需：景秀年华，特发小区，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡华苑，赛格景苑，景龙大厦，景西大厦。

提起水榭花都和香蜜湖一号，相信只要你在深圳，谈起最贵的房子在哪里你就绝对会提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及这两个香蜜湖第一代顶级豪宅，时至今日虽然深圳各大豪宅层出不穷，水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位也难以被撼动，仍然是深圳豪宅的标杆，深圳人对于房产终极置换目标。可以置换。

提问：您好广叔，我在佛山市高明区有两套房产，现因工作原因长期在禅城区内生活，我想卖掉高明一套（价值一百万）换成佛山市区内房产，现在考虑的佛山房产板块主要有：祖庙、亚艺、南海、佛山新城，请问广叔在哪里合适，半自住半投资需求，最好有地铁和学区，哪里升值空间大一点？

回答：你好，佛山分为禅城、三水、高明、顺德和南海五个区，其中三水和高明区的经济较弱，禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。 佛山只能买临广的片区。延佛山地铁一号线垂直切开佛山，只能买东面。 另外如果纯投资考虑，建议佛山留一套自住就好了，剩余子弹投资深圳和广州，升值潜力更大。

提问：您好广叔，这几天心情比较郁闷！我现在准备找代持了。想请问一下广叔如果我只打算持有3年，总价700w左右，买哪个片区最能短期获利呢？谢谢回复！

回答：你好，3年做短线，有三种思路：1、前海，前海周边都可以，尤其是八月份的扩容范围；2、潜力学区房，若干种子名校，这个算是花了很多时间的研究成果，可参考公众号里的分享内容；3、地铁：12号线的西乡段、13号线的凤凰城；6号线的凤凰城、公明、松岗；10号线的坂田、平湖；14号线的横岗、大运、宝龙、沙湖、坪中；16号线的回龙埔、龙城北、坪中；8号线的沙头角、盐田港；尽量选择多重利好叠加的板块和房子！

提问：广叔你好，请问这个政策出来后，石厦片区未来发展怎么样？从投资角度和学校角度来看怎么样？自我广叔能简单分析一下！谢谢

回答：你好，石厦中学在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是选择这个片区要慎重，主要原因有二： 1、石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，石厦小学今年入学分数高达96，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。 2、深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。

提问：你好广叔，如果是五年左右纯投资的话，保值增值，经济适用房龙悦居四期63平五百万，您觉得这块可以入手吗，自己一直感觉趣味的话是不太符合深圳一路向西的发展和规划。但是又对深圳北站和火雨龙华学校有所期待，所以说还是比较犹豫的，还是去买松坪村三期60平或者是等沙井海岸城。

回答：你好，深外龙在龙华板块还算是不错的，目前来看除了深高北就是深外龙比较有潜力了，但是龙悦居的话是不建议你去入手的。

提问：你好广叔，现有学林雅苑三房一套自住，南二外学府学区，学区属于第二梯队。还有阳光里雅居一套小两房，前年年底购入。两套房子都出掉加手头上的现金有1600w，能接受按揭在1万5左右，有两小孩，主要活动范围在南山，置业也主要考虑在南山，请问是两套置换一套优质的学位房还是用一套小房（阳光里）置换？两套置换操作难度有点大。我本人更倾向于用阳光里的小两房置换。如果用阳光里这套置换能加手头上的现金有500万，考虑第二套首付在7成，只能换总价在600多万的房子。我的问题是在阳光里换一套大一点面积的还是置换一套学位房呢？有什么楼盘推荐呢？楼龄和学位，更侧重哪一块呢？创世纪滨海的两房怎么样？南山区二类学位房后续的涨势怎么样？期待您的解答，谢谢！

回答：你好，思路没问题，可以出手阳光里雅居，置换南山更优质的学位。创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地，价格和周围小区比起来略低，后续有一定上攻空间。深圳可以通过星球内推荐的方式操作成首付3成，你的选择范围可以拓宽一些。主要推荐以下学区：1、南外高新，名校 + 宜居，传统路线。2、深圳湾学校，偏国际化路线，学校我在之前的回复里有评价，地段和圈层就不用说了。3、南外科华，同南外高新。4、南二外，同南外高新 前两个略好，第一有高中，取消直升后的点招必然对本校学生有偏重，相当于中考有更多机会。

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