广州楼市:这种地段被低估,未来升值潜力巨大

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提问：新手提问：广叔你好，坐标广州，现在手里有一套房（番禺洛溪，有房贷），由于周边教育资源较差，考虑入手二套房，400以内的可考虑（首付七成），最近看了珠江花城，想让您帮分析花城怎么样？有说这里交通是硬伤，学位有变数，花城开发商已经明确推茅岗路的建设，地铁19号线的确有变数；执信中学也开建了，校长在接受采访说初中会就近入学，至于说现在小区内部打广告的省一级能不能兑现，个人感觉这个倒影响不大，牛奶厂的灵秀小学也不是说差到哪里。想请您帮详细分析下：花城作为二套房解决上学问题，是否值得入？这个片区的升值空间有多大，现在开盘都4.7万—5万了。

回答：你好。珠江花城的优点：天河少有大型新盘；社区有幼儿园小学，执行中学落户北测，具体划分还没公布；独立商业中心；缺点：周围工厂、城中村；交通不是很方便；地铁19号线还遥遥无期；原有地块属于油制汽厂，旁边就是广州本田，3公里还有广州石化。花城还是有一定的潜力的，解决上学也不是问题，周边改善需要时间，短期增长可能有点慢，但中长期依旧看好。

提问：你好广叔，泊雅湾、星品、世港花园，都比较旧了。如果要考虑一手房，哪里会比较合适呢？有什么楼盘推荐？我可以开车上下班，工作在琶洲，250W首付含税费，需要首付四成。

回答：你好，世港花园比较旧，可以排除。建议首选磨碟沙的星品（近地铁、次新），其次是滨江东的泊雅湾，离广州塔近，近地铁，缺点是靠近路边可能有点噪音。如果在琶洲工作，我建议你看看保利天悦花园。

提问：你好广叔您好，坐标广州，2个娃，今年适合置换吗？想卖掉白云区和番禺华碧的楼梯房换到珠江新城，预算900万以内，不知道该选珠江新城楼龄老一点的三房，还是新一点楼龄的两房（可以接受投注分离，租一套三房住），这个预算在珠江新城很尴尬，有点纠结，不知道哪一种升值潜力会好一点？

回答：你好，适合，不过要尽早，下一轮行情很快到来，珠江新城一直是领涨片区。

确实有点尴尬，如果预算再多一点，1000多能买到不错的三房，未来二胎的天下，很多家庭会从二房置换到三房，所以更建议直接淘次新的三房，否则未来出手的时候就显得很被动，同时卖不起价，我们要提前配置三房，等未来的二房到三房置换需求过来接盘。

可考虑：保利中心108公馆、丽晶华庭、碧海湾、嘉裕礼顿阳光

提问：广叔您好，坐标广州，纯投资，预算400–500万，锁定黄浦科学城越秀星越，鱼珠板块鹭山府，万博板块珠江铂世湾，还有天河奥体板块保利天汇，担心保利88方可能买不到，现纠结应该选择哪一个升值空间更大，盼望广叔能够给些建议帮助我们决策。

回答：你好。如果短期考虑确定性更高更稳可以考虑万胜围，鱼珠，万博，中长期则考虑黄埔科学城。

提问：你好广叔，我是长沙人。子弹150。目前手中长沙有3套房，我与爱人名下各有一套贷款。年前去珠海看了一下房子，金湾和横琴。你怎么看珠海？您觉得投哪里？我爱人有想法在长沙投资一个商铺。我看了您的一些资料，又想去一线城市，不知道怎么选，请您给意见，谢谢

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。 广东适合投资的城市： 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。佛山临广州，蹭广佛同城 东莞临深圳，有华为大厂支撑 珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海被全国的大V炒起来了，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。

整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。 珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变得，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。子弹150优先考虑深圳和广州。 商铺只考虑租售比5%以上的。

提问：你好广叔，想跟您问下，坐标深圳，龙岗那边的次新盘卓越弥敦道那个小区怎么样，周边很多农民房，不知道未来潜力好不好，可以帮我分析下吗

回答：你好，周边确实很多农民房，出地铁就感觉来到一个小镇一样。没有过多高楼大厦，人气也不是很足。这里的农民房大部分建得很密，道路上也不怎么整洁，泥土灰尘多，周边也没有太多绿化。小区也只有三栋，商业中心三个方向都靠近马路，有点吵。如果你是刚需，在附近上班。可以考虑下卓越弥敦道。如果是买来投资，不太建议选择这个盘，增值特点目前不是很明显。

提问：你好广叔，问一下龙华的卓能雅苑，我看了一下这房子是一手房，现楼交付，容积率低，而且地理位置还算不错，但是听说开发商有挺多问题的，广叔对这个楼盘了解吗？值不值得购置呢？恳请广叔能够指点一下。毕竟购房是人生大事，我家是要购置改善型住宅，所以希望能够了解的清楚一些，感谢广叔！

回答：你好，行知小学民治中学，地理位置一般布龙路油松路交接处，靠万众城，距离地铁口也很远。没有特别大的亮点，除了能解决自住，周边环境也很一般。

提问：你好广叔，请问前海大新地铁站的房子未来的升值机会怎么样啊？感觉靠近地铁的港湾丽都及前海花园都涨幅有限。您可以帮忙分析一下椰风海岸这个房子吗？感觉适合居住，离地铁口也不远，但就是价格上不去。前海小学/前海中学是否有纳入南二外集团的规划？我想置换，但又想再等一等，有好建议么？谢谢！

回答：你好，椰风海岸属于前海北，01年的房子，小区环境还可以，但楼显旧，前海学校也中等偏下，已经破罐子破摔，早在盛年期都没好起来过，何况现在一众房子都在慢慢老去。暂时没有纳入的消息。可以考虑前海南。

提问：想在北京投资房产，用亲戚房票（亲戚年龄大不方便贷款，名下无房）准备投资不超1200万，买一套大的还是俩套小的回报高？买哪个小区多大？怎样操作好？全款买大的后抵押再买小的？都投资房产好不好？麻烦您特别定制一套方案？

回答：如果你亲戚年龄65内，建议全款一套大的，再抵押买一套小户型，因为超过65一般做不了抵押贷了。 1200的标的可以看 望京： 宝星国际 、慧谷阳光 双井： 天之骄子 九龙花园 能抵押出大概6成左右， 建议看 tty或者 百子湾的后现代城、沿海赛洛城

提问：你好广叔，我目前有预算280万左右，刚需，希望能买套居住环境不错，有投资价值，需要学位，交通便利的房子。我看了两个多月的房子都没找到合适的，想着大佬你对深圳比较了解，所以想咨询一下您的建议，广叔是否有推荐的楼盘呢？感谢！

回答：你好，如果要住得舒服，就有可能要牺牲涨幅。学位、交通，地段、居住环境、投资价值等大家都想要，但在我看来，这种想法是不现实的，也要看自己的预算，月供能力，应该先找投资价值的房子，以小换大，就像一个公司先要追求增长，再完善、再多元化。总价280万能上车都不错了，必须要在学位、居住品质、投资价值等做出取舍，不能“既要又要”。

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