弘阳服务“短跑”上市,曾焕沙未给女儿股份 | 透视新股②

弘阳集团董事长曾焕沙

作者 | 王泽红

出品 | 焦点地产新闻

离敲锣还有一个多小时，曾焕沙已到达现场，等待上市敲锣时间。共同等待的，还有他的得力干将蒋达强和何捷，以及弘阳集团的一众高管。

敲锣现场在南京弘阳广场，远程连线港交所。高管们面带笑容，在广场上相互交谈、合影留念。弘阳服务集团董事长何捷还进行了简短、振奋人心的讲话。

广场上的LED显示屏，有一行繁体字 “距离虚拟上市仪式尚余”，屏幕正中央显示的是上市倒计时，3、2、1，敲锣！

7月7日上午9时30分，弘阳集团董事长曾焕沙与南京市委常委、江北新区党工委副书记罗群共同敲锣，同时敲锣的还有两位业主与基层员工代表。弘阳此举，意在与业主和员工共襄盛事。

锣声响起的那一刻，弘阳服务正式在香港联合交易所主板挂牌上市，股票代码1971.HK。

从3月23号递交A1到7月7日挂牌，弘阳服务实现IPO仅用了106天，创造了近期同业在港上市的最快纪录，是继兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业之后，2020年第五家登陆港股的物业服务企业。

当日收盘，弘阳服务报每股4.4港元，较招股价4.15元涨6%，总市值17.6亿港元。相比于前一日刚上市的金融街物业，首日涨幅28.53%的表现，弘阳服务的资本首秀略逊一筹。

此次IPO，弘阳服务全球发售1亿股，香港发售和国际发售各5000万股，发行价4.15港元，净筹资金约3.65亿港元。弘阳服务引入恒基兆业主席李家杰作为基石投资者，规模约7800万港元或发行后总股本4.99%。

而在此之前，李家杰也曾参与奥园健康、烨星物业等物业股的基石投资。对此，弘阳服务管理层以“早有渊源”作为解释，称李家杰看好公司的前景，也期待双方能在未来有合作的机会。

新股权架构：曾焕沙持股72.29%

弘阳服务是弘阳地产旗下的物业板块。作为本次上市的主体，弘阳服务集团于2019年12月12日在境外注册成立，由弘阳服务集团（控股）全资持有，实际控制人为曾焕沙。

上市之前，弘阳服务内部经过多次股权转让和梳理。最终，弘阳服务通过弘阳企业管理间接控股境内公司，包括南京弘阳物业管理、弘生活物业管理服务、南京弘诚物业管理、弘生活信息科技、南京弘生活投资管理等。

此次IPO之后，曾焕沙通过弘阳服务集团（控股）间接持有弘阳服务72.29%股权。与早一日上市的金融街物业不同，弘阳服务管理层和员工并未持有任何股份，包括曾焕沙的女儿曾子熙。

弘阳服务集团董事会共有8人，由两名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事组成。执行董事为杨光、曾子熙；非执行董事为何捷、蒋达强、罗艳兵；独立非执行董事为景志山、王奋、严继鹏。

杨光的职务是执行总裁，负责弘阳服务集团整体管理，曾在招商局物业、红星、新城悦、龙湖均有任职。

在董事会的成员当中，曾子熙身份较特殊，是曾焕沙、陈思红夫妇的女儿。今年27岁，担任弘阳服务集团副总裁将近两年，具体负责公司的运营管理，今年3月16日获委任为执行董事。

弘阳服务集团董事长何捷

特点：住宅+商业

弘阳服务的特点是住宅和商业物业双轮驱动。

1995年，弘阳集团创始人曾焕沙开始涉足建筑及建材业务，并于1999年成立弘阳地产的主要营运附属公司南京红太阳，开始在南京从事住宅物业开发。

2003年，南京红太阳于南京销售其首个住宅物业项目旭日华庭，为弘阳服务提供了首个住宅物业项目。随着弘扬地产的扩张，弘阳服务管理的物业项目从南京扩展至长三角区域，乃至其他城市。

自2015年起，除住宅物业外，弘阳服务开始管理商业物业项目。与弘阳地产集团在商业物业开发方面的增长保持同步，弘阳服务扩大了在管商业物业组合，涵盖购物中心、家居装饰及傢俱商城、酒店、主题公园等多种形式。

截至2019年末，弘阳服务在管总建筑面积约为1580万平方米。其中，在管住宅物业总建筑面积1210万平方木，在管商业物业总建筑面积达340万平方米。

从体量来看，商业物业占所有在管物业面积的21.5%，远低于住宅物业在管面积。在支撑弘阳服务规模方面，“双轮驱动”的住宅和商业物业，“一只脚大，一直脚下”。但在过去三年当中，商业在管面积的增速高于住宅面积的增速，商业增速达到40.4%，住宅则为29.4%。

从收益来看，二者旗鼓相当。2017-2019年，住宅物业板块和商业物业板块，收入占比大体相同，各占约50%。

业务区域：集中于江苏

弘阳服务的业务主要包括三条业务线，分别为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。

与大多数房企分拆出来的物企类似，弘阳服务大部分业务来源于母公司弘阳地产。2017-2019年，弘阳地产所开发物业分别占其在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%；来自于弘阳地产所开发物业的收益占其总收益的61.9%、61.8%、55.6%。

虽然对母公司依赖程度在逐步下降，但弘阳服务的过半业务项目和收入，还是来自于母公司输送。

另外，弘阳服务业务区域很集中，主要分布在长三角区域，特别是在江苏。招股书显示，2017-2019年，弘阳服务位于江苏省（包括南京市）的在管总建筑面积分别占其在管总建筑面积约100%、100%及87.9%，来自江苏省（包括南京市）的在管物业所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约100%、100%及98.5%。

“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”，是弘阳服务的布局战略。

此次上市的募集资金中，约40%用于收购扩规模，弘阳服务计划于2022年年底前收购或投资四至六家物业管理公司。且计划重点探索长三角（如江苏省、上海市、安徽省）、西南（如成都市、重庆市）、华南（如广东省）、华中（如湖北省及湖南省）等地区的收购或投资目标。

相关知识

弘阳服务“短跑”上市,曾焕沙未给女儿股份 | 透视新股②
弘阳地产：曾焕沙拿出近1亿港元犒赏左膀右臂
曾焕沙“龙腾虎跃”
上市版图1+1 弘阳服务成功登陆港交所
​106天成功赴港IPO 弘阳服务创同业最快纪录
弘阳服务：全面行使超额配股权 配发1500万股超额分配股份
申广平：弘阳地产总资产达1017.0亿元，成上市后新里程碑
横空出世的“新家居战略” 从经营商户到取悦用户，弘阳家居要革谁的命？
张良辞任 弘阳千亿计划何去何从？
观点人物 | 弘阳的“总裁们”