解局 | 中海观察之宏洋秘密

来源：房产装修家居资讯时间：2020-03-26 08:10

　　观点地产网作为旗下三四线城市重要平台，中海宏洋发布了2019年经营业绩。

　　3月20日，中国海外宏洋集团有限公司发布截至2019年12月31日止年度的末期业绩公告。期内，中海宏洋录得营业额为285.91亿元，较去年上升32.8%，毛利及毛利率分别为95.28亿元及33.3%，而去年则分别为62.61亿元及29.1%。

　　公告指出，报告期内，中海宏洋的经营溢利为80.16亿元，较去年上升54.7%，拥有人应占溢利为33.3亿元，比去年上升63%，每股基本盈利为97.3仙（2018年为61.5仙）。

　　作为中海旗下的三四线区域平台，中海宏洋似乎并不引人关注。但事实上，若按照2019年的销售成绩，或者总土地储备量，其在中海都具有非常重要的地位。

　　值得一提的是，这一平台，在最新的人事变动中，也迎来新的改变，由过去一段时间的中海董事长兼任变为专人专职，不再由颜建国兼任，转由庄勇负责，或许这也意味着中海宏洋未来也被寄予了更大的期望。

　　可以知道的是，在受疫情影响的2020年，中海宏洋依然为自己定下了700亿元的合约销售目标，并且在新购土地储备、竣工入伙面积、新开工面积上均有不同幅度的增长。而管理层在投资者会上甚至明确表示，未来派息率虽会向行业看齐，但要兼顾扩张。为了扩张，资产负债率可以提高到70%。

　　三四线城市平台

　　2010年，中海完成蚬壳电器的股权收购，这是中海宏洋的前身。目前，中海宏洋的定位很清晰，是中海的三四线城市发展平台，这一清晰定位，与当时时代背景息息相关。

　　2008年金融危机让房地产蒙上阴影，大批房企经营困难，濒临资金链断裂的风险，但随着四万亿刺激政策的实施，房地产行业复苏，其中，三四线城市的房地产迅速兴起。

　　那一年，中海确定了“内生性增长加外延式扩张双线并举”的发展战略。外延式扩张就是紧盯有机会的上市公司平台，或者上市公司旗下的地产资产包进行收购。而据报道，当时中海策略明确，便是直接并购上市公司。

　　在上述背景下，彼时已经开始冲击千亿，并且连续多年为行业利润王的中海，也希望能抓住三四线的波段性机会。就这样，它遇上了中海宏洋。

　　资料显示，蚬壳电器工业(集团)有限公司是1955年成立的家用电器企业，1984年于香港上市，此后又收购了光大集团旗下光大房地产公司70%的股权。2009年，中海地产与蚬壳电器联合宣布重组计划，随后于次年3月成功控股，6月份，蚬壳电器正式更名为"中国海外宏洋"。

　　依据分工，中海地产将以一二线城市市场为主，而中海宏洋则以三四线城市为主，尽管中海宏洋原来在北京、广州等一二线城市拥有业务，但该等项目完成后，被要求将不再涉足一二线城市。

　　收购完成后，中海的第一场业绩发布会上，时任中海主席的孔庆平亦表示，中海宏洋与中海有定位上的划分，基本上是用区域划分的方式。

　　典型的案例是，2016年，中海完成中信并购，当年10月，中海便火速将资产包中的三四线城市项目注入中海宏洋，这也是完成收购后的第一个安排。

　　彼时，中海宏洋收购中海附属公司卓美投资的全部股权。卓美投资的主要资产是位于中国三线城市的多个住宅项目，初始交易对价为35.16亿元，这些项目多数来自于中信。

　　另一方面，在中海公布的2020年寻地计划中，若仔细查看合作城市范围，中海宏洋的范围为三线及以上城市，而其他华东、北方、华南、华北及西部区域，则均为区域内一二线城市。

　　高光与暗影

　　清晰的定位，有效的避开了与母公司的同业竞争，但集中三四线的发展，却也造成中海宏洋过往的高光与暗影。

　　据观点地产新媒体了解，2019年，中海宏洋年度合约销售537.33亿元，涉及合约面积合共504.44万平方米，其中合约销售金额占中海全部合约销售份额逾16%，合约面积占比约28%。在销售排名上，中海宏洋也仅次于华北以及华东区域，是仅有的三个销售过500亿元的区域。

　　而中海宏洋于2019年末拥有土地储备共达2400.93万平方米楼面面积，这已经超过中海（不含中海宏洋）土地储备的1/3。若使用2019年中期数据对比，及中海总土地储备6789万平方米以及中海宏洋2386万平方米对比，中海宏洋的土储占比达到34.88%。

　　回看中海宏洋历年的销售，是带有中海近年变化的强烈特征，基本可以以领导人变动划分节点，在分别为孔庆平时代，郝建民时代以及颜建国时代。在郝建民时代，中海舍弃了区域化制度，转为总部集权的垂直管理模式。这一时期，不管是中海，还是中海宏洋，销售增速均有所下降。

数据来源：公司公告，观点指数整理

　　在颜建国时代，中海重拾规模，来到2020年，更是进行了权利下放，将管理更职业化，并且更是高调宣布寻地计划，或许对于中海而言，未来，规模是铁了心要重新做大的。以此来看，拥有大量土储的中海宏洋，未来会有着不轻的任务。

　　据管理层在业绩会上透露的，目前，中海宏洋的任务主要还是扩大规模，2020年销售目标要去到700亿元，未来，在重要城市要争取百亿销售，整体目标要上千亿。

　　不过，虽然中海宏洋的销售成绩基本与中海情况类似，但是受限于三四线城市发展平台的定位，中海宏洋却没有中海一般的面对政策风险能力。自中海2010年接手中海宏洋至今，中海宏洋的财务成绩基本可以说是坐了“过山车”。

　　数据显示，从2010年开始，中海宏洋净利润持续攀升，在2013年达到巅峰。但转折点来的很快，2014年中海宏洋密集布局三四线，缩减北京等一线城市业务，加上政策调控，导致中海宏洋在2014年至2016年业绩跌至谷底。

　　2015年，去库存目标的提出，中央通过信贷宽松、政策优惠等手段为三四线城市减轻高库存的压力，这也使得中海宏洋净利润重新回暖。

数据来源：公司公告，观点指数整理

　　如果对比中海2010年至2019年的经营业绩便可发现，与中海每年保持经营业绩稳健增长不同，中海宏洋收到政策波动的影响较大。

　　随着房住不炒政策的不断强调，三四线投资热也在逐渐退去，对于中海宏洋而言，是否真的如颜建国之前所言，做到既要规模，又要效益呢？

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（责任编辑：徐帅）