业主断粮，深圳豪宅降价1000万？

　　深圳中介朋友圈这几天被一套降价1000万的房子刷屏了。

　　这套房是华侨城波托菲洛天鹅堡的一期楼王，而且是高楼层，247.28平米，总价1900万，单价只要7.68万/平米。

　　据说业主是干外贸企业的，受疫情影响，资金链濒临断裂，急需卖房救急，要求购房者一次性付款。当然这只是我们圈内的传闻。

　　但这房子真的是降价1000万吗？

　　我请熟悉的中介朋友帮我到贝壳内网查了一下这套房的调价记录，以及天鹅堡的其他房源放盘量，市场价格，做了一下对比。从放盘记录看，业主总共在中介委托过6次，最早是2018年5月放盘卖，2200万都没卖掉，2019年调高到2900万更无人问津，今年3月31日只好又降到1900万。

　　这就叫降价1000万？真相是，市场价从来就没值过2900万的房子，他非要说降价1000万了，那业主如果原来乱挂牌3900万，现在调到1900万，是不是要说降价2000万了？

　　中介的炒作手法真是惊为天人啊！目前天鹅堡放盘的房源总共有54套，低楼层大户型的，最低有6万多的价格，而正常中楼层的，放盘价在7.9万左右。

　　就同户型来说，这套刷屏的房源大概只比市场价少了两三千块一平米吧，说降价1000万肯定是噱头啦。只是说业主这次受疫情影响调价到1900万，应该确实是缺粮，诚心想卖掉了。我听说外贸企业老板抛盘的还不止这一套两套。但这不是我今天要聊的重点。因为市场不好的时候，肯定是会有一些低于市场价的房源放出来。

　　但也要看到，深圳还有一批有钱人在等着买豪宅，今天我访问的一个80后新贵，他早就有新天鹅堡、深业中城、瑞府、中信红树湾等豪宅了。现在拿着7500万，准备买深圳湾即将开盘的一个公寓340平米的户型。他还要我关注深圳湾，这不是打击我嘛，同为80后，我连深圳湾的厕所都买不起好吗！

　　可以看到，华侨城天鹅堡的房子去年都在下调价格，因为那边的老大户型真的不好卖。

　　就说这套号称降价1000万的房子，2018年挂牌2200万，现在挂牌1900万，两年后挂牌价还是跌了！

　　而如果是换了深圳湾，大户型豪宅起码涨了50%以上。

　　所以说房子不同差别太大了！如果是深圳湾的好房子，有笋盘一出来马上就被抢了。但华侨城的还真不一定有人去买，除非真的特别低价，或者遇到了真正的改善型刚需，买来自己住。华侨城天鹅堡也算是深圳有名的三大豪宅区之一，声名在外啊，而且在南山，地段、环境都无可挑剔，为什么沦落至此呢？

　　我们可以看到，华侨城天鹅堡挂牌的这些房源特点，都是超过200多平米的大户型，高总价，1750万以上，楼龄老了点，一期是2001年开盘的，快20年的房子了，二期2005年，也有15年。上面我提到的那个80后富豪在新天鹅堡一期有套大豪宅，新天鹅堡的单价却要十五六万了。

　　新天鹅堡一期二期也没有好学位，与老天鹅堡就因为产品品质，新旧不同，所以价格差一倍。比如同样250平米左右的4+1房，老天鹅堡只有3个卫生间，但新天鹅堡有5个卫生间，每个房间包括保姆房都有独立的卫生间，这户型设计的品质就明显升级了！但新天鹅堡三期因为产品定位高不成低不就的原因，大部分都是120平米三房左右的产品，所以也成了鸡肋，新房卖十二三万也卖的很差。他说华侨城环境自住确实很舒服，但老天鹅堡的房子太老了，小区和户型都被淘汰了，一期停车场连小区电梯都不通，这样的设计富豪能接受吗？买华侨城的也基本上都是自住为主，不太考虑投资升值。去年我的一个老乡就买了一套华侨城纯水岸的200多平米房子，因为住着舒服，总价2000万出头，能买得起，而同价位，同面积，在深圳湾和香蜜湖都买不到。所以你该明白了，自住客为主的片区，大家都不卖，换手率低！想要它升值是多么难！但要说超过10年的房子没有升值空间，香蜜湖可不答应，香蜜湖片区的大豪宅都是超过15年的楼龄了，现在单价大都在15万以上，而跟华侨城的区别就是香蜜湖带学位，华侨城不带学位。如果老天鹅堡有学位，绝对也是十多万的单价。

　　所以对于没有学位的华侨城来说，单纯有好环境附体，又老又大后，就成了刚需买不起，富豪看不上的尴尬二手货。富豪买房就跟男人看女人一样，喜新厌旧是常态。全国除了北京上海是特例外，（北京四合院、上海老租界的房子都是有历史有文化底蕴的，房子是无价之宝），大多数城市跟深圳一样，豪宅是会移动的。深圳富豪圈移动是很明显的，一路从东到西，从最初的盐田华侨城天麓，到罗湖银湖别墅区，到福田香蜜湖、南山华侨城到现在的深圳湾，尖子塔上的富人区都在迁移。未来十年之后，前海豪宅又还会超越深圳湾。我听成都的富姐也说过，成都富豪们居住区也在迁移，因为老豪宅区的房子老了之后，富豪们就喜欢住新豪宅。

　　毕竟房子的用材用料每年都在迭代更新，十年前最好的产品，十年之后肯定不是最好的。这跟手机每年都在升级换代是一样的道理。特别是很多城市的中心都在从老城区迁移到新区。所以这就造成了大户型的传统豪宅，一旦楼龄久了点，或者无学位，就会被时代抛弃，远远跑输大盘。

　　那我们从中应该吸取什么买房经验教训呢？

　　1）大户型豪宅，能买新房子，就不要买二手房。如果买二手大户型，一定要带有好学位，首选品质不错的次新房。如果很老旧，就不要买大户型学位房了，越小单价升的越快。2）同样总价位的房子，宁要中心小户型，不要郊区大户型，市内小户型升值会比郊区大户型更快，流动性更好。

　　同样是宝安区，我一个同学在宝安的郊区住着190平米的大复式，现在800多万都卖不出去，价格一直不动，而她在宝安中心的一套107平米的三房，已经飞涨到1200万了。

　　3）超过5-10年楼龄的大户型，就要考虑腾挪一下了，赶快换热点片区的新房，买好房子。

　　老天鹅堡一期02年入伙，5年之后，香蜜湖那时候才崛起，10年之后，才轮到深圳湾，如果天鹅堡业主能即时以旧换新换到香蜜湖或者深圳湾，那节奏就踩对了。4）千万不要去贪小便宜买楼梯房老破大的传统豪宅。升值慢，难卖！接盘侠少！

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